20xx年高唐阳光新天地项目市场调研报告(编辑修改稿)

20xx年高唐阳光新天地项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

访业 主 对 本 项 目适合行 业 以餐 饮 休 闲娱乐 最 为 集中，占 总 比例的 %，其次依次是服装零售 %，服装批 发 %， 家具及家具用品占 %，通信 数码产 品 34%，家用 电 器 34%，百 货 零售 34%，汽 车 摩托 车销 售及 维 修 %，化 妆 品 17% 其中 对项 目感 兴 趣的 业 主， 对项 目适合 经营 的行 业 回答者稍有偏差，餐 饮 休闲 占 %，百 货 零售占 41%，服装批 发 占 41%，酒水食品批 发 占 %，服装零售 %，家用 电 器 %，通信 数码产 品 %，家具 %，汽 车 、摩托 车销 售及 维 修占 ，婚 纱摄 影占 %，化 妆 品占 % 6． 对项 目感 兴 趣 业 主的得 铺 方式 被 访 者中 对项 目感 兴 趣的 业 主，希望以 购买 方式 获 得本 项 目商 铺 占 %，希望以租 赁 的方式 获 得商 铺 的占 %，其中希望 购买 商 铺 的 业 主几乎全部是以 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 扩 大 经营 面 积为 目的的 个 体 经营业 主。 第三章： 项 目 调研结论报 告 第 1 节 ： 项 目 当 地商 业环 境 研 究 一、 经济 指 标 分析： 1． 高唐 近年 各 项经济 指 标 的 变 化： 一般而言， 高唐 作 为 一 个县 ，其 统计 年 鉴 具体 数 据存在一定的不准确性，但政府统计 部 门 的 统计 方法一般是有延 续 性的，因此， 数 据所 显 示的 趋势 相 对 准确。 从高唐 近年的相 关数 据 来 看，作 为 一 个县 ， 经济发 展是良好的， 连续实现 高速增 长。 20xx 年人均 国 民生 产总值较 上年 增 长 18%，城 镇 居民人均可支配收 较 上年增 长%， 达 到 9012 余元， 这个数 字已超 过济 南省 会 城市的 80%。 经济 的高速 发 展必 将带动 商 业 的 发 展，可以 预见 ， 高唐 近几年 来 ，必 将 迎 来商 业 的高速 发 展期。 2． 高唐 居民消 费结构 分析： 消 费项 目 人均 支出 (元 ) 一、食品 1111 二、衣着 314 三、居住 296 四、家庭 设备 用品及服 务 163 五、 医疗 保健 155 六、公 费医疗 0 七、交通和通信 211 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 八、文化 教 育 娱乐 及服 务 438 九、金融媒介服 务 保 险 服务 0 十、自有住房服 务 934 十一、 实 物收消 费 0 十二、 对 集体福利的消 费 0 十三、其他商品和服 务 40 合 计 3662 从 上表 统计数 据 来 看， 高唐 居民 20xx 年消 费 性支出 达 到 5662 元， 这个数据是以 48 万余 总 人口 为 基 数计 算的。 如果只 计 算城 镇 居民， 应该达 到 人均消 费性支出 6000 元以上。 从 消 费 支出去向看，除食品 与 居住 两类 必 须 消 费 以外，其 它 排前五位的 顺 序分 别是：自有住房 服 务 、文化 教 育 娱乐 及服 务 、衣着、交通及通信、家庭 设备 用品及服 务。 由此可以看出， 高唐 居民日常消 费 已 经从满 足 温饱 向 满 足精神需求 过 渡，肥城正朝小康生活 迈进 ，特 别 是自有住房服 务 消 费总额达 到 5 亿 余元， 这说 明居民收入 增加后以及 对 未 来 收入的 乐观预 期 启动 了房 产 消 费 行 为。 预计随 着 经济 的 进 一步 发 展，居民 对 文化 教 育 娱乐 、交通及通信的需求 将进 一步加强，目前 暂 列第六位的 医疗保健消 费将 位置前移，至少取代家庭 设备 用品消 费。 二、 高唐 商 业 格局分析： 1．商圈布局： 高唐主力商圈在金 城路、 鼓楼街 一 带 ， 该处 分布着 高唐 最大的百 货 商 场与 大卖场 ， 并 形成 金 城路中段、 鼓楼 街中段 两条 主力商 业 街，商圈 辐 射整 个 高唐 县。 高唐 主力商圈情 况 一 览 表 场 所名 商品 种类 商品 档 次 主要 业态 繁 华 程度 主力店 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 称 金 城路 服装、百 货 、通信、家 电 中高 档 百 货 大 楼 、大 卖场 、商 业 街、 专业 市 场 很繁 华 高唐 百 货 大 楼 、 天齐庙商城 、三 联 鼓楼 街 服装、通信、IT 中高 档 超市、商 业 街、专业 市 场 很繁 华 数码城 、移 动 通信、 透 过 上表可以看出， 该 商圈商品品 种 丰 富、商品 档 次 齐 全、各 种业态 互 补 ，基本 满 足 高唐 民所有 购 物需求，而且， 这 2 大消 费场 所形成了“ 两纵 一点”的 内 部循 环 交通， 轻 易 达 到客 户 共享的目的。 从 消 费 者 调查显 示，所有消 费 者均 将该 商圈作 为购 物首 选场 所。 在相 当长 的 时间内 ， 该 商圈的主力地位无法撼 动。 2．消 费现状 分析： ◎ 总 体消 费 能力偏弱 调查显 示，多 数 消 费 者年收入在万元以 内 ， 高唐 经济统计数 据也印 证 了 这 一点。 高唐大市场 作 为 低 档 商品集合地，但 场 地租金偏高且出租率高，可 见 低 档 次商品在 高唐 有着不 错 的市 场 需求。 这 些情 况 都 说 明 高唐 居民 总 体消 费 能力不强。 ◎ 购 物休 闲 互 动 已成 趋势 通 过 目 测 ， 晚 八点以后仍有不少居民 逛 街，在 金兴 广 场 、 天 齐 庙商城 等几家主力店中，仍有不少客流。 从 年 龄来 看，夜 间逛 街的大多 数为 年 轻 消 费 者，他 们是未 来 的主力消 费军。 他 们 夜 间 出 门 的 动 机主要是 满 足 购 物 与 休 闲 的 双 重需要。 ◎高 档 商品 满 足特殊群体需 求 高唐 整体消 费 能力一般，商品 档 次集中于中低 档。 包括 天齐庙商城 内 的新 兴商 业场 所也少有高 档 商品。 高 档 商品 专卖 店中如 梦 特 娇专卖 店 销 售良好， 顾 客大多 为 集 团 消 费 、送 礼。 当 地高收入 阶层 光 顾 者 较 多。 其 它 高 档 商品 专卖 店也不乏这种现 象。 这种现 象 与 肥城 经济 一般但餐 饮业发 展良好是同 样 的道理，公款消 费购 成主要消 费 力量。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ◎ 对 潮流消 费 品意 识 不强 一些潮流消 费 品如 数码产 品、尖端家 电 、前 卫 通信工具 鲜 有 现货。 以 高唐 高收入消 费 群体的 购买 能力而言，不致于出 现这种 情 况。 只能解 释为 一方面即使收入高，也不追赶潮流。 另一方面部分潮流消 费 流向 济 南、 聊城。 但如果潮流消 费流向 济 南、 聊城 ， 带来 的服 务 方面的后果也是 显 而易 见 的。 ◎服装行 业竞争 最 为 激烈 市 场竞争 最充分的行 业 是服装零售，尤以西装 为 甚。 除了因季 节 原因已撤 柜的 梦 特 娇 、老人 头 等品牌以外， 还 有仙霞、基特、杉杉、 国 人、新 郎 、 罗马贵 族、好事中、 红领 、 凯 特、 红 豆等中 档 品牌以及大量低 档 西装。 竞争 手段也已由价格战 深入到服 务战 ，多家推出 终 生免 费 干洗服 务。 休 闲 服 饰 品牌 专卖 点相 对较 少，这与 四五年前的 济 南 类 似，多 数 消 费 者以着西服 为 美。 其他服装鞋帽 大多在大商场 、大市 场 里扎堆。 服装 类 商品是最吸引人 气 的商品，而且在 高唐 居民消 费 支出中排在靠前的位置。 有服装就有人 气。 ◎新 兴 行 业 分散 经营 IT 行 业 、 数码 通信行 业 在 高唐 尚属 新 兴 行 业 ，由于缺乏 统 一 规划 ， 呈 现 散、 乱 的局面。 做不到集中 经营 而 单 店 规 模又有限的情 况 下，很容易被新的 经营场 所所替代。 这 一点很多 经营户 都十分明白，有改 变现状 的需求。 ◎ 娱乐业处 于低 级阶 段 娱乐 方面 仅 有广 场 旁的量 贩 式卡拉 OK 装修 时尚 引 领 新潮。 其 它 大多 简陋、低 档 、落伍，其 场 所、 档 次、服 务 、装 饰 都不 尽 人意。 当 地 电 影院破 败 ，了无生 气。 分散在全市各 个 角落里的小型歌 厅 ， 属 于非正 统 、主流 场 所。 很明 显 ，高唐 娱乐业 的主流消 费 存在外流 严 重的 现 象。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3． 经营现状 分析： ◎ 经营满 意度 高唐 经营户经营满 意度 较 高，主要集中于餐 饮 、婚 纱 、 IT、通信、高 档 服装等行 业 ， 从经营场 所分布看，主要集中于 金城路 、 鼓楼街 ， 官道街 尚 可，餐 饮业长 盛不衰，新 兴产业 方 兴 未艾，服装行 业 持 续发 展，休 闲产业 急待升 级。 ◎商品 结构 分析 高唐 商品 结构 存 在着一定的失 调现 象。 装修建材行 业 落后于住宅 产业 的 发展，科技 类产 品的 销 售落后于居民的需求，休 闲娱乐 行 业与 餐 饮 行 业发 展不 协调。 三、 高唐 商 业发 展 趋势 分析 1． 竞争带动业态 升 级 高唐 商 业虽 然 发 展 并 不成熟，但一些行 业 如服装、 饮 餐、机 电产 品的 竞争 已相 当激烈。 一批已 经 完成原始 资 本 积 累的商家一定 会 率先跳出包 围 圈， 寻 求更高 级 的竞争 手段。 现 就是在 金 城路商圈建立了一 个 制高点。 2．商 业 地 产规划领 先 专业 的商 业 地 产开发 商 总 是能 为 一 个 城市的商 业发 展 带来 突出的 贡献。 新的商 业 地 产项 目往往 从业态规划 入手，一 举 突破 旧 商 业 格局的 条条 框框。 例如全国 各地的步行街、 SHOPMING 基本就是 开发 商的作品。 3．成功 经验 直接 输 出 一 个 城市成功的 业态 往往可以在另一 个 城市 复 制。 小饰品 、 浮克时代 、量贩 式 KTV 等完全可以 复 制到 高唐 ， 将对 高唐 带来 一 轮 新的冲 击。 4．新需求 带来 新 发 展 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 消 费 群体的特征改 变 、 经济 基 础 的增加、消 费 意 识 的提升等因素均 将 改 变 一个 城市的商 业 格局。 结语 ：通 过对 高唐 商 业现状进 行分析，不 难 看出一 个发 展中的城市正在 酝酿着一 轮 新的机 会。 高唐 商 业发 展 尚 比 较 落后，但已成 规 模的 高收入群体完全可以支撑起一 个 新的商 业 中心。 年 轻 消 费 群体 对时尚 的追求也 将 催生新的行 业。 第 2 节 ： 项 目地 块环 境分析 一、地理位置及 规 模： 阳光新天地与 高唐 第一商圈天齐庙商城 隔路相望。 项 目占地 10 亩 ， 总 建筑面 积 18075 平方米，容 积 率 ，包括 商场、酒店、公寓 三 种产 品 属 性。 其中，商 铺 面 积为 万余平米。 二、 项 目交通因素： 项 目位于 从东 、 南 两个 方面 进 入 高唐 的第一站，加之 高唐 尚属县 ，市 区 公交以。