晋江华美项目整体发展战略暨营销策划报告(编辑修改稿)

晋江华美项目整体发展战略暨营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

坛 每年一度的“晋江财智论坛” 定期举行行业经济研讨会  CEO、高级职业经理人培训班 二）注入国际商务理念，提 升项目国际化品质 通过引进世界先进的商务，不仅仅丰富项目内涵，为项目创造了良好的人文价值，同时艺术资源的不断渗透，能够建立项目鲜明的形象，提升项目的品位与档次。 会所  会所功能建议 运动性功能：  运动多功能厅： 集合人们喜闻乐见的群众性体育活动，如乒乓球、羽毛球等。 有需要的时候，可作为小区及企业的团体活动的场所。  健康运动指导中心： 为业主提供体能测试，指导业主科学运动。  小区游泳池： 在社区内设置大型园林游泳池；泳池与园林合为一体，既可作为项目园林环境的一个部分，同时作为游泳池，成为 社区会所的一个亮点。  阳光健身房： 包括男女分立的健身区，男子以各式运动器械为主，女子则为韵律健身操的场所，配备专业教练。  壁球馆： 壁球馆亦是一项时尚的运动，所需的场地及条件要求不高，在此挥动球拍，挥洒人生。 第二部分 项目营销策划推广 ■ 形象定位原则 第一原则：结合城市发展规划原则 任何一个项目首先要看的是其在城市里的区域地位如何，是处于城市发展的未来重点呢。 还是处于旧城改造的热土。 又或是已经是发展成为一个成熟稳健的生活圈。 不同区域 给项目定位带来的是战略意义上的引导，它能够决定一个项目是否能够很快深入人心，给到消费群体一个旗帜鲜明的发展前景。 套用一句地产名言“第一地段、第二地段、第三还是地段”；可以说项目定位要紧扣城市发展规划的脉搏也是一个最基本的要求。 第二原则：市场细分原则 在房地产竞争日益激烈的今天，房地产开发商只有在充分了解市场规律的基础上，通过科学的方法来预测一个城市房地产经济运行的前景以及投资的可行性来减少开发投资的风险。 准确的判断一个地方的房地产市场各个层面运行的情况，全面分析市场供应的空隙结合消费群体购买偏好习惯，是项 目定位的必要条件。 只有通过精确的市场细分才能挖掘并开发出具有较强市场竞争力的产品，才能在形象定位上提出独特销售主张的卖点。 第三原则：项目利基原则 如果说项目所在的区域地位、市场格局是决定项目形象定位的外因，那么项目本身的建筑规划、景观设计、户型设计、物业管理就是决定项目形象的内因。 一个项目形象定位的成功与否，必须在内外一致，形象统一的基础上提出强烈感召力的广告口号。 因此，项目自身条件是制约项目形象定位的一个关键因素，一个细节的创新可以改变一个项目乃至一个开发商的市场形象地位。 第四原则：确立目标 消费群原则 项目定位离开目标群体就无从谈起，目标消费群是定位项目档次与品位的唯一标准。 通过分析目前市场需求的各层面特征，挖掘潜在的消费力，为项目的形象定位确立吸引的目标，通过对目标消费群的生活习性、收入状况、家庭结构、消费偏好等各个层面的特征分析，才可以在以后项目推广中做到有的放矢，节省时间，争取最大的经济和社会效益。 第五原则：整合提升原则 在项目现有资源条件允许的条件下，充分挖掘项目内外因素所具备的市场潜力，整合提升出极具竞争力的项目核心开发理念；是项目形象定位的精华阶段，也是决 定项目推广营销顺畅与否的关键所在。 整合提升需要超前的眼光和博大的见识，在同样资源条件下，不同的人或则公司其整合提升出来项目核心开发理念就会出现截然相反的观点，但市场一定有一个唯一的标准。 因此，整合提升也是区别项目策划能力的关键所在。 第六原则：销售力原则 所有的项目形象定位原则都必须为项目的销售服务，因此，销售力是检验项目形象定位成功与否的唯一标准，无论项目整合提升出一个多么震撼人心开发理念，如果在实施过程中没有起到促进销售的作用那就一定有问题。 项目形象定位必须能够起到以下三个层面的作用：第一、提供 项目品牌发展的平台，第二、快速提升项目市场知名度与认知度，第三、促进项目的快速销售。 我们主张项目形象定位新颖、超前、震撼、我们更主张形象定位的销售力。 ■ 形象定位方案 “给你一个五星级的别墅” 诠释 首先 ：晋江市作为位居“中国经济百强县市第六位”的重量级城市，其城市的规划同经济的发展脚步非常的不协调，城市化水平非常的落后。 好在政府相关领导部门已经意识到了，因此晋江市“城市化”将会是今后几年里老百姓街头巷论的热点话题。 五星级酒店概念引入，将很大提升晋江城市化的进程，对于晋江市政 商名流都是一个较为新鲜的关注焦点，我们有意识的突出“五星级”主题就是要让项目走在城市主流意识的源头，让主流群体都顺其自然的关注本案，从而使得项目能够迅速提升知名度。 其次： 作为处于城市未来市政中心的本案，以“五星级别墅”的形象面市可以很大提升项目的市场认同感，“五星级”给晋江目前在售的乃至今后几年内可能出现的别墅项目，树立起一个很难超越的经典案例。 对于目标消费群体定位来说更是具备引领时代潮流的感召力。 再次： “五星级别墅”是定位于一群富裕，具备一定社会知名度及较为广阔的交际圈的名流政 要；他们需要社会给予他们的是尊重与敬仰，作为象征社会地位阶层的居所更是他们向社会证明自己的重要手段。 华美国际花园将提供给他们的是“五星级”的社会阶层的归属感，是纯粹别墅“生活特区”极具高尚品位的尊崇感。 “五星级别墅”的六大计划 一）国际智慧开发理念 华美国际花园把握晋江房地产腾飞的契机，为实现更多的居住梦想而努力。 项目 秉承国际化开发理念，吸取国外先进的开发经验，以“国际建筑视野”的建造理念，邀请知名公司联手合作，社区内每个细节均达到国际化标准，为业主营造“精英生活”模式。 二）国际居 住潮流计划 小区规划秉乘“人与自然和谐”的超前理念，住宅布局形成大社区小组团的科学布局，符合国际居住潮流。 园林设计由知名的园林设计公司设计，吸取世界各国园林特色与精华，倡导一种回归自然的国际化理想生态居住模式，形成与自然和谐的世界级花园社区。 三）名流教育体系 项目实施与国际接轨的教育系统，与厦门著名的教育机构合作开办国际双语幼儿园、小学，并与大学城市多间大学建立了合作关系，实行留学直通车计划，为业主子女出国留学提供资讯、联络一体化服务。 小区内还特别设有国际青少年素质培育中心，开设 IT、芭蕾、钢琴、绘画、 外语口语等各类兴趣班，定期邀请国内外教育专家学者讲学、培训，全方位培养参与国际性竞争人才。 四）健康管家计划 社区全面实施“健康管家”计划，为每一位业主建立私人健康档案，引进国际一流的生命检测医疗系统，定期为小区业主进行全面体检。 还有为患病业主度身订做“康复计划”，帮助病人制定有效医疗计划及监督其康复情况。 同时，小区与当地著名医院联合开展上门医疗服务和日常保健服务，特别设立健康“绿色通道”，业主只需要一个电话即可优先就医，节约了大量的时间及精力，成为健康家园最佳的体现。 五）国际 商务空间计划 充分利用 整合项目华美国际酒店资源，统一制作“华美国际花园 VIP贵宾卡”，凭卡可以使用华美国际酒店所有国际商务设施并给予较高的优惠。 六） 金钥匙 物业管理服务 “ 金钥匙 管理 就应无所不能，在合法的基础上，客人的任何要求都能满 足。 ” 项目不仅仅规划“星级酒店式 VIP 管理”和“一站式物业管理”服务，同时，充分利用“华美国际酒店”引进的五星级一流的饭店服务体系“金钥匙”服务体系，为业主提供全程、周到的服务。  推广篇 █ 销售目标确定 销售目标： 项目开盘六个月 售出 60%，项目总销售周期一年半。 █ 推售原则研究 》推售指导性原则 : 第一原则：蓄势原则 项目推广的每一步，必须达到蓄势待发的状态再出击，不打无准备战或者冒失战，并特别控制轻重缓急的节奏。 在项目的酝酿期，通过参加公关活动、广告的出击，必须先给公众予期待和悬念，在万众瞩目的时候瞄准出击，给市场一个惊喜造成轰动，达到二两拨千斤的效果。 每一次出击后取得的效果，需要一段时间进行消化，不在这个时候浪费弹药。 在消化阶段同时酝酿下一波的出击，更重要的是为下一波的出击积累足够的出击目标。 第二原则： 造势原则 有造势才有市场。 大盘做势，中盘做市，小盘做事。 别墅盘必须形成强烈的市场差异化。 造势： （ 1） 在推售前营造万众期待的气氛 （ 2） 利用政府及媒介的权威性开展炒作 （ 3） 采用“事件行销”活动，制造轰动效应 （ 4） 形成前堵后追、机不可失的销售势头 做市： （ 1） 通过。