双东商城筹备期招商设计方案及经营工作指南15页-商务谈判(编辑修改稿)

双东商城筹备期招商设计方案及经营工作指南15页-商务谈判(编辑修改稿)内容摘要：

，则会令你、我及 投资 商、经营商永远充满了生机与活力。 “人气”是商业物业营销并经营成功的“ 命 门”。 常住人口与流动人口数量及其收入水平、消费结构、消费取向等商业人气指数的研究则是商业定位策划的关键。 我们的目标人气在哪。 当然先从身边圈起—— 区域常住人群、附近职工、人民医院客户、过路客群。 四、业态定位 经验告诉我们 一个商业项目要在经营上取得成功，必须根 据自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。 如果商场所处的商圈内拥有足够数量的稳定消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。 不过，纵观目前 太原 商业市场，这样的区域性商业空白点已不多见，绝大部分的区域已是商家林立，竞争激烈。 越来越多的商场，尤其是新建商场，将不得不面临这样的选择：要么与一些经验丰 富、实力强大、客户基础广阔的商业企业合作，以某种形式共同经营；要么走特色化经营路线，另觅一番天地。 但要想创造一种特色业态，前期的业态定位与后期的大力推广是密不可分的。 然而什么样的业态在何种环境下更容易造人气，更容易长期经营呢。 纵观商业，以日用百货为主的日常快速消费品绝不在话下。  面对市场 本商场建议 定位于一个 生鲜、肉类、日用百货、五金、服装、家居用品、图书大型综合型卖场，全方位锁定区域客户。 以稳起步。 在齐全中淘 炼 特色。 “嘴巴、女人、孩子” —— 犹太人的生意经；  楼层业态建议 F1 生鲜超市 （蔬 菜 生熟肉 粮油 水果 熟食等） 便利店 鲜花 烟酒副食 茶 叶 特卖（促销） F2 男女服饰 时尚服饰 内衣 童装 鞋类 F3 家居用品 床上用品 日用百货 日化 家用电器 厨具 儿童乐园（图书） 文具  定位标准及战略 （一）以差别 化的战略 以齐、常用快速消费的特色来圈定区域人群 提供多元化的选择，配置 齐 全 以一层生鲜加盟店、 连 锁便利店为主力店（容易造人气）带动二三层 （二） 以点带面的战略 以 主力店 的名气和人流，带动 商 城 的整个消费群体。 活跃 消费 气氛之作用。 ‘ 五、项目商业营运规划 （一）项目商业营运规划原则 符合整个商业街战略 定位的原则，集购物、休闲于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发； 适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态； 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果； 合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割； 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面； 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营 ，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营； 大客户优先原则，大客户对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑； 充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成； （二）项目商业营运规划 整和市场 —— 整 合 市场功能 ，集购物休闲于一体； —— 整和市场空间，进行合理商品布局； —— 整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促 销 推广； 合理回报 —— 保证市场和经营户合理的收益，实现双赢； —— 完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； —— 通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报； 六、 招商及销售策略 （一） 项目招商销售总策略 尽快完成二层的招商工作 尽快确定三层的业态定位及一层的业态定位预期 针对双塔商城、双东购物广场的现经营状况制定适合其商户并有利于本商场的招商方案 ＆ 大卖场高档型卖场的经营思维引导 ＆ 同等租金去大商场做生意的经营思路 ＆ 双塔商城 敞 蓬性 集贸市场 与现代化卖。