恒基地产20xx年吴江市国际纺织城营销策略总纲及阶段性工作纲要(编辑修改稿)

恒基地产20xx年吴江市国际纺织城营销策略总纲及阶段性工作纲要(编辑修改稿)内容摘要：

2． 主力客户群定位： 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 项目的市场区域锁定原则：一是投资能力旺盛的城市或区域，二是纺织服装人士云集的城市或区域。 结合盛泽国际纺织城主力客户群定位，项目将锁定长三角区域：上海、苏州、杭州、湖州、嘉兴、绍兴、无锡等城市市场。 （ 1） 商户：盛泽及周边乡镇、长三角地区产业基地和特色城镇为重点区域，尤其是其中产区专业市场中的 商户。 （ 2） 投资客：  吴江（吴江市区、盛泽及周边乡镇）、嘉兴湖州等临近盛泽的乡镇、苏州市区等地区具有投资实力的家庭或个人；  江苏其他地区专业市场发达、居民投资意识强的城市，如常熟、无锡江阴、常州、张家港等  上海、绍兴、温州、台州、义乌等经济发达、专业市场发达、居民投资意识强的城市。 3．竞争性价格策略： （ 1）类比市场价格参照 A. 纺织市场商铺 项目名称 价格 (元 /平方米 ) 东方丝绸市场 精品商区 单套三层建面共 220 平米，铺位销售单价 700010000 元／㎡ B. 周边商业商铺 项目名 称 价格 (元 /平方米 ) 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 东方商业广场 每平米 20xx0 元（扣除 30%返租款后实际均价应为 120xx14000 元 /平米左右）， 长 返租策略： 10 年稳定回报 90% （ 2）项目实收均价定位（初步）：低开高走，形成抢购热潮 整体实收均价： 7000 元 /平方米 （ 3）投资模式及付款方式设计 买断产权销售，建议采取返租的模式，按年租金 8%返，两年租金在总价中一次性扣除（或分两年给付）。  投资型客户： 投资模式：买铺即收 2 年 16%租金，客户与经营公司签订 2 年委托经营管理协议，业主委托经营公司管理及出租，经 营公司拥有市场 2 年内的使用权。  自营型客户： 投资模式：发展商赠送 2 年的创业基金相当于总价款 16%，自营客户与经营公司签订 2 年委托经营管理协议，同时签定两年租赁合同。 另外，为鼓励经营户购买，经营户购买时可享受额外 2%左右的优惠。 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 4. 销售控制原则 ■ 较差位置的铺位在价低时尽量消化。 ■ 预留空间 ,适当的时候进行调价，制造涨价、升值的热销气氛。 六．项目招商与销售的卖点提炼与广告策略 1．项目卖点提炼（待文案细化） 本项目在销售中以入场经营商户为优先销售对象，所有宣传应以此为基 本目标： （ 1）发展商实力、第三方资源支持、经营推广类卖点 星月集团实力钜献，重金打造棉 麻时装、家纺面料商贸中心。 迎合江苏省政府建设盛泽为“中国纺织贸易第一城“的契机，打造盛泽首席现代化纺织专业市场市场。 依托东方丝绸市场 20 年商业辉煌积淀和 20 年的成功管理经验，成就新的专业市场商业奇迹。 等等 （ 2）项目定位、设计类卖点 盛泽首席集棉麻、家纺面料交易批发、新品发布、产品展示和推广为一体的专业市场。 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 采用国际化商业运营管理，成就典范市场。 六大功能、八大平台的棉、麻、家纺面料集散中心。 引领中国棉 麻时装面料、家纺面料时尚潮流之都。 独具匠心的设计 ， 一流的硬件设施，先进的智能化配套成就盛泽首席典范专业市场。 等等 （ 3）投资创富商铺升值类卖点 城市向西，财富中央。 买盛泽第一产业铺 买铺就买专业市场铺 轻松投资，跨越创富颠峰。 等等 （ 4）拓展事业类卖点 全球商机，轻松掌控。 0 成本抢驻国际纺织城，生意做遍全世界。 2．推广预算 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心 经理人世界房地产频道 —— 中国最大房地产资源下载中心  按销售面积 43856 ㎡（ 45733 ㎡ 1877 ㎡），总销售额约 亿元计算；  以总销金额 3%计算推广预算（销售推广预算按总销金额 2%计，招商推广预算按总销金 额 1%计），推广资金约 918 万元；  按一年的营销周期计算，则每月平均广告推广预算为 76 万，按照前期饱和时攻击原则，如项目在 20xx 年 10 月份开盘，则在此前平均月推广费约为 100 万元 /月以上。 3．跨区域立体化媒体组合策略（具体在广告策略及计划中细化） 地点 媒体 投放时机 备注 吴江、盛泽本地 有线电视 根据营销节点安排，重大节点。