杭州高德置地广场项目策划书

杭州高德置地广场项目策划书内容摘要：

................................................................................................... 24 项目 CI 策划方案及具体实施细则 .......................................................................................................................... 24 第一章：工程概况及项目总平面图 项目概况 注： —— 可引用规划说明书内容 项目总平面图 注：总平面布置原则： 1. 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2. 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3. 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示； 4. 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5. 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉； 6. 应满足文明施工及 消防要求。 项目工程管理的特点和难点 注 —— 项目工程特点、难点从以下两方面考虑： 1. 从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。 以香蜜山为例，香蜜山为山体建筑，应考虑做永久支护、水土保持等，同时，地下室地板可不做防水，地块中存在过境水源管，需合理处理，等等； 2. 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。 以香蜜山为例，项目中高层、小高层建筑类型并存，标高交错，故应把标高测量作为一个重点；营销需要先展示 8 层以下外立面，故应编制合理的施工方案，先做悬挑架， 8 层高度预埋钢板，等等。 第二章：项目的组织架构与岗位职责 项目部组织架构及岗位职责 项目部组织架构 注： —— 以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名 第三章：项目 开工准备工作 办公设备 临水临电 施工机械、设备 现场临建 检测设备 第四章：工程进度管理 项目总 进度 计划 附总进度计划。 总包施工进度计划审核 总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。 监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计 》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。 审核通过后，则转送项目部审核。 项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《施工组织设计》的各关键工期节点的符合性。 对其中配合销售的工作应由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。 总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。 施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于 日计划，项目部工程组予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。 总包施工协调管理 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。 总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。 施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。 项目部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组 织施工。 每周监理例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。 每月总承包商提交《工程月报》，项目部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目部存档。 分包单位进度 奖惩机制 除了一般的奖惩制度外， 在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合 业主营销工作、 主体封顶、外架拆除等。 工期目标处罚措施： （例，仅供参考） 1) 施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20200 元。 每一栋楼设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。 2) 整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元，不足一天按一天算。 提前一天奖励 5 万元。 甲方分包工程施工进度计划控制 各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》， 项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 民扰情况 项目 作业时间和施工噪音按照 杭州 市（具体城市应作相应调整） 安全文明有关规定执行，减少扰民现象。 项目部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。 对外协调工作 项目部积极与质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从 而保证《项目实施计划》的顺利实现。 第五章：工程质量及安全文明管理 工程质量与安全管理目标 工程质量管理目标 （注： —— 应以量化指标说明，如有效投诉率等） 安全文明施工管理目标 质量与安全管理奖罚措施 例，仅供参考 1) 质量目标奖罚措施 2 栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款 10 万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖励5 万元；单体工程被评为金牛奖，则奖励 10 万元。 2) 文明施工的目标处罚措施 工程必须获得区文明工地称号，否则罚款 10 万元；工程若获得市级文明工地的称号， 则奖励 10 万元。 工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。 周得分低于 70 分，罚 1000 元。 月平均得分低于 70 分，罚 10000 元。 月平均得分高于 90 分，每月奖励 10000 元。 质量与安全管理指导思想 优选队伍，杜绝多层转包 1) 选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 2) 杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。 优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。 3) 提高自身管理能力。 在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进 行社会资源的整合。 4) 每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。 强化过程监督 1) 承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 2) 强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。 3) 重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。 利用监理的力量，强化质量及安全控制 1) 监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行成本 控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。 2) 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。 3) 现场工程师要 建立与 监理 友好 ，充分发挥监理单位的作用，为 项目 开展工作创造良好的外部环境。 沟通与支持 1) 沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。 2) 管理与技术支持：  设计交底；  施工节点与细部交底；  技术标准交底；  施工工艺交底；  施工组织与配合交底；  质量控制点交底；  样板验收交底。 3) 财务支持： 目前， 公司承包模式 是：工程先干后付款， 项目 的资金压力是很大的，同时妨碍 项目 组织优秀的社会资源。 及时与业主沟通， 按合同支付条款及时支付。 工程质量管理措施 图纸审查制度 施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。 开工前，由项目部组织，总 承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。 对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。 建筑专业施工图纸核查要点 1) 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。 2) 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。 3) 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交 叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。 4) 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。 5) 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。 6) 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。 7) 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。 尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。 8) 门窗表中的数量、 尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。 9) 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。 10) 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。 11) 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。 12) 图纸必须交待的节点有无遗漏。 13) 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。 14) 建筑节点作法是否与《现行建筑施工规范》中的规定有冲突。 结构专业施工图纸核查要点 1) 结构总说明 (核对地质勘察报告 )，校对基础部分的设计。 2) 复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。 3) 校核所有平面中各 项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。 4) 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 5) 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。 6) 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。 7) 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 8) 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 9) 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结 构的详图有否遗漏。 10) 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 11) 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。 12) 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。 13) 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。 给排水专业施工图纸核查要点 1) 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。 2) 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。 3) 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。 4) 核对水泵房 的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。 5) 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。 而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。 6) 校对所有系统图的管径尺寸和标高。 7) 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。 8) 排水管的直径按照排放量而定。 校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于 ％。 9) 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。 须设置地漏的地面是否做坡度。 10) 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。 11) 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。 12) 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。 13) 化粪池的型号和数量按排放量定。 煤气专业施工图纸核查要点 1) 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。 2) 煤气管道是否设计到厨房及浴室。 3) 校对煤气管道的平面图和系统图。 4) 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。 5) 设计应考虑煤气加热器的排气管。 强电专业 施工图纸核查要点 1) 校对说。