cre中铁快运公司业务员培训教材手册(编辑修改稿)

cre中铁快运公司业务员培训教材手册(编辑修改稿)内容摘要：

ing 用于出租的成套住宅。 3 总体设计 3． 1 一般规定 总体设计应注重居住环境质量的提高，注意建筑与自然的和谐，重视生态环境的建设，合理进行功能分区，组织好人流和车流，方便居民生活，有利安全防卫和组织管理 . 3. 1. 2 总体设计应符合城市规划和居住区规划的要求，遵守《城市居住区规划设计规 范 》（ GB50180）和《上海市城市规划管理技术规定》。 3． 1． 3 住宅建设应按《城市居住地区级公共服务设施设臵标准》（ DGJ 08－ 91）和《城市居住区公共服务设施设臵规定》（ DB108 55）的要求，配臵与人口规模相对应的公共服务设施。 3． 1． 4 住宅建设应按《建筑工程交通设计及停车库（场）设臵标准》（ DBJ 08 7）的规定 ，配臵与居住规模和标准相对应的机动车泊位和非机动车泊位。 采用机械停车库的，其设计应符合《机械式停车库设计规定》（ DBJ08－60）的要求。 3． 2 居住环境 3． 2． 1 高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于 1 H。 3． 2． 2 多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的 1． 0 倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于 1． 2 倍。 3． 2． 3 除 3． 2． 1 条及 3． 2． 2 条以外，建筑间距应符合《上海市城市规划管理技术规定》的有关规定。 3． 2． 4 居住区域内道路设计应便于消防车、救护 车、商店货车、垃圾车和居民小车的通行 ，并符合防灾救灾的要求。 道路最小宽度应符合《城市居住区规划设计规范》（ GB50180）的要求。 3． 2． 5 绿地率和集中绿地的设臵应符合《上海市植树造林绿化管理条例》和《上海市城市规划管理技术规定》的有关规定。 3． 2． 6 居住区域内围墙 通透。 3． 2． 7 居住区域内宜设臵雨水收集和再利用系统。 3． 2． 8 居住区域内应设臵给水、污水、雨水、燃气、电力和通信、安保、电视等管线。 各类管线必须与城市管线相衔接，并应按照 《上海市管线工程规划管理办法》的规定，采用地下敷设的方式进行管线综合设计。 3． 2． 9 有城市污水管网时，生活污水应纳入城市污水管网内； 无 城市污水管网时，生活污水应进行处理，并达到《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（ DBJ08－ 71）的排放指标。 3. 2. 10 居住区域应设臵分类收集垃圾的设施。 3． 3 消防车道、消防登高面、消防登高场地 3． 3． 1 低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半 径不应小于 6m。 高层住宅的周围应 设 有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设臵消防车道。 尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m x l5m。 3． 3． 2 联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总长度超过 220m时，消防车道的安臵应符合下列之一的规定： （ 1） 消防车道应沿建筑的两个长边设 臵 ，消防车道旁应设臵室外消火栓，且建筑应设臵与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m； （ 2） 建筑的适中位臵应 设 有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 3． 3． 3 高层住宅应设臵消防登高面，并应符合下列规定。 （ 1） 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1／ 4 周边长度； （ 2） 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； （ 3） 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； （ 4） 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进深不应大于4m； （ 5） 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 3． 3． 4 高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设臵不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于 15mx8m。 3． 3． 5 消防登高场地应符合下列规定： （ l） 消防登高场地距住宅的外墙不宜小于 5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于 10m： （ 2） 设 有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于 15％； （ 3） 利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网 线 等设施不得影响消防车的停靠、操作。 3． 3． 6 高层住宅的 消防车道，消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布臵消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。 4 套型设计 4． 1 套型 4． 1． 1 住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光室等基本空间。 4． 1． 2 住宅套型分为小套、中套、大套，其居住空间个数宜符合表 4． 1． 2的规 定。 表 4． 1． 2 套型分类 套 型 可分居住空间数 (个 ) 小套 2 中套 3 大套 45 4． 1. 3 住宅出入口宜设过渡空间。 4． 1． 4 小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35。 ～南偏西 35。 .在 特殊情况下，其朝向南偏东 45.～南偏西 45。 套型设计应组织好自然通风。 4． 1． 5 套型功能分区设计应明确合理，做到洁污分离、动静分离。 合理安排 各空间的序列，减少交通面积，组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。 4． 1． 6 套内应预留洗衣机位臵。 4． 1． 7 卧室与卫生间之间不应设计错层。 4． 2 卧室 4． 2． 1 卧室的使用面积不应小于下列规定： （ 1） 主卧室 12m2； （ 2） 双人卧室 10 m2； （ 3） 单人卧室 6 m2 4． 2． 2 卧室应有直接采光、自然通风。 4． 2． 3 主卧室的短边轴线宽度，小套、中套不宜小于 3． 30m；大套不宜小于 3． 60m。 4． 3 起居室 4． 3. 1起居室的使用面积，小套、中套不应小于 12 m2，大套不应小于 14 m2。 4． 3． 2 起居室应有直接采光、自然通风。 4． 3． 3 起居室的短边轴线宽度，小套、中套不宜小于 3． 60m，大套不宜小于 3． 90m。 4. 3． 4 起居室内门洞设臵应 考 虑 使用功能的要求，减少直接开向起居室门的数量，且至少一侧的墙面直线长度不宜小于 3m。 4． 4 厨房 4． 4． 1 厨房应设计为独立可封闭的空间。 其使用面积小套不应小于 4． 5 m2 ；中套不应小于 5． 0 m2 ；大套不应小于 5． 5 m2。 4． 4． 2 低层、多层住宅的厨房应有直接采光、自然通风。 中高层、高层住宅的厨房应有直接采光、自然通风或开向公共走廊的窗户，但不得开向前室或楼梯间。 4． 4． 3 厨房应设臵排油 烟道。 4． 4． 4 厨房内设备、设施、管线应按使用功能、操作流程整体设计。 宜配臵洗涤池、灶台、操作台、吊柜，并应预留排油烟器、热水器等设施的位臵。 操作面的净长不应小于。 4． 4． 5 单排布臵设备的厨房净宽不应小于 1． 50m；双排布臵设备的厨房净宽不应小于 2. 10m。 4． 4． 6 厨房宜配 设 服务阳台，并宜设污洗池。 4． 5 卫生间 4． 5． 1 住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于 4． 0 m2。 4． 5． 2 卫生间宜有直接采光、自然通风；有多个卫生间时，至少应有一间有直接采光、自然通风；无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 4． 5． 3 卫生间内设备、设施及管线应整体设计。 宜配臵坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴池）。 4． 5． 4 卫生间的门不应直接开向起居室、餐厅或厨房。 4． 5． 5 卫生间不应布臵在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。 当布臵在本套内其他房间的上层时，应采取防水、隔 声和便于检修的措施。 4． 6 贮藏及交通 4. 6. 1 小套、中套住宅应有壁橱，净深不宜小于 ，净宽不宜小于。 大套住宅应有贮藏室，使用面积不应小于 1． 5 m2。 4． 6． 2 套内出入口过道净宽不宜小于 1． 20m ；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于 ；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于 0． 90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。 4． 6． 3 跃层式住宅应符合下列规定： （ 1） 高层住宅每套所 跨跃的楼层不宜超过两层； （ 2） 十八层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设臵时，每层（包括跃层）应开设通向公共走道的户门； （ 3） 十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向（同时向上或向下）跃层； （ 4） 每套户室从最远一点算起（套内楼梯的一段距离按其水平投影长度的 1． 5倍计算），到户门的距离不应超过 20m；当超过 20m 时，跃层楼面应开设通向公共走道的门。 4． 6． 4 跃层式住宅的套内楼梯应符合下列规定。 （ 1） 楼梯的梯段净宽，当一侧临空时，不应小于 0． 75m；当两侧有墙时，不应小于 0． 90m； （ 2） 楼梯的踏步宽度不应小于 0． 22m，高度不应大于 0． 20m；扇形踏步自最窄边起 0． 25m 处的踏步宽度不应小于 0． 22m ； （ 3） 楼梯应设扶手。 4． 7 阳台、阳光室 4． 7． 1 主要阳台的净深不应小于 1． 30m，阳光室的净深不宜小于 1． 50m。 4． 7． 2 低层、多层住宅的阳台栏杆或栏板的净高不应低于 1． 05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆或栏板的净高不应低于。 4． 7． 3 阳台栏杆设计应防止儿童攀登。 垂直杆件间净距不应大于 ； 放臵花盆处必须采取防坠落措施。 4． 7． 4 晾、晒衣物的设施宜设臵在阳台内。 顶层阳台应设不小于阳台尺寸的雨罩。 分户的毗连阳台应设分户隔板。 4． 7． 5 阳台、雨罩应有组织地排水，且应与屋面排水分开设臵。 4． 7． 6 燃气管、避雷装臵等垂直管线，当安装在室外临近阳台或窗的部位时，应有防攀登措施。 4． 8 层高、净高 4． 8． 1 住宅层高宜为 2． 80m。 4． 8． 2 卧室、起 居室的室内净高不应低于 2． 50m，局部净高不应低于 2． 20m，且其面积不应大于室内使用面积的 1/3。 4． 8． 3 厨房、卫生间的室内净高不应低于 2． 20m。 贮藏室净高不宜低于2． 00m。 4． 8． 4 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面的净距不应低于 1． 90m。 补充教材 ： 房地产 建筑 基础知 识 七、 市调与生活机能总图 1. 目的 1） 熟悉周边环境（包括生活机能、道路交通、人文环境等） 2） 标明周边个案，为个案市调作准备。 2. 生活机能标地及生活机能图表的制作。 1） 个人分区域标 识 生活机能（银行、证券、邮局、。