桂平市汇鸿时代商业文化广场营销策划方案(编辑修改稿)

桂平市汇鸿时代商业文化广场营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

业代理的操盘可以提升 100～ 150 元 /㎡左右。 因此， 本项目的均价控制在 1500 元 /㎡以内 ，在做了充分、专业的推广的前提下是基本可行的。 ◆对这一价格做 15年的投资回报分析如下（资本化率取 %）： a = vr/【 11/（ 1+r） 15】 = 1450 %/【 11/（ 1+%） 15】 = 元 /㎡年 即月租金达 元 /㎡以上才可以在获得满意的投资回报，根据我们做的市场调查，桂平繁华路段的纯商业铺面 租金是 20～ 30元 /㎡左右， 元 /㎡这一租赁价格对于这一地段的商住楼来说属于偏高的价位。 从这一点来看， 1500 元 /㎡的均价已经有了一定的压力。 ◆本销售均价与“桂平商贸城”价格对比分析： 本项目销售均价为 1500 元 /㎡，按照单位标准间总建筑面积 250 ㎡（以四层为标准，占地面积约 ㎡）计算，单套商住楼总价约 万元，建安成本为 320元 /㎡（桂平商贸城也是此水平的建安标准），通过以下公式计算可以得出项目单位地价： 单位地价 =（销售总价 建安成本） 247。 楼房占地面积 =（ 37500080000）247。 = 4720 元 /㎡ 即便按照项目现指定的最低销售价格 1330 元 /㎡计算项目的单位地价（具体参数同上），也有 4040 元 /㎡，远高于“桂平商贸城”中 3300 元 /㎡的单位地价。 中国最大管理资源中心 通过上述分析，项目定价为 1500 元 /㎡的销售均价基本反应了项目在市场中价值，是符合项目的客观现实的一个标准价格。 第五章 项目 SWOT 分析 优势分析（ Strenght） 劣势分析（ Weakness） 机会分析 (Opportunity) 威胁分析 (Threats) 政府整体规划，可以争取政府方面给予招商优惠政策 土地价格低、开发成本低，有利于提高价格竞争力，拥有更加大的升值潜力 科学合理的规划设计，更加适合进行商业经营 项目商业定位在桂平市场还是空白，市场竞争较弱 地理位置相对市中心而言较为偏 僻 周边的市政、生活设施相对缺乏 商业气氛较差 桂江西路还没有动工建设，项目地段优势不能立刻显现 桂平房地产市场竞争较为温和 目前桂平市商业物业不多，市场接纳潜力还可以充分挖掘 市行政中心拟于 20xx 年迁往郁江路与桂贵路交汇的环岛附近，将有力的推动项目 所在区域的商业发展 我区房地产整体发展态势良好，有利于树立客户信心 桂平在售的其他物业分流了客户，增加了客户的选择面 桂平商贸城的开发，使客户容易将两者进行对比，不利于项目价值的提升 贵港商业房地产开拓桂平房地产市场，增加了两地商业物业间对客户资源的竞争 中国最大管理资源中心 第六章 主题概念 一、项目主题概念设计 商业龙头股，数码黄金铺。 二、主题概念诠析 桂平作为一个正在发展的中小城市，每天都在发生变化，每一次变化都可能影响桂平未来的城市发展，变化即使对新生活的向往，是对旧秩序、旧格局的挑战，挑战推动进步。 本项目作为桂平传统商业区的“挑战者”，要在竞争中站稳脚，必须拥有舍我其谁的霸气，敢于天下先的勇气。 而生活在这个城市中的每个人都和城市一起成长，渴望成为这个城市中的佼佼者，但现实却不是所有人都能实现 愿望，成功只青睐有准备、能及时把握机会的人。 因此本项目引用股票中“龙头股”这一概念，树立项目项目强势形象，引导客户接受项目作为桂平未来商业领航者这一设想。 同时通过“龙头股”概念暗示项目的升值潜力，寓意投资就是要选择这种类型的物业，提醒客户及时把握机会。 主题概念的下半句则是直接说明项目的定位及商业价值，语法上与上句对应。 整个主题概念简洁、大气，既能体现一定的文化涵义又有很强的口语化，非常符合桂平投资者文化喜好。 第七章 项目包装 中国最大管理资源中心 第一节 VI 设计 VI 系统又名企业视觉识别系统，反映企业的 经营思想、经营方针、价值观念和文化特征，通过视觉表达的方式得以外型化，使社会公众能一目了然地掌握企业的信息，产生认同感，进而达到企业识别的目的。 主要应用包括办公事务用品、广告规范、招牌旗帜、服装、产品包装、建筑物外观、交通运输工具、礼品等，包括企业品牌标志、标准字、标准色、精神标语、企业造型、象征图案及基本要素的组合设计。 对于房地产项目而言最为重要的就是 Logo（标志），是楼盘独有的标志，广泛应用于项目的各种广告、楼书、礼品。 本项目 Logo 应该遵循大气、简洁、线条优美、颜色鲜艳等设计原则。 考虑到项目的定位。 （目前该项工作已经完成） 第二节 销售中心包装 销售中心是项目对外展示形象的主要阵地，项目所有的日常销售工作几乎都在销售中心展开，是开发商与客户之间沟通的纽带，是开发商实力的一种潜在表现，是整个策划营销环节中十分重要的一个组成部分。 为了加强客户对项目的直观印象，可以先建设项目的 5楼的 A A10 两栋商住楼，将这两栋楼作为项目正式的销售中心，这样既节约了资金，又可以以此为样板间给予客户最直观的视觉效果。 但是由于目前项目地块环境还没有整理完毕，而且销售中心的建设也需要时间，所以在新的销售中心投入使 用前，可以选择在离项目不远的临街商铺作为临时售楼部，以满足前期接待客户咨询、对外展示项目形象的需要。 （具体设计方案由设计公司提供完成） 第三节 工地包装 中国最大管理资源中心 目 的 ：通过工地包装，使混乱的施工现场显得整齐、有序，为前来销售中心的客户提供一个良好的视觉形象，增强客户对项目的信心。 手 段 ：把要进行施工的地块用砖墙围砌起来，阻挡客户视线直接看到施工现场，然后将严格按照项目 VI 进行设计的围墙广告通过喷绘、油漆等技术手段安装（描绘）上去，达到美化围墙、宣传项目的效果。 此外，楼体施工时在建筑外部安装安全网，在 适当的地方设立工地安全标志牌、工程进度牌等牌、匾，实现整个项目施工的标准化管理。 说 明 ：由于桂江西路（位于项目北面）和建政路（位于项目西面）还没有动工建设，这两个方向的工地围墙几乎不能在外围看到；而项目的东面、西面有与民宅非常接近，所能看到的工地围墙部分很有限，此外在项目地块的东北方向还要建设销售中心。 扣除上述暂时不能或不需要进行包装的工地围墙后，需要包装的工地围墙只有很小的一部分，项目地块目前这种特殊状况，进不进行工地包装都不会对项目形象有太大的影响，因此建议暂时不用实施工地包装，待项目周边的地块环境发生变化时才实施此部分工作。 第四节 销售物料 一、楼书 楼书等宣传资料是客户了解项 目情况的最直接信息来源，也是引导客户投资的主要手段，尤其是在目前桂平房地产开发普遍忽视宣传资料设计制作，高质量、高品味的的楼书、宣传折页更能赢取客户的注意，在客户中树立开发商良好形象，增强他们对项目前景的信心。 本项目楼书应该包括以下主要内容： 项目简介； 本区域发展前景预测；项目优势说明； 投资回报分析等。 此外还包括其它固定元素，如：项目名称、 Logo、广告主标语、开发商名称、总平规划鸟瞰图、建筑立面效果图、项目主要经济指标等。 （具体见我司向贵司提供的楼书方案） 中国最大管理资源中心 二、楼（户）型折页 详细楼（ 户）型平面效果图，使客户对产品有最为直观的了解。 折页中详细标明具体尺寸，通过进行家具摆放安排，为客户勾勒未来商业经营空间的蓝图。 宣传折页采用 16 开大小的普通铜版纸，彩色双面印刷。 （也可以将此项并入楼书） 三、小礼品、礼品纸袋的设计制作 制作精美的小礼品（礼品袋）并在上面印刷着项目名称、 VI 标志等元素，赠送给前来销售中心的客户或在项目公关活动时赠送给参与活动的群众，扩大项目的广告宣传效果。 礼品可以选择挂历、台历、太阳伞、水杯等价廉、实用的小物品。 四、楼盘模型 制作一定比例的项目模型，为客户提供最为直 接的视觉效果，帮助客户迅速直观的了解项目。 （此项工作有专业模型公司实施） 五、其它 为了使销售工作系统化、标准化进行，还必需准备以下表格，包括价格表、利率表、装修标准、置业计划表、来访来电登记表、意向客户调查表、客户反馈意见登记表、销售周报表、销售月报表等。 第八章 营销推广策略 第一节 整体思路 一、“以售带招、以招旺销” 由于项目所在位置商业氛围一般，如果在项目开始销售时就招商，由于建设周期的影响，一般要有比较长的等待期商家一般会持观望态度，即使进行招商洽谈也不会贸然签定具体的合约。 因此招商 工作应该相对延后与销售期，在项目销 中国最大管理资源中心 售接近 80%、项目主体工程施工完成 70%后才开始进行招商工作，这样既提高了推广、销售的工作效率，缩短了商家招商签约后的等待期，保证商家对项目的信心和热情。 同时通过招商推动项目尾盘销售。 二、通过充分的客户积累，实现项目销售的强势劲头 对于房地产营销推广而言，充足的客户积累能有效的推动销售工作的快速进行，保证销售不至于出现销售冷场，同时也体现着对项目销售的一种控制，使销售工作处于主动状态，将客户对项目的投资欲望转化为有销售投资行为。 避免销售时冷时热，达到销售工作收放自如的目 的。 三、以桂平市为中心，覆盖桂平的所有辖区 尽管项目体量不是很大，但是为了缩短项目的销售周期，争取可能多的客户资源必定需要扩大项目的推广范围。 尤其是目前在各乡镇十分缺乏可投资的行业，对于具有巨大消费能力的乡镇居民而言，他们迫切的需要找到一种能带给他们稳定回报的投资品种，因此向桂平这类区域政治、文化、经济中心城市投资是他们最能接受的投资模式。 第二节 价格策略 项目的价格是客户最为关注的销售元素，关系到整个项目能否成功开发，为了降低开发风险，项目采用比较稳妥的“低开高走”的价格策略，低价入市，让出 部分利润空间给客户，预留提价空间，根据市场状况不断对价格进行修正、调整： A、低价入市，形成旺销局面，迅速吸引市场关注，形成市场热点，提高项目的知名度。 B、通过对价格的提升，树立项目不断增值的形象，增强客户的投资信心， 中国最大管理资源中心 推动客户尽早下定决心。 C、定价过高，市场反映冷淡再进行调整，容易给客户造成项目开发出现问题、贬值等负面印象。 根据以上分析，制定如下价格： A 区 楼号 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 价格 2050 1530 1510 1510 1510 1510 1510 1510 1530 1950 楼号 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 价格 1850 1430 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1430 1850 B 区 C 区 楼号 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 价格 1650 1380 1380 1380 1380 1380 1380 1750 楼号 C9 C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 价格 1750 1440 1440 1440 1440 1440 1440 1850 D 区 楼号 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 D11 D12 楼号 B1 B2 B3 B4 B5 价格 1850 1480 1480 1480 1750 楼号 B6 B7 B8 B9 B10 价格 1750 1400 1400 1400 1650 中国最大管理资源中心 价格 1600 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1650 楼号 D13 D14 D15 D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 价格 1750 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1410 1。