德思勤深圳市旭飞山海时光项目市场调查及产品定位建议书(编辑修改稿)

德思勤深圳市旭飞山海时光项目市场调查及产品定位建议书(编辑修改稿)内容摘要：

4 房 2 厅 2 卫 138 mm 222 复式 5 房 2 厅 3 卫 168 mm 222 花园洋房 190 mm 222 TOHO 200 mm 222 独立别墅、 penhouse 350480 mm 222 550880 mm 222 小结： 1 房、 4 房、复式、花园洋房、 TOHO 面积区间比较集中，分别在 40 ㎡、 138 ㎡、 168 ㎡、 190 ㎡、 200 ㎡左右； 2 房面积在 6078 ㎡之间； 3 房 2 厅 1 卫面积在 87106 ㎡之间， 3 房 2 厅 2 卫面积在 94127 ㎡之间； 各户型面积区间明显，只有 3 房存在一定的交叉。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 （四）、建筑风格及内部配 套分析 项目 建筑风格 园林风格 会所 瀚海东岸 现代简约风格 架空层园林约 3000 mm 222 泛会所 碧桐海苑 现代风格 架空层园林 东埔海景 海洋风格 4000 mm 222 滨海园林 澳洲风情豪华会所 倚山花园 亚热带风格 泰国棕榈岛 地中海风情会所 云深处 现代简约风格 精致园林 皇家海湾公馆 海洋豪华风格 以私家园林为主 会所及游艇会（报批中） 小结： 建筑风格以现代简约风格或海洋风格为主 园林风格多为东南亚海洋风格，符合本地区的生态气候条件。 架空层园林作为提高绿化 率的手段运用普遍。 中、高端产品多配有会所；低端产品一般无会所 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 六、 片区畅销、滞销户型案例分析 （一）、畅销户型 碧桐海苑：一房一厅 5457 ㎡ 东埔海景： 二房二厅 78 ㎡ 户型解析： 空间通透，布局紧凑，经济实用 户型解析： 空间布局合理，实用率高 外露式浴缸设计，增添浪漫色彩 双凸窗设计，提升附加值 大阳台，阳光室设计 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 瀚海东岸：三房二厅二卫 114116 ㎡ 心海伽蓝： TOHO 户型解析： 约 12 ㎡超大阳台设计 户型解析： 独立花园，私人泳池，豪华大气 4． 75m 高度客厅，自由组合功能空间 客厅宽大阔绰，错跃结合，立体分层 厅、房 60 ㎝ 宽大落地窗，尽情享受独特空间 景观大露台，天井花园 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 （二）、滞销户型 心海伽蓝一房一厅：复式 ㎡ 户型解析： 实用率低 一房面积太大 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 心海伽蓝二房二厅：复式二房 mm 222 倚山花园二期二房二厅： 78 mm 222 户型解析： 面积太大 户型解析： 户型设计无创新 实用率不高 实用率低 阳台不规则 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 心海伽蓝三房二厅一卫：复式 ㎡ 东埔海景二期三房二厅一卫： 106 ㎡ 户型解析： 实用率低 户型解析： 朝向景观条件较差 面积较大 主人房面积较小，采光不足 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 27 片区畅销户型小结及客户认同点： 片区滞销户型小结及客户不认同点： 户型 面积 滞销指数 客户不认同点 一房一厅 复式 ㎡ ★★★★ 面积太大，实用率不高 二房二厅 复式二 ㎡ ★★ 面积太大，实用率不高，阳台不规则 二房二厅 78 ㎡ ★★★ 无创新，实用率低 三房二厅一卫 复式 ㎡ ★★ 面积较大，一卫设计功能较少 三房二厅一卫 106 ㎡ ★★★ 主人房小，采光不足 户型 面积 畅销指数 客户认同点 一房一厅 5457 ㎡ ★★★★ 大阳台，外露式浴缸，高实用率 二房二厅 78 ㎡ ★★★ 双凸窗，高实用率 三房二厅 114116 ㎡ ★★★★★ 面积适中，高厅，大阳台，高实用率 Townhouse 200 ㎡ ★★★★★ 多次置业的终端，市场供应少 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 28 七、户型需求分析 年龄 居住环境 收入水平 置业经验 置业目的 户型需求 关注因素 本地村民 跨度大 二 /三代同屋 中等 较少 以改善居住状况为主 3 房及以上 户型、价格、配套 本地公务员 2530 岁 二代同屋 中等 中等 由家庭结构的变化产生置业需求，如结婚、生育造成的家庭人口数增加。 2 房、 3 房 价格、户型、配套 中英街居民 跨度大 二 /三代同屋 较高 尚可 2 房、 3 房 户型、景观、质素、位置 沙头角保税区企业 跨度大 / 高 为过渡性质 多为外资企业为高级职员购置 1 房 3 房 价格适中 香港客户 跨度大 二代同屋 高 丰富 / 3 房 交通、位置、海景、配套 市区内客户 35 岁以上 23 人 高 丰富 / 1 房为主 交通、景观 盐田港中高级职员 3035 岁 12 人 高 中等 / 23 房，中等面积 户型、价格、配套、位置 小结： 100 ㎡左右的 3 房和 140 ㎡左右的 4 房比较符合当地客户的需求； 对户型的功能配置、景观非常看重；朝向不好的户型销售较为困难；有户型创新的户型销售情况最好。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 29 八、深圳市豪宅市场主流项目 及产品分析 （一）、中信红树湾 楼盘名称 地址 占地面积(m2)/ 建筑面积 (m2) 容积率 总户数 车位比 规模类型 建筑规划 环境设计 户型 /面积 /比例 销售价格 元 / m2 销售率 中信红树湾 白石路/沙河东路 163000/ 650000 580 1： 4栋高层、 2组团TOWNHOUSE 澳大利亚柏涛（墨尔本） 贝尔高林 2房： 91— 98m2， 9% 3房： 154－ 173m2， 18% 4房： 164－ 245m2， 56% 复式： 165m2， 14% TOWNHOUSE：， 3% 9300 75% 鸟瞰图 整体平面图 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 30 畅销户型示例： 二房二厅一卫： 9198 平方米 四房二厅三卫： 200207 平方米 户型解析： 入户花园、生活阳台。