中房物业天韵金沙住宅项目管理实施方案(编辑修改稿)

中房物业天韵金沙住宅项目管理实施方案(编辑修改稿)内容摘要：

22 A、相关资料 ⑴产品出厂合格证书，劳动局准用证书 ⑵使用维护说明书 ⑶维修委托合同 ⑷电气控制原理图与接线图 B、设备运行检查 : ⑴层门闭锁装置运行良好。 ⑵电气安全装置动作可靠。 ⑶制动系统完好。 ⑷运行电流、功率、速度应符合说明书的要求。 ⑸极 限开关应完好有效。 ⑹应急照明正常。 水泵房及给排水管网 A、技术资料 ⑴设备使用说明书 ⑵系统操作说明书 ⑶工程图纸 a．给排水系统图 b．给排水综合管网平面图 23 c．配电柜控制原理图 d．变频柜接线图 e．控制仪表系统图 B、运行检查 : ⑴仪表（水表、压力表及其它控制仪表）指示准确。 ⑵保护完善，各种保护（电气保护、电结点压力表）应有效可靠。 ⑶水泵运行正常，无滴漏、无震动、无异常声响。 ⑷阀门动作灵活，阀门、管道无跑、冒、地、漏现象。 ⑸控制柜及器件整体与性能完好。 ⑹检查给排水、供热、的各入户井 、检修井，看其封闭是否完好。 ⑺检查井内设备（阀门、压力表、温度表）是否完好， 管接头有无滴、漏现象。 ⑻井内有无淤泥杂物等。 ⑼管道支架是否牢固，管道保温是否完好。 风机房 A、技术资料 ⑴系统设备清单 ⑵维护使用说明书 ⑶系统操作说明书 24 ⑷工程图纸 a．通风系统图 b．风道平面布置图 c．电气控制原理图 d．设备电气接线图 ⑸运行记录 B、设备运行检查 ⑴各项压力及其它参数运行正常。 ⑵各个风口安装牢固。 ⑶凤道无跑、冒、地、漏现象。 ⑷控制柜及器件整体与性能完好。 ⑸设备无震动，噪音在要求的标 准之内。 消防报警与联动控制系统 A、技术资料 ⑴系统设备清单 ⑵设备使用说明书 ⑶系统操作说明书 ⑷工程图纸 a．电气、暖通、给排水消防平面图 25 b．水消防系统图 c．消防报警与联动控制系统图 d．消防泵、喷淋泵控制原理图 e．送风机、排风机、排烟机控制原理图 f．卷帘门控制原理图 g．探测器布置及编码图 ⑸消防设备分布表 B、系统检查及测试 ⑴检查及测试的基本原则 a．要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。 ，其测试数量应不小于 10%。 ⑵检查、测试项目及基本要求 ，且此电源在断电时能自动切换供电。 、断线检测、自动控制消防设备等功能应完好。 （包括：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示器发出的报警）应 100%动作可靠、有效，否则，应追加进行不少于 50%的测 26 试。 式。 若与背景音乐使用同一套设备和系统时，应能自动切掉背景音乐而直接进行紧急广播。 灯具应完好无损，其使用的电池备用电源，连续供电时间须不少与 20 分钟。 对讲系统 A、技术资料 ⑴系统设备清单 ⑵设备使用说明书 ⑶系统操作说明书 ⑷工程图纸 对讲系统 A、 技术资料 ⑴系统设备清单 ⑵设备使用说明书 ⑶系统操作说明书 ⑷工程图纸 a．对讲布线平面图 b．布管平面图 27 c．可视对讲系统联接图 d．对讲用户分机与单元门主机接线图 e．单元门主机与管理中心主机接线图 B、系统检查及测试 ⑴检查及测试的基本原则 a．要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案进行各系统的运行功能 测试。 ，且数量不宜少于 10% ，即：分机与单元主机；分机与管理主机：单元主机与管理主机：管理主机之间。 ⑵检查、测试项目及基本要求 ，便于来访客人与住户直接通话使用。 ，应编号无误，振铃、通话有效。 ，应试验三次， 100%动作有效。 ，配线均应按可视分机方式配置。 9 车库管理 技术资料 28 ⑴系统设备清单 ⑵设备使用说明书 ⑶系统操作说明书 ⑷工程图纸 系统检查及测试 ⑴检查及测试的基本原则 ，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。 100%。 ，动作 100%成功视为有效。 ⑵检查、测试项目及基本要求 ，使用遥控器后门锁被自动开启。 /手动钥匙切换。 技术资料 ⑴系统设备 清单 29 ⑵设备使用说明书 ⑶系统操作说明书 ⑷工程图纸 系统检查及测试 ⑴检查及测试的基本原则 ，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。 ⑵检查、测试项目及基本要求。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 调音台调试。 30 三、质量问题的处 理 （一）处理方法 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格； 影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理； 对于不影响房屋结构安全和使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 （二）支持文件 交接协议书 接管验收小组与职责范围 公用部位设施验收表 分户问题汇总处理清单 钥匙交接表 单项问题处理联系单 公共配套设施验收表 室内设施设备验收单 公共区域配套设施检 查表 合同会审表 31 交 接 书 甲方： 乙方； 一、根据双方签订的《物业管理委托合同》中的约定，乙方于 年 月 日对《天韵金沙花园》进行物业接管验收。 二、为使园区物业管理工作早日走上正轨，对于接管验收中发现的各类问题，甲方应在乙方要求的时间内整改完毕。 三、甲方按乙方所要求标准进行整改，经乙方验收合格后，由乙方负责对园区所属物业进行维修、保养。 （关于园区范围内的物业保修期责任按照双方签订的《物业管理委托合同》实施） 四、因未整改或整改不及时造成的问题由甲方负完全责任，并承担其后果。 五、对于本次接管验收中未检查部分（如：采暖设备设施、消防设施、智能化设施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，双方再进行接管验收。 在施工期或未整改或整改不及时所产生的问题由甲方负完全责任，并承担其后果。 六、本交按书为甲乙双方签订的《物业管理委托合同》的有效组成部分。 七、附件《天韵金沙花园接管验收问题汇总》为本交接书有效组成部分。 八、本交接书一式四份，双方各执二份，双方签字盖章后生效。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 32 天韵金沙花园验收小组 序号 组员 工作职责与范围 1 管理处经理 把关全局，统筹管理，做好人员的统一安排 2 副经理 协调经理工作，与地产部门进行交接沟通，并跟随地产部门人员进行 检验 3 工程主管 作好专业性的检查工作，并对工程人员进行合理安排 协调工程部验收工作并跟随工程人员验收，收集问题汇总，后期问题跟踪处理。 4 客服负责人 跟随检验人员了解设备设施 5 强电负责人 高压配电柜、变压器、低 压柜、进户电源总控制箱 6 弱电负责人 智能化监控系统、消防监控、红外报警、消防水箱电气部分、电子 巡更系统、煤气报警系统 7 水暖负责人 微机系统、给排水设备设施、消防系统、消防给排水，水源热泵机组 8 土建负责人 房屋主体结构、屋面、地面、防水并配合检验设备设施 9 绿化负责人 对园区草坪、树木、小品以及园区娱乐设施进行检验，并有工程人员配合。 33 入住期管理 一、办理入住，快捷便利 a) （一）重简朴的入住仪式 业主对新家 — 天韵金沙花园 ，有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一心理过程，展现未来物 业管理人的良好形象，我们将在 天韵金沙花园 举办简朴的入住仪式，邀请各级领导、业主代表参加，为共同营造安宁、祥和、积极向上的园区氛围和良好的物业管理大环境，获得一个良好的开端。 b) （二）住手续流程图 序号 工作步骤 1 通知住户入住 2 管理员核收入住通知书 3 双方签署《业主临时公约》 4 住户填写《住户情况登记表》、核收身份证复印件 5 发放《业主手册》和住宅“二书” 6 办理装修手续 7 住户签署《住户入住物品资料领取确认书》 8 住户交纳入住费用 9 住户房屋验收 10 住户接收钥匙 11 管理处文件归档 住户文件归档 c) （三）入住手续采取的便利措施 办理入住手续，管理处采取的便利措施是： i. 设立办理入住专用办公室，由专职客服人员提供一条龙服务。 精心安排入住程序，业主随到随办。 34 ii. 提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电信电话公司、有线电视台签订代办业主协议书，代办有关业务，方便业主，减少麻烦。 iii. 提供集体办理和上门服务等服务项目。 二、装修管理 （一）管理内容 天韵金沙花园为 ＃＃建筑结构，多层为短肢剪力墙结构。 建筑墙体承重，且所有电源盒都为预埋进剪力墙体中，因此，天韵金沙花园业主入住装 修，对于物业管理处提出了更高的要求。 为此，物业管理处要专门成立管理框架编外的装修管理审批处，负责业主装修审批及装修巡视。 （二）管理目标及承诺 对于业主装修管理方案进行审批，下发装修许可证；对于正在装修的业主进行监督巡视，一经发现装修工程与向物业部门提供的方案不一致，并影响到建筑主体结构的，勒令停工，决不估息，下发装修整改意见，请业主签字接收。 管理处在装修管理上严格把关，力争不出现一例违章装修的业主。 （三）岗位设置 编号 岗位 人数 值班安排 1 物业管理处装修审批主管 1 常白 2 物业管理处装修巡 视员 2 常白 35 （四）装修管理流程 装修审批 下发装修许可证 装修巡视。