三晋国际商贸物流城建设项目商业计划书(代可研报告)(编辑修改稿)

三晋国际商贸物流城建设项目商业计划书(代可研报告)(编辑修改稿)内容摘要：

储：建设大规模、现代化仓储中心，打造‚工业孵化基地‛ 建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为‚工业孵化基地‛，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。 （ 4） 会展：建设配套会展中心，打造‚永不落幕的博览交易会‛ 建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打造‚永不落幕的博览交易会‛。 （ 5） 文化：建设‚晋商文 化广场‛，复兴晋商文明 建设‚晋商文化广场‛，将传统山西建筑、雕塑艺术与现代环境艺术相结合，将千年晋商文化与现代商贸物流理念相融合，成为晋商文明现代复兴的标志性场所。 、 （ 6） 商务：商务、会议中心，提升商务环境 建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。 （ 7） 购物：使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城 以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以山西‚晋菜‛美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为榆太区域首屈一指的美食文化中心。 引进各种配套零售商业 和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。 （ 8） 观光：不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地 本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。 每个季节、假日，本项目将举行美食节、晋商文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引山西省及华北周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。 （ 9） 居住：让广大经营户扎根山西，乐业安居 建设大型园林式配套宿舍，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根山西，乐业安居。 面向山西，辐射华北，建设 1000 亿元大市场 依托山西能源运输所构建的较为发达的高速路网，本项目在 3 小时车程内可全方位辐射山西省内主要市县，具有成为省级物流枢纽的立体化交通网络资源。 省际交通系统也较发达， 5 小时车程内可辐射石家庄、郑州、包头等周边省份的重要城市。 目前整个山西省专业批发市场整体特点为‚规模小，业种单一，产品档次较低，幅射范围窄，经营方式传统，管理粗放，物流配送等产业配套不完善。 ‛本项目将立足太原、榆次，面向整个山西省，并向北辐射内蒙包头、向南辐射河南、向东辐射河北 ，具有成为 1000 亿元大市场的辐射潜力。 在本项目建成运营后，本市场将面向山西省内主要地、县城市，建设货物配载中心，条件成熟的城市将投资建设二级配套批发市场，形成一个紧密协作的超级商贸物流网络。 项目总体建设分期 首期工程计划 20xx 年 10月动工， 20xx 年 9月竣工交付， 20xx 年 10 月开业运营； 二、三期工程将于 20xx20xx 年建设，预计整体开业时间为 20xx 年 9月； 整个建设周期 56 年。 首期土地项目建设进度 项目将于 20xx 年 10月项目奠基动工， 20xx 年 9月竣工，并于 09 年 10月前开业，预计建设进度如下： 时间 工作内容 08/ 03 08/ 04 08/ 08 08/ 10 08/ 12 09/ 01 09/ 03 08/ 04 08/ 06 09/ 07 09/ 08 09/ 09 09/ 10 向政府提交可行性研究报告 政府审批立项 项目初步规划设计 项目规划设计评审 项目扩初设计 项目建筑设计方案审批 首期 17万平米建设竣工 首期招商开业 项目静态投入产出分析 社会效益和社会影响分析 本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。 货流、人流、资金流、信息流，本项目以 120万建筑规模、 1000 亿交易金额，必将成为山西省又一财富引擎，成为山西省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。 据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福山西： （ 1） 7 万个就业岗位： 交易市场 将 容纳 15000 余企业和商户进场经营，以每户直接产生 4 人就业计算，将产生 6 万就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近 10000 就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于70000 个岗位。 （ 2） 1000 亿商品交易额 4 大市场涵盖了山西省重点优势产业生产资料市场和 3300 万人口日常消费的方方面面，加上对周边省份的辐射，本市场年商品交易额预计超过 1000 亿元。 巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。 （ 3） 15 个衍生行业 本项目的建成运营，将直接 拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少 15 个衍生行业的发展。 （ 4）每年 3000 万客流量 本项目建成运营后，预计每天吸引 510万人前来采购、消费、观光，每年将产生3000 万客流量，这将产生庞大的消费需求。 （ 5）每年上亿税收 本项目市场培育期结束后（预计开业后 3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。 按每户年综合工商税费 1万元计算，仅交易市场部分就可贡献 亿元税收。 （ 6）工业产业孵化基地 ‚以市兴工‛，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流 供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。 本项目将成为本地重要的‚工业产业孵化基地‛。 （ 7）复兴晋商文明，革新商业观念 现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新。 本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新山西省本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。 （ 8）推动产业升级，造福山西人民 现代商贸物流业的发展，将直接改变山西省目前单一的产业格局，优化山西省的产业投资环境，提升山西省的产业投资形象。 国民经济评价 将该项目定位为‚ 120 万平米华 北第一大‘一站式’商贸物流总部‛，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现‚形成以太原为中心的物流体系布局，以‘资源型’物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点‛产业目标的客观需要。 本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效 益。 项目可行性总体评价 项目的定位符合国家产业政策导向，符合山西省产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。 项目充分利用太榆物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动山西省以太原为中心的商贸物流基地的形成，为晋中市和山西省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。 项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。 项目能带动 14个衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。 项目投资风险较小，具有良好 的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。 项目投资商拥有丰富的大型商贸物流市场开发经验，招商经营措施具有前瞻性好可操作性。 存在问题及提请政府支持事项 尽快完善市政配套和物流基础设施 由于开发区尚处于起步阶段，基本上没有什么市政配套。 开发区要引进项目，引进投资，给投资者信心，政府要加快建设和完善开发区内必要的市政配套，这样开发区的招商引资才有可能取得成功。 由于本项目的建设对山西省经济的发展具有举足轻重的意义，因此，我们建议，政府在本项目旁建设市政配套设施包括公 交汽车站、长途汽车站、长途货运站等。 这些配套设施，连同本项目四周的市政规划道路特别是项目南面的市政道路，我们希望在项目建设过程中，政府能同步开展施工建设，以给予我们投资者信心。 避免同类项目重复立项、恶性竞争 大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。 它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。 正因为如此，大型物流专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。 一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性 ，在晋中市不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。 另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。 给予经营户适当的税收优惠 同时，政府还应做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过 23年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。 第 2 章 项目背景和发展概况 晋商曾经创造了山 西乃至中国商贸史上的奇迹 山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。 滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。 绵延至 17 世纪初到 19 世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间‚晋商‛与‚徽商‛并驾齐驱，称雄国内商界长达 500年之久。 晋商的辉煌，推动山西成为当时的‚海内最富‛，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展， 极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。 然而，在 20 世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。 由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。 发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途 改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。 20xx 年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。 初步核算，全年全省生产总值突破 4000 亿元，达到 亿元，比上年增长 ％。 其中，第 一产业增加值 亿元，因粮食减产下降 ％，对 GDP 增长的贡献率为 ％；第二产业增加值 亿元，增长 ％，对 GDP 增长的贡献率达到 ％；第三产业增加值 亿元，增长 ％，对 GDP 增长的贡献率达到 ％。 第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值 亿元，增长 ％；房地产业增加值 亿元，增长 16％。 全省人均生产总值 12320 元，按现行汇率计算达到1530 美元。 ‚十五‛时期全省生产总值年均增长 ％，高出计划目标 5 个百分点。 生产总值总量在全 国的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生产总值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。 20xx 年山西省三次产业比例由上年的 ::，调整为 :56:。 与上年相比，第三产业比重下降 ，第三产业发展速度和比例有待进一步提高。 煤炭是山西省的经济命脉。 山西依托煤炭资源优势，采取非均衡发展战略，所有的产业都是煤炭的配套项目。 经济结构以高度依赖煤炭资源、原材料工业为主，具有典型的资源型、初级化特征：结构档次低、运行质量不高、高购入、低产出，高速度、低效益，区域 经济结构性问题日益突出。 在党中央 ‚十一五‛规划的指引下，新一届山西省政府提出全面调整经济结构，优化产业布局的战略思路，全方位勾画了山西省 ‚崛起中部‛的宏伟蓝图。 针对山西长期低价输出能源产品，又高价买进消费品（轻纺工业消费品 60％以上需要 从外省调入），蒙受严重双向价值流失的不利局面，山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展‚十一五‛规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。 发展现代商贸物流业，按照市场需求，积极地调整产业和产品结构，促进产业、产品的优化组合，实现资源在产业间和产业内部 的优化配置，形成最优的产业结构，使山西的资源优势转换经济优势和市场优势。 扩大第三方物流在山西产业结构中的比重，降低山西物流成本，提升山西经济的可持续发展能力和综合竞争力。 发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途。 省发展改革委《山西省产业投资指导目录 (20xx 年本 )》中第‚二十四、服务业‛明确规定‚ 1. 电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态 ； 2. 粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设‛为鼓励发展的产业。 ，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距 山西商贸物流业仍处于起步阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事、涉及行业有限，与现代商贸物。