公交房地产开发公司战略与组织设计报告

公交房地产开发公司战略与组织设计报告内容摘要：

1、公交房地产开发公司 战略与组织设计咨询报告 北大纵横管理咨询公司 2003年 7月 略与组织设计 机密 2 组织设计 指导 部门使命职责与岗位 组织诊断 关键业务 流程 新组织结构 导 读 当前主要的战略问题 宏观环境 分析 房地产供应链分析 北京房地产市场分析 外部分析 内部分析 战略规划 业务分析 实施挑战与计划 资源分析 能力分析 组织结构 总体战略 使命与目标 战略举措 行业与竞争 者分析 国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力 0200004000060000800001000001200001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002亿元历年 1000 2、200030004000500060007000800090001994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002元历年人均可支配收入 5 37 39 41 43 45 47 49 51 96 97 98 99 00 01 02 3 年恩格尔系数 国民经济保持高速的增长，为房地 产的发展提供了发展动力。 居民可支配收入的增加，大大提高 了其购买力。 恩格尔系数（食品占总消费的比重） 不断降低，住房等消费必然上升。 4 根据 2000年 国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的规划，我国城市住宅市场潜力巨大 2000年底 住房面积 市场容量 2005年底住 3、房面积 目前 人口 人均现 有面积 2005 人口 2005人 均面积 22 原有住宅 拆迁重建 2000年底 住房面积 重建 比率 4% 5 政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展 供给 需求 内容描述 取消实物住房分配 集团购买退出市场 二级市场开放 自主买房 民间资金进入市场 多次置业增加 转为消费导向 促进了多样化和个 性化的发展 房 改 政 策 提高了支付能力 消费信贷观念形成 促进了地产投资 降低信贷成本 为融资提供了便利 贷款门槛提高 财 政 金 融 住房抵押贷款宽松 交易税率降低 加强企业信用调查 储蓄信贷利率下调 控制部分项目贷款 合法权益得到保护 加强了自律行为 无形中提 4、高了行业壁垒 行 业 管 理 资质管理规定 销售管理办法 简化交易程序 土地挂牌交易 6 技术与管理创新推动了房地产行业的发展 对房地产业的影响 创新的内容和形式 创新项目 物业服务创新 住宅销售创新 规划设计创新 招投标创新 住宅部件品创新 建筑技术创新 住宅销售创新 提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化 缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营 采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间 采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率 5、 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征 增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源 7 对需求方的影响 对供给方的影响 外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂 中高档市场的消费者会增多，需求量加大 工业厂房需求增加 对中高档住宅需求增加 促进写字楼、商场等商业房地产的销售 必须根据目标市场的需求，建造档次较高、功能齐全的商业用房和中高档住宅公寓楼 国际地产商进入，在资金、技术、销售、 6、观念、物业管理上具有较大的优势 刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味 供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费 房屋和住宅的品种越来越丰富 地产行竞争更加激烈。 国外地产会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰 房地产的供给增加 国内开发商必须提高服务、质量意识，建立良好的企业法人治理结构，加强人力资源的培养，利用自身优势，加快培养核心竞争力 国际服务业进入 （金融、保险、物业管理） 提供抵押贷款，增强了购房能力 物业管理的质量提高，增强人们购房信心 拓宽了地产商的融资渠道 通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用 关税降低 建安成本的降低使得房产的价格 7、降低，从而拉动了消费 建筑安装成本下降。 关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本 8 宏观环境对公交房地产的影响分析 国家加强对行业资质的管理，会给现存的项目公司及欲进军房地产的企业造成障碍，同时也提高了公交总公司现有二级资质的含金量； 目前松紧结合的信贷政策对信誉尚好、开发项目为中低档的公交房地产较为有利； 中国经济继续高速发展、经济体制进一步改革为公交房地产的发展提供了机遇； 中国加入 对房地产信用审查的日益严格及高档项目银根的紧缩成为公交房地产向高档住宅进军不得不考虑的阻碍因素； 技术的不断创新对项目经验尚不够丰富、市场敏感度尚 8、有所欠缺的公交房地产提出了新的挑战； 土地的挂牌交易增加了成本，也弱化了原本拥有的土地优势，同时也必将拉大强弱差距。 剧市场竞争，要求公交房地产必须迅速改变机制，把握目前的先机。 有利影响 不利影响 9 导 读 当前主要的战略问题 宏观环境 分析 房地产供应链分析 北京房地产市场分析 外部分析 内部分析 战略规划 业务分析 实施挑战与计划 资源分析 能力分析 组织结构 总体战略 使命与目标 战略举措 行业与竞争 者分析 组织设计 指导 部门使命职责与岗位 组织诊断 关键业务流程 新组织结构 10 各项因素推动居民个人成为住房投资决策的主体 城镇居民人均住房使用面积达到 20平方米。 城镇居民成 9、为市场主体 房改政策 取消福利分房 集团购买力退出 消费观念改变 推动入市 住房不再 等靠要，而要自己 住房是消费与投资的组合 住房可以不一步到位，按能力和人生阶段进行更新换代 消费能力提高 住房分配货币化 个人消费信贷支持 家庭收入提高 进入个人散户时代 居民成为消费投资主体，对自身利益高度关注，消费日益理性成熟 11 居民购买能力的提高和消费结构的变化使住宅消费成为热点 以千元级为主的家电消费 万元级普通住房、空调、移动电话等为主的消费 十万元、数十万元级私人轿车、商品房及装修 为主的消费 一级台阶 二级台阶 三级台阶 满足吃穿用的 基本消费需求 舒适愉悦的 消费新方向 医疗保健、交通通讯 10、、娱乐教育文化和居住支出与 1995年相比分别以年均 速度增长 部分家庭消费热点已向商品房、家庭轿车、旅游和信息化服务等方面转移 北京市居民消费呈跨越式发展 今后 5年，国民经济年均递增速度保持在 9%左右，城乡居民收入年均实际增长 6%左右， 12 需求的多元化、个性化驱动住宅的发展和变革 人性需求 生态化 环保化 模糊化 个性化 环境、配套 智能化 实用化 社区化 生态空间营造 功能设置 户型合理化 功能分区 小区管理系统 小区服务系统 智能保安、监控系统 景观设计 共享空间 生活、商务设施 建筑风格 空间布局 装饰选材 大型社区 住宅组团 功能模糊化 地域模糊化 环保建材 环保建设 生态 11、支持系统 结合自然特质 客户模糊化 13 居民收入结构和年龄结构特征影响未来的市场定位 2万元 2 不同级差 年收入的人数分布 具备购房能力的阶层 50岁以上 40 50岁 30 40岁 30岁以下 月均收入 7656元 月均收入 8264元 高收入阶层 年龄段构成比率 目前具有购买能力的人群占比 不到 20，高收入阶层年龄分 布为 30岁 50岁。 居民收入两级分化，大多数的 居民只是潜在需求，低收入特 征预示着未来低价位市场的巨 大需求量。 来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心 14 消费者特征影响购房因素 日趋年轻化的购房群体特 征是决定产品风格特性的 重要参数。 35%32%18 12、%15%30岁以下 3000岁以上18%49%11%22%独身 两口家庭 三口之家 三口以上40%45%12%2% 1%5万元以下 5万000万元以上家庭结构 年龄特征 家庭年收入 三口之家成为城市最核心 家庭结构，家庭结构直接 影响到产品设计。 10万元以下的家庭年收入 占绝对优势，未来低价 位市场需求巨大。 15 局设计物业管理自然、人文环境智能化、信息化水平配套设施 建筑质量 室内装修资料来源：中国消费者协会“百万用户评住宅”活动的统计资料 用户满意度评分 综合满意度 为 住户对现有住宅的评价为基本不满意。 47的住户把“ 建筑质量 ”放到了“重视程度”的第一位 ，说明广大住户最关心、最 13、重视的是建筑质量问题。 消费者关于房地产的投诉连年上升： 1998年 2000年 001年前 3个季度已达 中不含房屋装修投诉 )。 开发商应尽快从“概念时代”转向“产品质量时代”。 这应成为所有开发商的关注点，而且应以此为方向，主动回归到住宅“轻炒作、重品质”的质量主体。 从用户满意度可以进一步发现用户对住宅品质的要求 16 从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来 北京市的恩格尔系数已降至 40%以下 按国际惯例住房开支的占比应达到 15 而实际情况是长期徘徊在 56之间。 北京市居民的购房需求远没得到体现，房地产行业还有很大 的上升空间。 目前的政策和外在条件远没有成熟，使居民购房时顾虑重重。 来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心 北京市恩格尔系数的住房开支比率 1999 2000 2001 恩格尔系数 住房开支占比 % 0 0 19 15 10 5 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 .。