房地产业务战略研究报告

房地产业务战略研究报告内容摘要：

1、北大纵横 1 房地产业务战略研究报告 北大纵横管理咨询公司 二零零二年六月 大庆石油发展集团 机密 北大纵横 2 导 读 全国房地产 市场分析 房地产市场 发展现状 房地产市场 结构分析 区域房地产 市场分析 房地产业务 运营分析 房地产业务 战略建议 房地产市场 竞争者分析 全国房地产 市场预测 北大纵横 3 %50%100%150%200%88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20 2001住宅竣工面积增长率 住宅销售面积增长率 房地产投资增长率90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点 成长期 改革开放不断深入， 1987年深圳土地使用权有偿转让影 2、响，房地产开始市场复苏 过热期 邓小平南巡讲话和十四大召开，1992年下半年与1993年上半年出现“房地产过热” 调整期 受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入调整期 复苏期 规范房地产市场、大力发展住宅建设 ,房地产作为经济增长点、启动内需消费热点，国民经济快速发展的重要力量 新的发展期 申奥成功、入世成功扩大投资需求，今后较长一段时间 ,我国房地产业可能将保持较快发展速度 北大纵横 4 房地产行业的快速发展，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用 8 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 021长率 商品房销售增长率房地产业与宏观经济关系 3、密切，其周期波动与宏观经济周期波动趋势基本一致 宏观经济向好是我国房地产业保持快速增长的最基本性保证，近期我国国内生产总值每增加一个百分点，房地产销售额就会增加 该值还在不断增加，这表明我国房地产的增长速度将大大快于 同时，房地产业作为国民经济的先导产业，对拉动国民经济增长，保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用 1988月份我国 北大纵横 5 我国房地产开发投资呈快速增长之势， 2001房地产开发投资占我国固定资产投资的比重上升到 本年完成投资额按 1990年之后 ， 我国固定资产投资呈快速增之势 ， 其中房地产投资起到了急先锋的作用 ， 1999年以来 ，每年的投资增长都高于总投资的 4、增长 房地产开发投资占总投资的比重也在不断上升 ， 0246810121416181990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001（）资料来源：历年 中国房地产统计年鉴 991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001房地产投资增长率 固定资产投资增长率1990 2001年我国固定资产投资与房地产投资增长率 1990北大纵横 6 从房地产开发房屋竣工面积占城镇房屋竣工面积的比重来看，我国房地产市场化的程度越来越高 本年完成投资额按 资料来源：历年 中国统计年鉴 205 5、10152025303540451990 1991 9992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000C/A*100%D/B*100%A：全国城镇房屋竣工面积 C：房地产开发房屋竣工面积 B：城镇住宅竣工面积 D：房地产开发住宅竣工面积 1990北大纵横 7 我国商品住宅竣工面积与销售面积同步增长，近年来的增长率均保持在 15%以上 10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01住宅竣工面积增长率 住宅销售面积增长率住宅竣工面积与销售面积基本保持同步变化 1992年至 199 6、4年房地产过热时，住宅竣工面积增长率超过销售面积增长率 1995年后，住宅销售面积增长率基本上保持在竣工面积增长率之上 1990 2001年商品住宅竣工 面积与销售面积增长率 北大纵横 8 我国房地产开发企业的数量在 10年内增长了 受国家宏观政策影响 ，自 90年至 95年我国房地产企业个数呈上升之势 ，95年企业总数达到 33482个 ， 此后 ， 全行业进入调整阶段 ， 房地产企业有所减少 98年后 ， 随着房地产业的复苏 ， 数目呈现出稳定增长趋势 ， 至 2000年达到 27303家 ， 10年中增长了 1990地产企业个数050001000015000200002500030000 7、3500090 91 92 93 94 95 96 97 98 99 0资料来源：历年 中国房地产统计年鉴 北大纵横 9 各地区房地产市场基本由当地企业占领，但是在北京、上海、广东等高度开放地区外地企业所占的比重明显高于其他地区 80%85%90%95%100%全国 京 沪 粤 苏 鲁 川 桂 陕 豫 黑2001年我国主要地区房地产开发投资结构 地方企业 非地方企业 北大纵横 10 房地产开发资金主要源于负债，自筹资金所占较少 行贷款 自筹资金 定金及预收款 其它2001年房地产开发投资资金来源 到目前为止，房地产企业资金主要来源于银行贷款及商品房预售的预收款，企业自有和自筹资金只占 30%左 8、右 企业自有资金不足，直接融资能力差，资产负债率高，从而导致房地产的开发链条相当薄弱，对企业长期稳定发展十分不利 北大纵横 11 个人购买商品住宅比例逐年上升， 2001年个人购房面积占比已达到了 3 94 95 96 97 98 99 00 011992 2001年个人购买商品住宅面积占比 1992年，个人购买的商品住宅只有 1456万平方米，占当年商品住宅销售面积的 1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房现象比较严重，但个人购房比例比1997年上升了 2001年个人购买商品住宅面积比 1992年增长了 当年商品住宅销售面积的 市场需求主体的这种变化对开发商提出了更高要求 北大纵 9、横 12 当前，我国房地产开发的暴利时代已经过去，市场已经进入理性投资时代 本年完成投资额按 从左图可以看出自 90年至 94年我国房地产利润呈上升之势 ， 房地产行业属暴利时代 ，自 95年房地产利润开始出现下降 ， 到 99年利润最低 ， 至 2000年随着房地产市场的渐近成熟 ， 市场进入理性投资时代。 1990国房地产企业实现利润（亿元）991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000资料来源：历年 中国房地产统计年鉴 北大纵横 13 导 读 全国房地产 市场分析 房地产市场 发展现状 房地产市场 结构分析 区域房地产 市场分析 房地产 10、业务 运营分析 房地产业务 战略建议 房地产市场 竞争者分析 全国房地产 市场预测 北大纵横 14 我国房地产开发以住宅为主， 2001年住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%96 97 98 99 00 01住宅 办公楼 商业用房 其他1996 2001年 我国商品房竣工面积结构 房地产分类 房产 商品房：分为住宅、办公楼、商业用房及其他用房；其中住宅分为普通住宅、经济适用房、别墅和高档公寓 非商品房 地产 北大纵横 15 住宅中普通住宅占居主体，但是其比重逐步下降，经济适用房上升较快，别墅和高档公寓较为稳定 0%10%20%3 11、0%40%50%60%70%80%1995 1996 1997 1998 1999 2000别墅、高档公寓 经济适用房 普通商品住宅别墅与高档公寓、经济适用房、普通住宅占住宅开发竣工面积的比重 别墅和高档公寓的竣工面积一直控制在 间 经济适用房的竣工面积逐年呈上升之势， 2000年已占到 普通住宅供给市场稳中有降，维持在 60% 70%之间，主要是经济适用房的比例上升所致 北大纵横 16 供给： 1996年以来我国商品房呈上升态势，其中住宅与商业用房增长较大，二者带动了商品房的增长 05000100001500020000250003000096 97 98 99 00 01商品房 住宅 非住 12、宅05001000150020002500300096 97 98 99 00 01办公楼 商业用房 其他1996 2001年我国商品房竣工面积情况 商品房（住宅与非住宅）总量 商品房中非住宅总量 北大纵横 17 从竣工面积增长率来看，住宅与商业用房的供给增长较快，办公楼供给有所减少 15%5%0%5%10%15%20%25%30%96 97 98 99 00 01商品房 住宅 办公楼 商业用房 其他1996 2001年我国商品房竣工面积增长率 北大纵横 18 住宅供给以普通住宅为主，近几年增长在 10%以上，其中经济适用房增长在 30%以上，普通住宅在 10%间，别墅与高档公寓 2000年高达 普通住宅69%经济适用房26%别墅与高档公寓5%2000年我国住宅竣工面积结构 %10%20%30%40%50%60%70%80%96 97 98 99 00住宅 别墅与高档公寓经济适用房 普通住宅1996 2000年我国住宅及其构成部分竣工面积增长率 北大纵横 19 需求： 从销售面积来看，近几年我国商品房需求旺盛，增长率很高，但是 2001年增幅下降了 16个百分点 050001000015000200002500096 97 98 99 00 01商品房 住宅 非住宅1996 2001年 我国商品房销售面积数量 14.05。