山东高密盛世大院市场调查研究报告前期规划建议书(编辑修改稿)

山东高密盛世大院市场调查研究报告前期规划建议书(编辑修改稿)内容摘要：

59% □ 30 m2以上 39% 1您希望的主人房： □可不带卫生间 16% □需带卫生间 24% □带卫生间和衣帽间 32% □带卫生间和书房 28% 中国最大管理资源中心 1您希望一套住房中拥有几个阳台： □一个 37% □二个 47% □三个 10% □作废 6% 1您希望全新的住宅： □墙体全砌 14% □不砌自行设计 53% □卫生间 /厨房砌 31% □作废 2% 1电梯房您喜欢的住宅层数： □ 5 层以下 26% □ 510 层 46% □ 1015 层 17% □ 15层以上 11% 1您购房的目的： □投资 2% □解决居住问题 40% □改善居住环境 48% □结婚 6% □其他 4% 1您购买楼盘的原因： □小区设计 5% □房屋设计 10% □配套设施 25% □价格 25% □便利性 22% □环境 13% 1您希望买到理想的住宅的价位是： □ 1700 元 /㎡以下 61% □ 17001800 元 /㎡ 25% □ 180020xx 元 /㎡ 13% □ 20xx元 /㎡以上可以考虑 1% 1您觉得价格合适，不带电梯 6层的住宅您可以接受吗： □不能接受 22% □勉强可以 39% □可以接受 39% 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为 项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于高密市住宅市场的优势点集中如下。 中国最大管理资源中心 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ①国家宏观经济进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 ③置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社 会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①凤凰大街与夷安大道交点的自然环境，在高密市得地独优，其坐享利群路商业中心的繁华，又不失安静幽雅的人居环境； ②盛世大院可作为高密市中心地段的高尚住宅小区、将是高密市企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③盛世大院占地 44亩，在县级市来说其规模适中，是居家置业的最理想所在。 （ 3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体 制， ②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为高密市人民和政府作出贡献。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 三、项目开发经营机会点 （ 1）整个高密市人口众多，全市人口 85 万，而城区人口仅 22 万，其中城区开发拓展的潜力巨大；而且私营，民营企业近年来不但增加，收入水平也不断增加，加之市区近年的大规模建设活动，使得整个市区的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 （ 2）项目区域位置雄踞市区地理中心位置，区位优势得天独厚，加之市政府即将搬迁新址，必将带来的高密核心街由人民大街向凤凰 大街的转移，而且近年来，凤凰大街及夷安大道周边的大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施及商业氛围不断完善和健全，现已经基本成熟。 这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个高密市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 （ 3）本项目目前交通状况相当便捷，而且随着高密市新一轮城市的拓展，其物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候开发，将大大促进项目所在区域的住区优 中国最大管理资源中心 化和商业成熟。 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品 牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位 根据上述市场调查，盛世大院的目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面： 消费群界定 A、中低层面解决基本生活需求的购房者 开发区政府机关、事业单位青年公务员 开发区内企业中青年职员 老市区政府机关、事业单位青年公务员 老市区企事业单位青年职员 这一人群，年龄大约在 2535 岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款 10— 18 万，面积 80— 110 ㎡之间。 B、中层及中层以上改善居住条件的购房者 开发区政府机关、事业单位中层管理者 开发区内企业中高层管理者 市区企事业单位中高层 市区企事业单位青年职员 私营个体业主 集中在政府机关及效益较好的企事业单位 3545 岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。 这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改善。 有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。 主要购买力在 15— 27 万，面积在 100— 135 ㎡之间，属二 次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。 中国最大管理资源中心 C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者 私企成功人士 高级管理层 政府事业单位高层 这一人群年龄多在 45 岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次获多次置业。 要求绝对的工作生活环境，安静从容，高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。 对住房要求基本是 180 ㎡或以上的复式房、空中别墅等，但高密市这一人群现所占比例较少。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为的前提而作出的明智决策，主要原因是： ，区位优势明显。 ，各项基础设施和市政设施都已跟上。 、凤凰大街和夷安大道将决定盛世大院在该城区内具有其他物业不可替代的优势。 （产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。 ） 第六章 项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 ①由于当 地项目去化普遍相对较慢，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 ②总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21 世纪居住社区的整体特色。 ③总体上来说，盛世大院的规划方案中建筑单体设计采用 灵活的户型和变化的立体效果。 中国最大管理资源中心 ④小区的目标顾客属中高收入的阶层，私家车相对较多，因此，在规划上建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 ⑤在设计规划上，建立“城市 —— 社区 —— 小区 —— 组团 —— 院落 —— 家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 二、住宅建筑设计建议 住宅的设计要适度超前。 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数 十年内人们生活方式与需求的变化。 如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开，洁污分开。 特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。 正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。 每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、飘窗等局部墙等细 部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层）等。 三、小区配套设施建议 会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个儿童游乐场、健身房，图书馆、娱乐室等休闲活动设施，以 完善的配套作为项目的绝对优势树立项目的高端形象。 当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。 为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行 24 小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 中国最大管理资源中心 小区内应设有小型超市、商场等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 (如图所示的社区配套方案 ) 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。 在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计 ，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。 第七章 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 整体规划。 这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地 44亩，因此必须对地块进行整体规划。 力创精品。 这是由项目所在地区内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于潍坊“盛世”系列的品牌，可迅速提升开发公司在高密房地产业界的知名度。