房地产专业基础知识

房地产专业基础知识内容摘要：

房地产专业基础知识 1/房产和地产的总称。 房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 屋建筑的活动。 地”开发成可供使用的土地（“熟地” ）。 体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其它用地 50 年；另外，加油站、加气站用地为 20 年；通、路通，场地平整。 通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。 有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地·熟地：6一级市场、二级市场、三级市场。 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。 有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。 产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。 房地产权属的法律凭证。 17.“五证 ”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 其中“五证” 、 “两书”是最为重要的条件。 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。 ）建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证 （建设工程开工证 ）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。 商品房销售（预售）许可证：是商品房进入市场的凭证。 18.“两书”·住宅质量保证书·住宅使用说明书国土局制定的一项提前销售制度。 只有取得了预售许可证才能销售。 房地产开发企业资质证书副本及复印件·土地使用权出让合同书和付清地价款证明（国有土地使用证 ）3/16·建设用地规划许可证·建设工程规划许可证·建设工程施工许可证付土地使用权出让金·有建设工程施工许可证·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。 内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 主、发展商三方签定的合同。 主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 按揭是英语“词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款” ，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。 分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。 让、抵押、赠与、押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。 为预售楼花。 两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。 换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。 按现4/16时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。 共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。 盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。 得出每平方米的均价。 指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。 常用于写字楼与商场。 隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。 雨遮的一楼直道部分。 有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。 出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在 4060右。 没有雨遮的，有脚踏的部分。 关是入户门里一米至两米的过渡空间。 它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。 建筑物体表面。 建筑物内竖面。 受房屋重力的墙，不可以任意敲打。 砖砌成的墙。 石膏制成，用以装饰天花板的板块。 洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 元内分割情况。 走习惯路线。 某一段时间内售出的房屋数百分比。 某一段时间剩余的房屋数百分比。 要针对的客户层。 产品不同类型以回避市场供给量的排挤。 5/价还价的价格差异。 面方位不同，价格的差异。 层价差）：不同楼层价格差异。 过市场调查与其他项目的比较方法。 寄用的广告用品（印刷品）视广告。 纸广告。 外广告媒体。 志广告。 售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。 6/16建筑结构基础知识随着地产行业逐步理性及规范化，对地产经纪人的专业性提出了更高的要求，专业的推荐，引导，提供专业服务。 房地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为地产经纪人的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释工作才会做到落地有声，言之凿凿。 学会识图：图纸幅面及图框尺寸。 幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为 0、1、2、3、4 号共 5 种，尺寸大小见下表：（单位：毫米）幅面代号 0 1 2 3 4b×1 841×1189 594×841 420×594 297×420 297×210B 10 10 10 5 5A 25 25 25 25 25会签栏 图柜子 c 图标和会签栏常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称，项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容，设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计阶段，图号是图纸的编号。 工程名称设计单位全称项 目审定 设计号校核 图别6设计 图号制图 日期会签栏是各工种负责人签字的表格，其格式与内容如下表，近来一些设计单位为了简化图面，将图标和会签栏合在一起，放在图框右侧。 工种名称 姓 名 签 字图纸一般有模式，立式，根据内容的安排而选用。 轴线用点划线表，端部圆圈，圆圈内注明编号，水平方向用阿拉伯数字由左至编号，垂直方向用英文字母由下往土编号。 定位轴线编号顺序尺寸及单位尺由数字及单位组成，根据“图标”规定，总图以米单位，其余按此规定，尺寸后面可不写单位。 (索引号用途是索引，便于查找相互有关的图标内容，索引号的表示方法是把图中需要另画详图的部位编上索引号，索引号中的内容有两个，一是详图编号，二是详图所在图纸的编号。 详图的编号 详图的编号2 5 详图的编号表示在本张图 建+ 高、层高、净高建筑物各部分的高度用标高控制。 表示符号 为 45。 下面横线为某处高度的界限，6在符号的横线上注明标高数字。 总平面图的室外地坪高用符号“”表示。 标高的单位用米计，按“国际”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。 标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，这就是一般所说的“海拔标高” ，但为简明，方便起见，工程图纸。