明欣房地产开发公司iso9001品管体系质量手册(编辑修改稿)

明欣房地产开发公司iso9001品管体系质量手册(编辑修改稿)内容摘要：

房产售房广告策划及售后服务、客诉处理、售房合同评审、顾客满意 度调查等事项的办理。 管理者代表 管理者代表由总经理任命，除了其原有的职责外，其在质量管理体系中担负的职责如下： 、实施和维持公司的质量管理体系； ，包括质量管理体系改进的建议； ；。 内部沟通 为了明确本公司的质量管理内容、质量管理体系所覆盖的范围，使质量管理体系能够有效运行，公司最高管理者在组织内部建立适宜的沟通过程（如定期 /不定期会议、事物联络单、宣传标语等）；确定各部门之间的相互关联网络图，见附件 1：质量管理体系网络图。 管理评审 公司编写了《管理评审管理程序》，总经理负责每年至少进行一次管理评审，根据质量方针的落实情况和质量目标的完成情况，评价质量管理体系的适 宜性、充分性和有效性，确定质量管理体系变化的需要，从而确保质量管理体系的持续性和有效性，并按《 文件与记录管理程序 》要求保持管理评审的记录。 编号： QM20xx 页次： 12/24 管理评审的输入：管理评审的主要内容有： A 审核的结 果（包括第一方、第二方、第三方审核的结果）； ； ，以及产品与法律、法规，顾客要求的符合性； ； ； ；。 H．管理体系改进的建议。 管理评审的输出：包含如下内容： A. 质量管理体系及其过程的改进； B. 与顾客要求相关的产品质量的改进； C. 所需要的资源。 管理评审由管理者代表形成管理评 审报告，并由管理者代表对管理评审的决议的落实情况进行跟踪。 编号： QM20xx 页次： 13/24 源管理 资源提供 总经理以及各部门主管通过管理评审以及根据平时工作的需要确定公司资源的需求，从而保证： 实施和改进质量管理体系的过程资源的需要； 在使顾客满意的基础上不断增强顾客满意。 人力资源 人力资源是本公司最重要的资源，各部门主管应根据本部门质量管理体系实施的实际需要配备经过适当的教育、培训和具备经验、技 能的人员。 培训、意识和能力 ； 理部根据《培训与特定人员认可程序》的要求组织对公司各部门人员进行培训 ,保证各部门相关岗位的人员能够达到所需的能力的要求，并且达到能力的不断提高 ； ； ，使各岗位工作人员了解自身工作的内容，每种活动的重要性，使他们了解如何促成质量目标的实现。 《文件与记录管理程序》要求保存教育、培训、技能和经验的记录。 基础 设施 为 了能够生产出满足顾客及法律法规要求的产品并持续不断地改善产品的质量。 工程开发部负责确定工作环境及检测设备的要求； 各部门确定本部门所需要的支持性服务要求，如设备和保养工作。 工作环境 公司各部门主管负责了解所需的工作环境要求，以及维护这种环境所需的人员需求。 编号： QM20xx 页次： 14/24 产品实现过程的策划 管理者代表负责根据 ISO9001： 20xx 的要求，监督策划本公司房地产开发实现的所需要过程，以及这些过 程的顺序和相互关系（见：质量管理体系图），开发过程依《房地产开发建设流程图》进行项目可行性研究、立项、前期手续办理、开发委托、施工单位招标、委托监理、现场施工监理、竣工验收及物业委托管理。 对开发各阶段进行策划时确定以下方面的适当内容。 D. 对 各阶段进行验证，确认监视、检验与试验并规定验收的要求。 E．为实现开发过程及其产品满足要求提供证据所需的记录。 F．各阶段策划结果应适合房地产开发的运作方式。 与顾客相关的过程 与 产品有关的要求的确认 A. 售房部在楼盘销售前进行销售策划，对广告承诺进行评审，经总经理核准后，进行促销活动。 B．售 房部按房屋的销售平面图及相应的资料向顾客介绍房屋的情况，销售 ； E. 与房地产开发相关的法律、法规的要求； F．此 类似的开发及以往房地产开发的经验 /教训和房地产开发的基本要求。 与产品有关的要求的评审 组织应评审与产品有关的要求。 评审应在组织向顾客作出提供产品的承诺之前进行（如：提交标书、接受合同或订单及接收合同或订单的更改），并应确保： a)产品要求得到规定 ； b)与以前表述不一致的合同或订单的要求已得到解决； c)组织有能力满足规定的要求。 评审结果及评审所引发的措施的记录应予保持（见 ）。 若顾客提供的要求没有形成文件，组织在接收顾客要求前应对顾客要求进行确认。 若产品要求发生变更，组织应确保相关文件得到修改，并确保相关人员知道已变更的要求。 顾客沟通 组织应对以下有关方面确定并实施与顾客通的有效安排： a)产品信息； b)问询、合同或订单的处理，包括对其的修改； c)顾客反馈，包括顾客投诉。 ： 目的开发进行策划后控制，并应确定： A． 项目的开发阶段； B。 符合每个阶段的开发的评审、验证和确认活动。 C．开发的职责和权限。 组织应对参与开发的没同小组之间的接口实施管理，以确保有效的沟通，并明确职责分工。 策划的输出应随开发和开发的进展，在适当时予以更新。 开发输入 应确定与产品要求有关的输入，并保持记录（见 ）。 这些输入应包括： a)功能和性能要求； b)适用的法律法规要求； c)适用时，以前类似开发提供的信息； d)开发和开发所必需的其他要求。 各部门对这些输入进行评审以确保输入是充分与 适宜要求应完整、清楚，不能自相矛盾。 本公司房地产开发的输出为新项目的模型、项目施工图纸，总工程师 /相关单位在进行房地产开发时，必须保证新项目开发的输出满足： A、新项目开发输入的要求； B、国家建筑安装过程的相关标准，检验规范； C、确定新项目中重要的关键质量特性。 在开发策划完成时，应进行评审，评审由总经理或授权代表主持，工程开发部、管理部、 售房部参加评审，要求： A、了 解开发输出的各个阶段是否能够满足开发输入及法规的要求 ； 编号： QM20xx 页次： 15/24 B、在评审中发现的问题，工程开发部应落实实施计划，并由总工程师指定的 人员进行跟踪。 C、评审的情况必须加以记录，跟踪的情况也要进行记录。 房地产开发的验证 A、在 新项目模型、施工图纸、项目概预算完成后，总工程师 /相关单位按照国家规定房地产相关标准 /行业标准对新项目是否满足开发要求进行验证 ； B、在验证过程中发现的问题，应加以记录，并敦促有关部门加以解决，由工程开发部进行跟踪； C、对所有新项目开发验证的记录和跟踪的情况加以记录。 房地产开发的确认 项目竣工后，工程开发部组织相关单 位，对开发项目进行确认，确认结果形成竣工验收报告，在最终的开发评审、验证完成后，由总经理或其授权代表组织 /售房部对新项目以确认其是否达到开发预期用途的要求。 确认的结果及任何必要措施的记录应予保持。 房地产开发的更改管理 在房地产开发过程中出现更改时，有关部门应对更改的内容进行评估，确认更改产生的影响，并对产生的影响进行验证、评价和确认。 更改应按照《房地产开发过程管理程序》进行，由授权人员批准。 项目开发更改由相关部门进行记录，并加以保存。 对于项目开发管理过程所形成的记录、报告，管理部负。