房地产物业管理泉州某项目物业管理方案

房地产物业管理泉州某项目物业管理方案内容摘要：

防、不可预见费、管理佣金明细表 费用项目 子 项 目 测 算 依 据 费用小计 （六）清洁绿化费 卫生消杀 每月消杀 4 次，每次 300 元 1200 清洁化粪池 共 83 个，平均每个每次 200 元，共 16600 元 1383 清洁材料（ 1） 普通工具 500 清洁材料（ 2） 普通清洁剂 1500 清洁材料（ 3） 樟脑球、洁厕净等 300 喷泉、水池水质处理费 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次↚每次约 500 元 1125 绿化材料 按每平方米 元↚月 2772 清洁费合计 8780 （七）安防费 建筑面积 298800 平方米，按 元↚平方米↚月计算 1494 （八）不可预见费 按前七个项目的 3%提取 2687 （九）社区文化费 按前八项的 3%提取 2768 （十）管理佣金 按前九个项目的 7%提取 6651 总体管理构想及各项规章制度 针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为： 安防管理： 安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ，必须做到万无一失。 针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管 理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“记忆＋规范”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。 公共事务管理与人性化服务 针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有： 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。 环境服务管理 环境服务是形象工程。 针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式： 定额档案制。 首先分清洁和绿化制定出不同的标准。 按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。 按照 ISO14000 国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。 不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。 机电设备的维保管理 小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控 系统、水泵房、电梯等。 本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。 对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零干扰”业主。 内部运行机制 内部管理机制全方位地推行了标准化管理。 全面推行成熟 的标准作业规程。 各项规章制度 公 众 制 度 《装修管理规定》 装修施工队和装修方案的选择 a. 为了更好地对二次装修的进行管理，从业主利益出发，建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装修企业。 b. 业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。 装修申报 a. 住户装修，必须提前七天向项目管理中心申报，公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。 b. 业主领取《装修审批表》、《装 修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 装修审批 a. 业主必须如实填报装修内容，并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）。 b. 在接业主（住户）递交的装修方案一周内，事务助理会同工程服务部、安防部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。 c. 业主（住户）收到批复后 ,交纳装修管理押金 ,带领选定的装修队负责人到项目管 理中心办理施工人员登记手续。 签订《装修施工队伍责任书》，领取 装修许可证。 施工管理 a. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。 如实际情况需要更改，必须报项目管理中心审批，出具更改通知后方可施工。 b. 施工时间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按规作业，文明施工。 c. 装修期限：中小工程为 15 天，较大工程为 20 天，最长不越过 30 天，如确实需要延期，要到项目管理中心办理延期手续。 d. 施工时间：每天施工时间为 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 e. 装修施工用电不得越过该 装修住宅单元的装修表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在管理处协商后，在项目管理中心的监督下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主（住户）负责。 f. 管道供气设施和燃气用具（必须符合国家规定）的安装、装修、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、拆除、改装。 g. 装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按 30%— 50% 装修押金扣除违约金。 h. 空调应按安装在项目管理中心统一规划的位置，空调架由项目管理中 心设计，统一式样安装。 i. 严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由项目管理中心设计统一式样。 j. 施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、 过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 验收 a. 装修工程完毕后，业主（住户）和施工队负责人共同向项目管理中心申请竣工验收，管理处将派人进行查验。 b. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 如未验收，项目管理中心可安排拆除隐 蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主（住户）自己负责。 c. 竣工验收后，由项目管理中心验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。 验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。 经过 3 次验收不合格者，项目管理中心可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业主（住户）承担。 d. 装修验收合格并使用个月后，经项目管理中心复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主（住户）。 《住宅装修管理公约》 为确保住宅小区业主的根本利益 ,并对装修施工队伍有序管理 ,特制定本规定。 任何施工 队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供： a. 泉州市室内装饰企业营业执照； b. 福建省建设厅发执业许可证； c. 福建省装修企业资质等级证书； d. 法人企业技术状况情况表。 同时，要接受管理中心对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。 本小区内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出入证》进出制度。 各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。 装修施工时间：每天施工 时间为 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 超时施工，管理中心有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必须向项目管理中心申报。 施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续： a. 办理装修施工许可证，每户交纳工本费 10 元； b. 办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一个交纳工本费 5 元／月，押金 10 元。 施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次扣违约金 100 元。 施工过程中 要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 施工队应绝对按《福建省住宅装饰装修管理规定》执行。 施工后施工队和业主共同向管理中心申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”。 每项工程验收后，经 1 个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。 《物品搬进（出）管理规定》 目的。 本规定旨在加 强、规范物品搬进（出）管理。 有效控制偷盗等治安案件。 维护区内居民及商家、单位利益。 申报制。 住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进（出）物品时提供方便。 盘查制。 项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进（出）进行盘查；发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援；本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。 应急处理。 区内发现有 关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。 案件处理。 经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。 登记。 发现可疑情况，及时向安防队长汇报，安防队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地点、人、事等要素齐全。 内部岗位职责 项目管理中心经理岗位职责 项目管理中心经理是由公司聘任，授权到项目实施物业综合管理的责任人 ,对公司和住宅区业主委员会负责 ,保证 住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩 ,住户生活宁静。 除带头遵守各项房管法规、政策法令及公司的各种规章制度外 ,还必须履行下列职责： 根据房管法规、政策法令、公司的各项规章制度和住宅区物业管理合同规定的条款，实行“管理目标、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设施组织验收、接管，对住宅区的交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及有关区政建设、社区文化等实施全面管理。 根据公司和住宅区管委会的授权，主持、审查、签定对外的各项 经济合同。 结合住宅区实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。 组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。 加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活、福利，调动员工的积极性。 审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请，组织维修人员按时保质完成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。 坚持“取之于 民、用之于民”的收费和使用原则 ,审批资金收支 ,严格按财务制度办事 ,努力增收节支 ,合理使用管理费 ,不得挪作他用，或向住户乱摊派，乱收费。 对外来参观访问和住户的来信来访，要热情接待，接受居民监督，提高服务质量，及时处理住户投诉，总结、推广管理新经验，提高管理水平。 参加物业管理业务培训，不断提高自身素质，完善小区各项管理规章制度和岗位责任制度。 组织开展社区文体娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活内容，搞好精神文明建设。 积极配合有关部门做好住宅区有关的工作。 定期向公司请示汇报工作，完成公司交办的其它任务。 事务助理岗位职责 事务助理在项目经理的领导下，组织领导员工对楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施全面管理，并向项目经理和住户负责。 负责职责范围内工作的策划、指导、监督、把关。 负责每月向项目经理提交工作计划及工作总结。 负责对员工进行定期、不定期考核，向项目经理提交本部门员工的工作绩效报告。 向项目经理提交用人计划。 积极参加时事政治和业务学习，自觉地遵守国家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各项规章制度。 坚守岗位，按时上下班，着装整齐，持证上岗，热情接待住户和来访客人，对 住户的投诉要有耐心解释，及时处理（一般在 24 小时内处理完毕）。 投诉处理率达 100%。 熟悉住宅区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数；管线的走向；各种设备操 作方法和开关位置；楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修办法；住户的各类、数量、居住人员情况；督促员工及时收缴管理费，收缴率达 99%。 熟悉地方有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用；负责制订住宅区管理服务工作计划，监督、指导、检查本处维修、绿化、治安、清洁、消杀等员工做好本职工作，保证住宅区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区要求，负责处理住宅区内重大违章、违法、违章行为和重大突发事件；懂得。