北京公交房地产外部环境分析

北京公交房地产外部环境分析内容摘要：

1、导 读 当前主要的战略问题 宏观环境 分析 供应方分析 房地产市场分析 外部分析 内部分析 战略规划 业务分析 实施挑战与计划 资源分析 能力分析 组织结构 总体战略 使命与目标 战略举措 行业与竞争 者分析 新组织结构 部门职责与岗位设置 权责关系 当前主要的组织问题 关键业务流程 实施计划 实施挑战 机会与威胁总结 政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展 供给 需求 内容描述 取消实物住房分配 集团购买退出市场 二级市场开放 自主买房 民间资金进入市场 多次置业增加 转为消费导向 促进了多样化和个 性化的发展 房 改 政 策 提高了支付能力 消费信贷观念形成 促进了地产投资 降低信贷成本 2、 为融资提供了便利 贷款门槛提高 财 政 金 融 住房抵押贷款宽松 交易税率降低 加强企业信用调查 储蓄信贷利率下调 控制部分项目贷款 资质管理规定 销售管理办法 简化交易程序 合法权益得到保护 加强了自律行为 无形中提高了行业 壁垒 行 业 管 理 土地挂牌交易提高了行业进入门槛 土地出让方式 操作方式 开发商资金要求 协议出让 挂牌上市交易 签订土地使用权出让协议 交纳土地出让金，取得国土证 办理抵押贷款 其他土地费用可销售后支付 对开发商资金要 求较低，有大量 投机者存在 对开发商资金要 求较高，提高了 行业进入门槛 政府负责土地一级开发， “ 七通 一平 ” 后，公开上市，招标拍卖 中 3、标单位交纳所有费用方可取 得土地证 土地挂牌拍卖使土地成本上升到总开发成本的 40， 而付费方式的变化对中小开发商也提出了严峻的考验。 国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力 0200004000060000800001000001200001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002亿元历年 1000200030004000500060007000800090001994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002元历年人均可支配收入 5 37 39 41 43 45 47 49 51 96 97 98 99 00 01 02 4、 3 年恩格尔系数 国民经济保持高速的增长，为房地 产的发展提供了发展动力。 居民可支配收入的增加，大大提高 了其购买力。 恩格尔系数（食品占总消费的比重） 不断降低，住房等消费必然上升。 技术创新对房地产发展提出新的要求 对房地产业的影响 创新的内容和形式 创新项目 物业服务创新 住宅销售创新 规划设计创新 招投标创新 住宅部件品创新 建筑技术创新 住宅销售创新 提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化 缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营 采用新型 5、结构体系，营造更加舒适的居住空间 采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征 增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源 对需求方的影响 对供给方的影响 外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂 中高档市场的消费者会增多，需求量加大 工业厂房需求增加 对中高档住宅需求增加 促进写字楼、商场等商业房地产的销售 必须根据目标市场的需 6、求，建造档次较高、功能齐全的商业用房和中高档住宅公寓楼 国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势 刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味 供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费 房屋和住宅的品种越来越丰富 地产行竞争更加激烈。 国外地产会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰 房地产的供给增加 国内开发商必须提高服务、质量意识，建立良好的企业法人治理结构，加强人力资源的培养，利用自身优势，加快培养核心竞争力 国际服务业进入 （金融、保险、物业管理） 提供抵押贷款，增强了购房能力 物业管理的质量提高，增强人们购房信心 拓宽了地产商的融资渠道 通过 7、更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用 关税降低 建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费 建筑安装成本下降。 关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本 宏观环境对公交房地产的影响分析 国家加强对行业资质的管理， 无疑会给现存的项目公司及欲进军房地产的企业造成障碍，同时也提高了公交总公司现有二级资质的含金量； 信贷政策一方面的宽松与另一方面的紧缩对信誉尚好、开发项目为中低档的公交房地产不失为一件福音； 中国的经济发展态势、经济体制改革为公交房地产的发展提供了机遇； 中国加入 对房地产信用审查的日益严格及高档项目银根 8、的紧缩成为公交房地产向高档住宅进军不得不考虑的阻碍因素之一； 技术的不断创新对项目经验尚不够丰富、市场敏感度尚有所欠缺的公交房地产提出了新的挑战； 土地的挂牌交易增加了成本，也弱化了原本拥有的土地优势，同时也必将拉大强弱差距。 疑要求公交房地产必须迅速改变机制，把握目前的先机。 导 读 当前主要的战略问题 宏观环境 分析 供应方分析 房地产市场分析 外部分析 内部分析 战略规划 业务分析 实施挑战与计划 资源分析 能力分析 组织结构 总体战略 使命与目标 战略举措 行业与竞争 者分析 新组织结构 部门职责与岗位设置 权责关系 当前主要的组织问题 关键业务流程 实施计划 实施挑战 机会与威胁总结 9、 分析方法说明： 房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的。 本节分析中，在考虑公交房地产公司实际情况的基础上，从房地产开发的行业价值链的角度，即从市场、供应方、行业竞争结构和特点三个方面进行了比较分析，从而明晰行业价值链中各因素对公交房地产的影响。 同时选取了若干发展比较成功且有特色的标杆企业，希望对公交房地产的发展有所启示。 在房地产市场分析中，从房地产的物业形态分类，即商业用房和住宅的两个角度分析。 考虑到与公交房地产相关的领域，我们着重对写字楼与普通住宅进行了分析。 房地产物业形态分为住宅和商业用房两 10、大类 根据土地出让方式、建设标准的不同，将住宅划分为以下五类： 根据商业用途的不同，将商业用房划分为以下两类： 经济适用房：国家实行土地无偿划拨，减免大市政配套税费，面向广大中低收入家庭而建设、出售的住房。 建设标准接受政府指导，为普通标准住宅。 物业管理费偏低。 普通商品房：有偿使用土地，建设标准由开发商自定，高低不一。 物业管理费适中。 公寓：有偿使用土地，建设标准较高，由开发商自定。 物业管理费偏高。 偿使用土地，属城区紧凑型别墅，建设标准较高。 物业管理费较高。 别墅：有偿使用土地，一般建于市郊风景区，建设标准较高。 物业管理费较高。 写字楼（办公楼）：为企事业单位提供办公场所，由物业公司负责全部 11、的物业管理服务。 商业楼：独立的购物中心或同小区配套的商业设施。 一般由经营者负责物业管理。 商业用房投资回收期较长，因此经济 实力强大的开发商才会涉足该领域 写字楼（办公楼） 商业楼 主要靠出租的办法回收资金，属于长 线投资。 因此，既要求开发商有足够 的经济实力，又要求开发商对于物业 善于经营管理或委托知名的物业公司 管理，以确保理想的租金收益。 投资于独立的购物中心、商厦，要 求开发商有较高的经营管理水平，以确保理想租金收益和经营收入。 同小区配套的商业设施的投资风险相对容易控制。 可以出售、出租给物业管理公司，也可以自己经营。 香港六大地产商主要定位于高档办公楼或写字楼市场； 经济实力不够强 12、大或缺乏商业用房经营管理经验的开发商，应慎 重进入写字楼、独立购物中心或商厦领域； 写字楼市场现状分析与预测 谨慎 乐观 房地产滞后于国民经济发展期，入世、申奥的利好因素不会立竿见影 北京高档写字楼市场大部分由美日公司支撑，而美日经济进入衰退期 写字楼供应量很大，可能将使投资收益率下降 100 500 存量 附： 2002年下半年至 2003年上半年为 120万 过高峰年 1997年的 116万 500 总计 200 中关村地区 500 2008年北京写字楼 市场供应量（单位：万 金融街及其 延长线地区 来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心 北京写字楼市场 :大单客户分析 城区31家 海淀 13、区5家东城区17家 朝阳区12家丰台区1家大单客户行业构成图35%22%12%12%14%5%金融保险机构24家 大型集团公司14家通讯电信企业8家 部委机关8家国外公司9家 外省市公司3家大单客户购买写字楼考虑因素依次是：相对独立性、公司形象、 楼盘档次、位置交通、置特殊需求、配套设施、区域因素 来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心 从产品供给结构上看，住宅投资居 主要地位，市场销售均呈增长趋势 房地产开发投资中以住宅为主。 2001 年，用于住宅建设的投资 增长 61%，占开发投资的 010020030040050060070096 97 98 99 00 01住宅 办公楼 商业用房0 14、2004006008001000120014001600180096 97 98 99 00 01竣工面积 销售面积来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心 不同住宅类型针对不同的消费群体， 消费体将随着区域市场的发展进行演变 顶级收入阶层 高收入阶层 中等收入阶层 在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求。 随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。 经济 适用 房 普通商品房 公寓 别墅 项因素推动住宅成为消费热点，居 民个人成为消费投资、决策的主体 进入个人散户时代 居民成为消费投资主体， 对自身利益高度关注， 消费日益理性成熟 房改政策 金融政策 消费观念改变 家庭收入提高 经济环境 个人购。