天津泰丰-业务战略分析报告

天津泰丰-业务战略分析报告内容摘要：

1、北大纵横 天津泰丰工业园投资（集团）有限公司 业务战略分析报告 北大纵横管理咨询公司 2004年 8月 机密 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 2页 重要说明 本文件专为天津泰丰使用 分发、引用和复制 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 3页 业务组合战略报告总体框架 民用房地产外部环境 及内部资源与能力分析 外部环境分析 宏观环境分析 行业环境分析 内部资源与能力分析 现有资源分析 核心竞争力分析 业务定位分析 商业地产外部环境 及内部资源与能力分析 业务组合分析 外部环境分析 宏观环境分析 行业环境分析 内部资源与能力分析 现有资源分析 核心竞争力分析 业务定位分析 业务发展分析 2、 业务定位分析 业务发展分析 协同效益分析 未来业务探讨 是否需要其它业务 其它业务选择思路 其它业务选择建议 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 4页 目录民用房地产业务分析 宏观环境分析 行业吸引力及集中度分析 民用房地产物业管理分析 行业价值链分析 行业关键成功因素分析 泰丰资源分析 泰丰核心竞争力分析 泰丰民用房地产业务定位分析 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 5页 宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响 政治制度、体制 政府的稳定性 特殊经济政策 国际政治 外贸立法 对外国企业的制度 就业立法 企业 经济 政治法律 社会文化 技术 利率 3、 货币供给 通货膨胀率 工资 /物价控制 行业需求 市场需求 国家研发支出 行业研发支出 科技研究重点 专利保护 新产品 新技术的商品化 生活方式 可任意支配收入 就业预期 保护消费者运动 结婚率 人口增长率 人口迁移 文化及亚文化 企业战略环境对企业的影响： 1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的； 2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的； 3、企业战略环境是动态的而不是静止的。 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 6页 国家开始加大宏观调控力度，预防房地产投资过热，房地产行业将进入稳步发展阶段 金融调控 政策调控 法律规范 房地产投资过热 二四年五月十三日 4、经济适用住房管理办法 （ 77号）明确规定了经济适用房最大面积（ 80）可获得最高利润（ 3%）并且将用地列入当地土地规划中。 房地产信托不做保底承诺。 信托法 规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着投资信托很有可能血本无归。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （ 18号）在肯定房地产对国民经济的支柱地位的同时也提出了结构性调整的重要性。 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003121号 对土地贷款、在建贷款、个贷均设置了严格的限制。 关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的 5、项目，不得发放任何形式的贷款。 年底银监会将出台 房地产信托专项管理办法 ，对集合信托在收益率和应用方式上给予一定限制。 央行从 2004年 4月 25日起将存款准备金率由 7%提高到 促使银行可贷资金进一步减少。 随后将钢铁、电解铝、房地产自有资金比例提高到 35%以上。 国务院办公厅于 11月 22日发出 关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知 对拒不改正的房地产开发企业，计划、国土行政主管部门不批准其新开发建设项目、不为其办理用地手续。 房地产稳步发展 国务院办公厅 关于控制城镇房屋拆迁规模 严格拆迁管理的通知 切实加强了对拆迁规模的总量调控，防止大拆大建。 注：当经济萧条时政府将通过各 6、项措施刺激房地产投资（例 98年扩大内需） 2004年 3月 30日 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 要求各地 “ 在 2004年 8月 31日前将历史遗留问题界定并处理完毕 ”。 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 7页 国家投资体制改革放宽了企业投资领域，改变投资调控的方法 不使用政府投资建设的项目不再实行审批 这是我国投资体制改革的一个重大突破，极大拓宽了企业自主投资“ 施展拳脚 ” 的空间。 颁布 政府核准的投资项目目录 这一目录将根据国民经济运行情况，适时动态调整，有利于强化和完善投资宏观调控手段。 放宽社会资本的投资领域 允许社会资本进入法 7、律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域，这将极大调动社会资本进行投资的积极性。 加快推行 “ 代建制 ” “代建制 ” 突破了政府工程旧有方式，投资行为受到了规范。 改进投资宏观调控方式 综合运用经济的、法律的和必要的行政手段，对全社会投资进行以间接调控方式为主的有效调控。 建立政府投资责任追究制度 工程咨询、投资项目决策、设计、施工、监理等部门和单位，都应有相应的责任约束，对不遵守法律法规给国家造成重大损失的，要依法追究有关责任人的行政和法律责任。 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 8页 国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争 政策 8、对需求的影响 由于政策使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨； 对商业、写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适用房的总体规划调整了需求结构； 二手房市场的逐步放开使阶梯购买成为可能； 货币以及个贷的相对稳定对市场需求起到刺激作用。 政策对供给的影响 土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现生存危机； 利率的宏观调控作用已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应。 政策可能的变化及启示 国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转，国家将陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自 9、律性； 国家将继续采取相对稳定的货币政策，利率上调可能性不大，需求仍将逐步放大； 一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开角逐。 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 9页 中国经济持续走强，居民消费结构已向 “ 住行 ” 倾斜 02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2000 2001 2002 2003年份民国民经济持续增长， 2003年人均 家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以 “ 衣食 ” 为主转向 “ 住行 ”。 恩恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。 2001201 10、0年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到 35%左右，生活水平进入富裕阶段。 0200004000060000800001000001200001400001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003亿元北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 10页 2004年至 2020年中国 预测部门 预测结果： 国务院发展研究中心 2000 2005年： 2005 2010年： 2010 2015年： 2015 2020年： 世界银行 2001 2010年： 2011 2020年： 亚洲开发银行 2000 2010年： 6 2010 2020年： 5 高盛公司 2001 11、2010年： 2010 2025年： 国内外机构对 2004年中国 国外机构对未来 20年中国 科院 商务部中银国际北大国家统计局 万事达国际高盛德意志银行亚洲开发银行摩根士丹利宏观经济增长率 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4% 5% 停滞甚至倒退 5% 8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 10% 15% 飞速发展 资料来源：西蒙库兹涅茨著 各国经济的增长 2004年上半年 下半年受宏观调控影响将略有回落但总体应在 9 10%之间 未来 20年中国房地产业仍将保持高速 发展状态 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 11页 全社会固定资产投资总额中房地产开发投资所占比例迅速攀升 北大 12、纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 12页 随着 7年开始稳步增加 990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003数据提供：国家统计局 最近五年房地产增长高于 房地产增长的波动要迟于 其波动幅度要高于2004年上半年，虽然受宏观调控的影响，房地产投资拉长速度仍然达到 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 13页 但由于固定资产投资、货币供应量处于趋热区间，导致房地产投资趋热 指标名称 政支出（不含债务）2、固定资产投资3、工业产品产销率4、工业增加值5、基础农资6、货运量7、海关进出口总额8、居民消费价 13、格指数9、金融机构各项贷款10、狭义货币（1、商品房销售额12、社会消费品零售额38分 39分 40分 41分 41分 42分 41分 42分 41分 44分 44分 45分 44分综合景气评分国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明， 2004年 5月份我国景气综合评分为 44分，经济预警信号进入趋热区间。 从主要景气指标看，在构成国民经济综合景气评分的 12项指标中，社会货运量、进出口总额处于过热区间。 固定资产投资、工业增加值、农资生产和货币供应量 于趋热区间。 财政支出、工业产品产销率、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度，处于稳定区间。 北大纵横 天津泰丰集团业务发展报告 第 14页 中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长使民用房地产市场容量在逐步释放 中国城市化进程0246810121416182000年 2010年 2020年 2050年年亿00 . 511 . 522 . 533 . 5倍中国总人口规模（亿） 1 2 . 3 6城市人口规模（亿） 3 . 7是1 9 9 7 年城镇人口的倍数 - - - - - 资料来源：国务院信息中心 住宅自然需求39.。