川乐购物广场现状及调整规划既项目调整改造开发初步策划报告(编辑修改稿)

川乐购物广场现状及调整规划既项目调整改造开发初步策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

产生效益为 1191 万元，同时产生的返租压力 182 万左右，完全可以借助商业物业现在市场行情自然产生的商业收益 210 万元进行冲抵，而且随商业物业的增值成良性正比值增长。 同时该物业在本次商业价值体现后，本身物业的商业价值尚余近千万元的资产还在业主手持观市。 第三部分：目标 一、 总体目标  通过对现有物业从硬件、外立面、人流交通组织、商业招商等，营造购物广场氛围 ，树立大卖场商业表象，使项目在为人们休闲购物娱乐首选，打造乐至县区域典范性商业旗舰。  品牌商业： 塑造独特而符合目标群体的品牌商业形象，突破乐至商业的传统街铺范畴， 确立项目商业卖场在乐至商业中的典范地位，实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。  最终体现本项目商业物业的商业价值最大化 现代化的商业形象、较高标准的商业物业设施配套完善体现、专业商业卖场的塑造从而价值得以提升。 二、销售目标  开盘时： 完成销售 30%；  20xx 年春节前： 完成销售 80%； 三、招商目标  具体目标：改造开业， 开业前完成 90%以上的招 商。 业态调整，现有的经营业态不能完全适应和满足今天市场的需要，重新对该项目进行调研定位，确立招商对象，引进数家主力店、知名品牌店，通过主力店和品牌店吸引经营散户的进驻。 规范和美化项目周边的经营环境和市场秩序，迎合政府城市建设的政策，起到美化城市和树立典范的作用。 第四部分：策略 一、 整体策略 （一）命名：川乐购物广场 阐述： 现用的川乐购物广场从名称上虽然感觉地方特色重，但是因为该物业在当地已运营多年，品牌度和品牌深入已经很深，建议保留。 但是在对该物业进行营销包装再次入市时，为了 避免该名称在当地缺乏新颖感，建议引进赛特的名字，方式为“香港赛特摩尔商业经营管理集团全程经营管理顾问”，其目的一是和香港赛特摩尔商业经营管理公司的战略合作，二是体现新的定位：时尚、休闲、品味，与市级城市商业积极靠拢。 （二）、定位思考： 打造乐至休闲购物商业典范 ：作为集购物、休闲、娱乐、特色餐饮为一体的商业场所， 项目所针对的目标客户群为就从现在单一的生活居家范围拓宽，为了与目标客户身份与品牌相匹配，因此，对项目的定位必须是鲜明而充满穿透力的， 并从产品的特色和服务方面为项目的定位提供有力的支持。 充分体现购物休 闲化，休闲娱乐化的现代购物理念。 引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，打造一个新时代的商场。 广场引入一种“购物 =享受”的心情消费照顾系统，使前来的消费者感受到一种被照顾得十分周到的氛围，尽情体验“购物 =享受”的愉悦感受。 使在这里约会与应酬的人，尽情地显示个人身份与品位。 使乐至县与其他市级城市在商业上差距缩小，使当地人足不出户，同样享受大城市的尊荣繁华。 市场定位： 有产阶级生活样板 阐述： 随着城市建设进程的加快，人们物质生活水平的不断提高，老城区在政府的规划改造中势在必然，将得到政府的大力规划与建 设，这里将成为投资者梦寐以求的理想投资之地，借助城市改造建设的东风，川乐将成为乐至辐射范围最广，影响力最大的商业项目之一。 形象定位： 时尚资讯超级橱窗 阐述： 如今人们逛街不像过去那样只是为了购买东西，而是从逛街中获取更多的生活信息，因此，现代意义上的商场除了具有传统的购买场所职能外，更多时候还肩负起人们获取时尚资讯的发布橱窗；通过新颖、简洁、易记的“橱窗”把购物广场的性质表现出来；同时“超级”说明了购物广场的规模是巨大的，时尚的信息是丰富的。 业态定位： 重品牌，更重品位 定位阐述： 把项目的业 态定位为：“重品牌，更重品位”是基于以下几点因素： 第一、新颖、高姿态的业态定位与项目的市场定位和形象定位形成统一，有利于传播，同时，业态定位“重品牌，更重品位”能有效补充和完善了项目的市场定位和形象定位； 第二、由于项目周边业态单一，已经远远不能满足多层次的消费要求，项目的业态定位，不但能满足各种消费需求，而且吻合目标消费群体追求品位的心理； 第三、全面超越周边的业态规划，塑造项目丰富的业态形象，使之辐射范围更大； 第四、把项目的业态定位为：“重品牌，更重品位”的主要目的是为了使项目能够 突破现存商业破败形 象， 成为乐至城市的消费中心 ，扩大项目的影响力，为业主和商户带来更多的利润。 业态阐述： 项目周边业态规划单一，同时社区人口少，整体经营人气不旺，相对于区域的人口来说，项目的规模相对显得有点大，要想使项目迅速摆脱上述的劣势，我们必须首先立足于 解决区域的人气问题。 为此，我们必须采取下列做法： 第一、以鲜明的业态定位，为项目聚集旺盛的人气； 第二、借助现在的尚好佳超市、得盛电器等主力店，加强其促销宣传推广，吸引项目社区和周边居民及流动消费人群，提高项目的营业率； 第三、入驻多个品牌店，满足社区及周边中上游人士 的消费需求； 第四、丰富附加业态，使之成为项目租金主要来源之一，满足各层次 和不同类别的消费需求，把项目辐射范围内的消费人群吸引过来。 业态分布建议 ： （该建议需依据进场后准确的市场调查后进行科学规划为准） 区域 功能 业态种类 一层 川乐综合批发城 书吧、网吧、形象设计、 数码店、品牌专卖店、休闲特色餐饮、综合百货服饰批零 二层 时尚生活广场 生活超市、精品数码电器 三层四层 精品 家具 城、 布艺、床上用品、家具 五层 休闲城 棋牌室及其他各类型休闲设施 （三）赢利模式选择：以销售为主，部分租赁。 原 则上，除了预留的铺面外，力求所有商铺均出售。 在本物业中如 三、四、五 楼的 物业（现在市场商业价值体现不明显） 可作为自留物业， 可以 增强投资业主对项目的信心 ，同时保留物业产生的租赁收益可以缓解销售物业的返租压力。 （四）招商主力品牌店先行策略 通过主力店旺场经营，提升项目整体形象，吸引更多散户进驻，从而提高项目的人气指数，增强投资者的信心，带动项目的销售。 （五）永续经营策略  开业前，高标准选择入驻商家 入驻标准： 开业前，对进广场的商家，提出必须拥有良好的信誉保证，方可具有入驻资格。 经营监督： 开业后，如出现部分商 家经营不善，或者出现违反经营管理条例的商家，商业运营公司有权解除这类公司的经营权。 以此，确保本项目整体做旺，避免少数经营不善或知名度不高的商家影响整体的经营素质。  实行商会会员制，提供再培训，再学习的机会 专门成立商会组织，该组织属于非赢利性质的民间组织，由进驻广场的经营商户自愿加入组建形成。 商会组织主要担当起自我管理、自我服务、自我协调、自我约束及自我教育等多种职能。 通过商会组织，商会会员将可以实现经营互助、信息交流及成功经验分享。 操作方式 ：由商业经营管理公司牵头组织成立商会，然后由会员自由选举出会 长等商会管理班子，由该班子负责商会的日常运营。  统一招商、统一管理 为了达到永续经营，就必须对进驻商家进行严格的把关。 充分地考虑到这一点，在项目销售的前期由项目的商业经营管理公司负责项目的统一招商与管理，使项目的整体经营达到高度的规范化，从而保证进驻商的最优组合、形成商品供应互补、经营互利的良性经营格局。 在保证商业街整体规划的前提下，实施整个市场的品牌战略，共同营造一个高尚有序的商业氛围。 在对一层非本自有产权部分商铺进行协商，在经营规划上尽量达到统一，实行产权分散，统一规划，分散经营。  专项基金的统一推广 充分考虑到项目的长久经营，必须出资成立专项推广基金，对项目进行定期的科学、有效的宣传推广，不断提升项目的知名度和整体形象，为商户创建一个坚实的做大做强的品牌平台。 操作方式 ：商业经营管理公司承诺出资（建议 100 万）作为推广基金，用于项目前三年进行统一的宣传推广，设法吸引人流，将商场统一做旺。  聘请专业的商业经营管理公司 由实力卓著的商业经营管理公司对项目进行前期的统一规划和后期的统一招商、经营管理及宣传推广，使得购物广场的整体经营达到高度的科学化和规范化。