20xx年诸暨市八达西城花苑市场调查报告及地块规划建议书(编辑修改稿)

20xx年诸暨市八达西城花苑市场调查报告及地块规划建议书(编辑修改稿)内容摘要：

米，增长 %。 （ 4）诸暨市投资房地产开发资金比重加大 诸暨随着市区建设范围的扩大，充分带动了城区房地产业开发的热潮，诸暨市 20xx房地产开发总投资 ，比上年 增长 %，其中 20xx 年房地产开发新增投资 亿元。  20xx20xx 年诸暨市房地产开发投资对比（单位：亿元） 本资料来 自 051015202530354020xx 20xx 20xx 20xx总投资额新增投资额 20xx 年－ 20xx 年 诸暨市住宅类房屋销售面积增长  诸暨市住宅类实际销售面积 20xx 年与 20xx 年同比增幅一览表 02040608010012014020xx 20xx销售总面积（单位：万平方米） 房产回顾 小结： ● 供需关系逐渐转变 诸暨市房地产市场迅速发展，已达到了相对的“量”的突破，特别是房地产商品房供应量增长速度快，供求结构改变，市场逐渐由卖方市场转向买方市场； ● 购买力增强 本资料来 自 国民 经济的增长带动市场 消费需求的上涨，有效购房比例上升。 ● 销售情况： 平稳上升 房产销售面积逐渐增多， 住宅类市场稳中有升，房价持续平稳。 ● 消费习惯： 高层受青睐 居民开始对高档物业、个性化房屋住宅的消费上涨 幅度 增 大，小高层、需求涨幅明显，表明诸暨市房地产市场上对住宅品质要求有进一步的提升，也表现了诸暨购房消费者也已走上相对理性的思路； ● 投资好时机 相比浙江其他经济发达的城市，诸暨市房地产目前处于上升开发投资阶段。 近几年，大量的外地投资者进入诸暨房地市场，使得诸暨城市化建设快步发展，房地市场出现了前未所有的开发热潮。 诸暨房产特点 诸暨市房地产市场上，房价已经出现相对理性的攀升，消费者根据自身能力还是可以接受的；位于市区的多层住宅价格上升幅度平缓，高层住宅价格上升幅度明显，主力户型多以三室二 厅、四室二厅为主；南北朝向的户型深受市场欢迎。 诸暨市房地产又按功能的不同划分出住宅、商业、写字楼等，其市场特点表现为： 本资料来 自 □ 高层住宅受到关注 原先在众多楼盘中一直是高处不胜寒的高层住宅，近几年在诸暨房地产市场中得到了众多消费者的认可，最近，新开发的高层住宅竟成了市场中高档楼盘。 由诸暨天成房产开发的天成 锦江苑 ，拥 有560套高层住宅，临江而建，位于市中心北侧，社区配套相对成熟，以 开 均价 4600 元 /平方米 ，高层住宅价位在 40005200 元 /平方米，均价 4600 元 /平方米，每上一层加 5060元，消费者普遍能够 接受 ，至 20xx 年底二手房交易有挂牌转让 价 5400 元 /平方米。 因此，高层在当地还是比较有市场，本项目开发以小高层高层定位，可以加快去化速度，回笼资金。 □ 城区社区商铺大量开发 由于地段的区别，房地产开发商对商铺的开发应当充分考虑，相对投资者来说，投资商铺收益会比投资住宅更丰厚。 但要考虑其周边的消费环境因素，以及对于后期商铺投资客商业营业的赢利问题。 只有一个相对成熟、完整的商 业 才能推动开发商的收益值。 主要 客户群体 ： 在诸暨市场上，购买商铺的客户群体为：个体经营户、商业专卖店、便利店以及投资客。 价格和 和开发经营模式： 本资料来 自 目前， 商铺售 价 受项目地段、配套设施等因素影响较大。 诸暨 城区 楼盘 临街商铺价位 20xx035000 元 /ｍ 178。 不等， 可以体现 老城区内商业中心依旧具有不可替代的地位。 以前以零散 商铺 为主，目前 诸 暨市区的沿街商铺已经开始形成新的开发模式，大部分经营以服装、生活消费品为主。 位于江东路的新开发拆迁安置房楼盘，一层全部开发商铺， 而 面临江东路的沿街商铺开盘 售价已达到 万 /平方米。 □ 别墅市场发 展缓慢，有待进一步培育 与普通住宅市场近几年发展势如破竹不同，诸暨市别墅住宅一直以较理性、温和的态势成长。 别墅住宅的发展总体上缺乏规模效应与市场气候。 潜在客户需求分析 诸暨 房地产消费群体分析 职业特征 年龄 文 化 程 度 家庭状况 家 庭 月 收 入 购买目的 主要需求 面积区域 诸暨 企事业单位从业人员及机关工作人员 3045岁 大专及以上文化水平 已婚， 子女 10 岁以下 2500 元以上 方便工作 改变居住现状 投资 90130ｍ 178。 为主 、 部分 140ｍ 178。 以上 本资料来 自 私营小业主和个体工商业者 2545岁 初中、高中 已婚， 子女 15 岁以下 3000 元以上 改善现有居住条件。 投资 80100ｍ 178。 为主 区域内大型企业高级从业人员 3045岁 高中以上 已婚， 子女 15 岁以下 5000 元以上 改善现有居住条件。 投资 赡养父母 120150ｍ 178。 为主 个体经营者与地方机关管理人员 2550岁 高中、大学文化水平 已婚，子女25 岁 以下。 可能与长辈同住 3500 元以上 改善现有居住环境 额外置业 为子女购置新房 投资 80130ｍ 178。 为主 城市拆迁安置户 3050岁 高中以上 已婚，子女23 岁 以下可与长辈同住 20xx 元以上 改善现有居住条件。 投资 90130ｍ 178。 为主 村镇行政管理人员及乡镇企业领导 3550岁 高中及以上文化水平 已婚，子女523 岁，可能与长辈子女同住 3500 元以上 改善居住环境 为子女购房 投资 120140ｍ 178。 为主 部分 140ｍ 178。 以上 文教卫生行业从业人员等 3040岁 大专以上 已婚，子女010 岁。 3000 元以上 改善现有居住环境 投资 100140ｍ 178。 为主 市场潜力分析 相对于诸暨市的经济发展水平和房价水平， 诸暨市 商品房价格属相对较低的。 诸暨市的购房主体是城镇居民，私营业主，及其商人。 他们的最主要的目的是居住，投资置业。 房地产金融的快速发展，极大地提高了居民购房能力，成为居民提前实现住房消费的重要手段。 随着诸暨市迈向“大城市”的步伐加快， 发展中心城市的总 本资料来 自 体构想 ：以城区为依托，以工业为先导，以建设新兴城市为目标 ，大开发、大建设、大发展。 开发建设沿江工业区连接大唐镇绍大线两侧，形成十八里经济长廊 ，进而营造城关、大唐、三都经济大三角。 旧城的改造，开发区的设立，诸暨市政府等行政服务单位的迁出，围绕着行政服务中心周边将会有大量的基础设施建成，包括住宅和办公设施。 民间资金丰厚，有相当一大部分人具备同时购买几套物业的能力。 诸暨 经济的快速发展，居民的日常消费力提高； 同时多元化消费的需求上升，这些都为 诸暨 房产业的发展提供了契机。 诸暨 房地产市场在今后一段时期仍会继续升温，房价上涨空间依然存在。 四、项目概况 地块规划要求 诸规设（ 20xx） K078号 一、用地性质： 商业、住宅用地 二、地块具体规划设计要求： 地块区位： 外环西路以西，越都路以北，建设用地面积 本资料来 自。 建筑物退让： 1）东侧：建筑物退建设用地线≥ 8米，围墙退建设用地线≥ 2米。 2）南侧：建筑物退建设用地线≥ 8米，沿路可设商铺。 3）西侧：建筑物退建设用地线≥ 8米，围墙沿建设用地线。 4）北侧：建筑物退建设用地线≥ 12米，围墙退建设用地线 ≥ 2米。 主要规划技术控制指标： 1）绿地率： 30 % 2）建筑密度： ≤ 22 % 3）容积率： 4）建筑层数： 小高层、高层 平面布置要求： 1） .该地块规划设计应严格遵守国家规范和省、市设计规范及有关技术规定的要求。 2） .建筑物后退距离必须满足如图最低标准 ,同时应执行《诸暨市城市规划管理技术规定》及补充规定中确定的退让要求。 3） .总体布局应满足《城西商务区控制性详细规划》及《城西商务区城市设计》的要求。 4） .住房结构比例和套型建筑面积必须执行国家、省和市现行政策规定。 5） .地块南侧沿规划路可设商铺。 本资料来 自 地块内出入口位置 见图，在人流活动较多的出入口周围应考虑足够的集散用地 ,同时按有关技术规范要求设消防出入口和人行出入口。 本地块内需安排建筑面积不超过 3500M178。 的市人才公寓 1幢（户型面积 5090M178。 之间），由市经济开发总公司统一组织回购。 基地标高控制： 建设基地标高一般高于相邻城市道路标高，兼顾周边地块确定。 本地块必须按省、市有关法规、政策文件要求设人防地下室。 该地块总平面图与建筑设计 方案必须经有资质设计单位设计并报规划管理部门审查同意后方可实施建设。 室外地坪标高一般高于四周相邻道路标高。 诸规设（ 20xx） K079号 一、用地性质： 商业、住宅用地 二、地块具体规划设计要求： 地块区位： 外环西路以西，越都路以北，建设用地面积。 建筑物退让： 1）东侧：建筑物退建设用地线≥ 8米，围墙退建设用地线≥ 2米。 2）南侧：建筑物退建设用地线≥ 10米，围墙退建设用地线≥ 2米。 本资料来 自 3）西侧：建筑物退建设用 地线≥ 8米，围墙沿建设用地线。 4）北侧：建筑物退建设用地线≥ 8米，沿路可设商铺。 主要规划技术控制指标： 1）绿地率： 30 % 2）建筑密度： ≤ 24 % 3）容积率： 4）建筑层数： 小高层 5）建筑高度： 建筑高度控制在 40米以内。 平面布置要求： 1） .该地块规划设计应严格遵守国家规范和省、市设计规范和有关技术规定的要求。 2） .建筑物后退距离必须满足如图最低标准 ,同时应执行《诸暨市城市规划管理技术规定》及补充规定中确定的退让要求。 3） .住房结构比例和套型建筑面积必须执行国家、省和市现行政策规定。 4） .地块北侧沿规划路可设商铺。 5） .地块内设置电力开闭所一座，建筑面积不超过 100M2,具体位置由开发商与供电部门在初步设计中明确。 地块内出入口位置 见图，在人流活动较多的出入口周围应考虑足够的集散用地 ,同时按有关技术规范要求设消防出入口和人行出入口。 基地标高控制： 建设基地标高一般高于相邻城市道路标高 本资料来 自 ，兼顾周边地块确定。 本地块必须按省、市有关法规、政策文件要求设人防地下室。 该地块总平面图与建筑设计方案必须经有资质设计单位设计并报规划管理主管部门审查同意后方可实施建设。 室外地坪标高一般高于四周相邻道路标高。 项目 SWOT 分析 (1) 优势 较 低成本 项目地价相对 城中其他楼盘较 低，价格弹性运作空间相对较大，因此可以扩大项目的目标消费群体 ，利于中低价入市。 地形 地块地势较为平整，易于规划，可降低项目开发的总成本，有助于加快工程建设进度。 景观优势 距地块南约 200米，市。