寿光市幸福路绿色国际品牌商贸中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)

寿光市幸福路绿色国际品牌商贸中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

信息化建设的基础性工作，也是将“寿光绿色国际品牌商贸中心”网下业务，搬到网上让世界众多商家共同参与的重要手段。 该网站的定位应立足于山东潍坊丰富的农产品资源和供求信息，本着“让山东走向世界、让世界了解山东”的高度，建设成为大型交易平台，开辟英文、韩语等多语种版本，满足国际商家需求。 B：远程网络通讯系统 基于国际互联网的通讯系统，可以顺利的完成和国际、国内商家的通讯问题，而不必拨打价格昂贵的国际、国内长途，通过该系统既可以解决：电 话、视频、文件传输、召开讨论会议等商务需求。 而且可以和网上交易平台紧密结合，网上反馈的合作信息，很方便的通过网络通讯系统得到回应和确认。 及时把握商业机 会。 C：建立业户网络管理系统 ）视频监控：建立安防、消防预警机制，通过网络监控系统及时将室内外经营状况反馈到主控室和总经理办公室。 ）业户管理：包括租用期限，经营状况等相关内容，建立信用推荐系统，维护企业信誉提高管理水平。 ）财务管理：根据商场流程开发设计管理系统。 增值潜力大 项目具有很强的保值、升值、增值魅力。 （三）、项目经营优势 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 寿光 绿色国际品牌商贸中心项目不仅在山东，即使在全国也具有一定的唯一性，其同质化经营对手较少。 （四）、项目劣势分析 期房 期房预售在目前的商业地产运作中，与现房相比普遍处于劣势地位，所以本 项目将必须在“项目包装”上狠下功夫，宣传要到位。 商业氛围 寿光是县级市，人口只有二十多万，整体商业氛围稍弱，对市场营销有一定影响。 竞争对手 本项目开盘后将不可避免的与寿光蔬菜市场、种子市场、农资市场产生竞争，因此必须在经营手段、价格、政府政策三方面形成自己的优势 （五）、项目机 会点分析 政府支持、政策扶持 从目前研究中，寿光绿色国际品牌商贸中心项目本身在寿光属于跨时代的标志性项目，政府应本着特事特办的态度予以政策扶持。 （以下政策仅供参考）： 凡入住或 投资 寿光绿色国际品牌商贸中心的业户或企业 ，落实房地产权政策（国有商业用地，产权分割，绿证到户，可上市交易）；外商独资、合资、合作企业或 业 户可享受国家 “二免三减半 ”（第一、第二年免征所得税，第三年减半征收所得税），国内企业或 业户 可享受增值税优惠 10%，所得税、营业税按留地方税额总数的 50%的财税奖励； 业户 营业房 且注册当地的公司，可办理 寿光市 居住证， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 子女入学、报名当兵、上当地汽车牌照； 外地业户可 办理一户三口 寿光 市户口； 寿光绿色国际品牌商贸中心 对入住企业工商登记等进行一站式审定，提供 “一条龙 ”服务；金融机构对入 住 企业或 业 户在开户、结算、贷款申请等方面实行就近报送，并核发特快报关证。 B、合资开发商方面（以下政策仅供参考）： 在土地使用方面。 外商以出让方式取得土地使用权的，应一次性支付征地补偿费、上交省里的出让金。 外商投资在 3000 万元人民币（含 3000 万元）或年缴纳增值税 100 万元（含 100 万元）以下的项目，市、县收 取的土地出让金可在签订合同 5 年内分期支付；商投资在 3000 万元人民币以上或年缴纳增值税 100 万元以上的项目，经市、县人民政府批准，由市、县政府先行提供项目用地，市、县应收取的土地出让金由企业自投产之日起 5 年内以其缴纳税款中地方财政所得部分折抵；期满不足抵交的，用地企业应补足出让金。 实行税款折抵出让金的，不再享受地方财政奖励政策。 凡外商购买我市企业和投资新办企业，外资额达到该企业注册资本 25％以上的，均可批准、注册成为外商投资企业，享受相应政策。 经批准，可给外商出让已建成或在建的交通、能源和市政基础设施项 目股权和一定期限的经营权。 凡外商来我市投资所需土地，统一由市县人民政府土地管理部门代征后出让给投资者。 外商投资额在 1000 万美元（含 1000 万美元）以上的项目，土地出让金全额返还；外商投资额在 500 万美元以上， 1000 万美元以下的项目，返还土地出让金 50％；外商投资在 500 万美元以下的项目，返还土地出让金 30％。 凡在我市兴办的外商投资企业，免征城市房地产税和车船使用牌照税。 对属于国家鼓励类外商投资企业，所得税免二减三，执行期满后的三年内，可减按 15％的税率征收企业所得税。 外商投资企业，经营期限在 10 年以上的项目，从获利年度起，由财政返还所得税 5 年。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 外商投资企业在境内融资时，允许中资银行接收外方股东的担保。 允许外商投资企业以外汇质押方式向境内中资外汇指定银行申请人民币贷款。 外商投资企业所有外汇资金均可抵押；对外汇担保下人民币贷款，可由境外金融机构或境内外资金融机构提供信用保证；取消外汇抵押、外汇担保项目下的登记手续和提供外汇担保的外资银行信用等级的特别限制。 外商投资企业可以其外方投资者的海外资产向境内中资银行的海外分行提供抵押，由中资商业银行的海外分行或国内分行向其发放贷款。 允许外商投资企业用现 汇或固定资产做抵押，向商业银行申请借贷人民币资金。 C、经营支持： 可要求政府效仿其他项目关闭并拆迁部分脏、乱、差并且年限已老的小型市场，并将该部分业户集中迁移至本项目内。 市场前景好，目标客户群体充分 A、目标客户分析： 经济合作与发展组织和联合国粮农组织星期二联合发表了《 20xx 至 20xx 年农业展望》，这是两个机构第一次合作出版《农业展望》。 由发达国家组成的经合组织认为粮农组织的加入使报告对发展中国家的农业作出更准确的预计。 报告说发展中国家未来十年在世界基本农产品的贸易中将起举足轻重的作用。 粮农组织 官员克拉夫以中国为例说明发展中国家巨大的进口市场。 C UT 1 Cl uff： “ On the import side, for example, just look at the role that China„在世界基本农产品进口市场，以中国为例，报告说到 20xx 年，就基本农产品而言，中国要进口小麦将近一千万吨，进口其它谷物五百万到一千万吨，而含油种子的进口将达到四千八百万吨。 中国正在世界市场上扮演越来越重要的角色。 ” 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 通过该报告我们不难看出，未来几年仍会有大量的外资食品及农贸企业进入中国。 这些大批进入中国的企业若要在中国打开市场，就必须在中国农业最发达的核心地区展示并交易他们的产品，而寿光作为中国农业科技水平最高、外资农资公司密集的地区，无疑将成为他们的首选，而绿色品牌经济商贸中心以其区位优势和现代化交易管理模式则为他们提供了最佳舞台。 我国绿色农资产业正以空前的速度发展，每一次的“寿光国际蔬菜博览会”和“哈洽会”都为众多企业带来大量订单，但也有其时间短，延续性差的缺点，而寿光作为全国目前最大的蔬菜、农资、种子交易 市场已得到全国同类商家认可， 因此寿光绿色国际品牌商贸中心这个窗口将使入驻广大中资公司可以更加长久的展示与交易，并利用这一平台极大的扩大国际国内客户接触量，在扩大品牌、增加效益的同时又节省了大量资金，通过高水平专业化市场长时间集中展示并交易产品已成为大势所趋。 B、潜在客户群分析： 在调查中我们还发现一个并未经营以上项目的购买群体，他们一般具有以下特征： 职业：中小企业主或其他高收入者 投资观：“一铺养三代”的传统观念在这一群体中十分有市场。 购买目的：投资、盈利 地域性：以寿光及潍坊本地人为主 动机分析：带 租约销售使项目有较高的投资回报率 C、目标客户市场份额估算： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四部分、项目定位 一、项目功能定位： 寿光市绿色国际品牌商贸中心项目是集蔬菜精加工、绿色食品、农副农资、仓储、内销及出口；国内外优质种子、绿色有机肥、农用机械展示 及交易；绿色食品、通用食品及为之配套的加工设备、运输设备等多元化市场交易及市场中介配套服务，并将作为寿光国际蔬菜博览会分会场产生巨大会展经济商贸效益。 二、项目形象定位： 视觉形象（ Logo 及 VI） + 广告推广主题 外资目标客户 省外目标客户 省内目标客户 潍坊及寿光 本地目标客户 潜在 客户 占市场 入驻比例 10% 20% 25% 35% 10% 以租约 形式入驻 60% 60% 40% 20% 0% 以购买 形式入驻 40% 45% 60% 80% 100% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 广告推广主题（暂定）：“中国绿色经济商贸之都，齐鲁首席创富旺地。 ” 释义：该推广主题对项目卖点重点烘托，同时体现了项目对客户的诉求，易于传播，可引发消费者共鸣。 三、项目价格定位： 价格是衡量项目价值的唯一量化指标，商业行为的目标是在付含市场实际情况的基础上实现利益最大化。 山东省大型市场价格 参考数据： 济北国际物流中心 市场铺位（均为 2 层）均价：￥ ㎡ 香江光彩大市场 一期均价￥ ㎡（ 20xx 年 10 月开盘）已清盘 二期目前销售价已升至￥ ㎡，销售已超过 60% 明珠新世纪商业广场 起价￥ ㎡ 寿光蔬菜批发市场 目前铺面价格起价￥ ㎡，最佳位置 ㎡ 通过以上数据分析，同城同等位置商铺价格一般较住宅高出 20%40%，再结合寿光本地情况可将各区价格暂定为： A 区（商铺）均价：￥ ㎡ A 区（写字 间）均价：￥ ㎡ B 区（商铺）均价：￥ ㎡ C 区（商铺）均价：￥ ㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 备注：市场需求与价格是动态的，价格定位要结合市场环境的动态变化灵活掌握定价范围，做到“月月有新价，季季不同值”，并永远坚持“一房一价，一铺一价”的价值分析。 四、销售手段定位： 带租约销售 —— 允许客户将商。