20xx年砀山县御都星城市场调研报告(编辑修改稿)

20xx年砀山县御都星城市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

山县依据一体规划 ,详细规划以及基建计划办理“一书两证” ,并严格把关 ,符合条件才能付诸实施。 （ 四 ）是进一步提升城市管理水平 项目建设要盯紧抓实；要继续保持工业较快增长的强劲势头；进一步加大招商引资工作力度；强势推进城镇规划、建设、管理；要进一步加大财政增收节支力度，深入推进民生工程实施，并全力维护社会和谐稳定。 同时，要以严格的考核抓落实；要以严明的纪律抓落 实；要以快捷的效能抓落实；要以良好的政风抓落实。 着力在小城镇规划编制和建设管理上做文章，大力提高小城镇的发展水平，按照省市要求，他们制定和下发了《砀山县小城镇规划建设和管理考核暂行办法》，坚决杜绝城镇建设的随意性。 截止到目前，该县乡镇总体规划已完成 95%，市政府下达的新村建设规划完成 100%，有效地提升了小城镇建设的品位，使小城镇特色日益鲜明，出现了以流通商贸为主导型的城镇，以农业产业为主导型的城镇，以旅游观光为主导型的城镇和以乡镇企业、个私企业为主导型的城镇等。 （五）是进一步加强中心镇村建设 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 在建设砀 山县现代城区的同时，砀山县各地新农村建设全面铺开。 围绕“外抓大交通 ,内抓大配套”的思路 ,发挥县乡龙头带动作用，积极完善城乡配套设施，形成了以城带乡、以乡促城的协调发展新格局。 自 20xx 年开始，砀山县财政每年安排专项资金，选择一批示范点，实行统一规划、连片改造和配套建设，推行“五化两改”（绿化、净化、硬化、亮化、美化和改水、改厕），力争在“十一五”期间建成一批示范型生态村。 同时，全面完成了过境省道的改造，加速完成了县乡道路建设，实施了“村村通”工程。 目前，已新建村级油路和水泥路 283 公里，有效地解决了乡村道 路瓶颈问题。 第二节 砀山 房地产宏观市场调研分析 （一） 砀山 居民居住现状 居住条件得到改善。 从调查情况来看，目前没有住房的人占总数的 %，近 90%的人目前有一套住宅，约 5%的人有两套，住宅数目为三套及以上的所占比例为 1%，住房条件得到了极大改善。 拥有两套住宅及以上的原因，一是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致，二是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业，引起持有住宅的数量增多。 通过对拥有两套住宅以上的被调查户进一步了解发现，对空余 住房 ， 80%以上的人选 择了出租，其中有半数的人准备长期出租，另有 20%的人计划在适当的时机出售。 可以看出，出租仍是居民住宅长期投资最重要的形式。 商品房成为主导。 在住宅性质方面，随着住房制度改革的不断深入，全县已经形成了以居民自有产权为主、多种产权并存的格局，构建了新住房体制的基本框架。 调查中发现，商品房比例以占总数的 %，高居榜首，其余依次为经济适用房、房改房和 私 房。 居民住房观念的改变，掏钱买房住意识的形成，将会对 本县 房地产业的发展起到重要的推动作用。 住房面积增加。 从被调查者的住房面积来看，对于有 房的居民，每个家庭的平均居住面积达 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 到 平方米，其中超过 130 平方米的占 %， 100－ 130 平方米之间的占%， 100 平方米以下的占 %。 从住房性质看，商品房住宅和 私有 住房的平均面积为 110 平方米；经济适用房的住宅平均面积为 90 平方米，面积适中；而房改房的平均面积仅为 68 平方米，面积较小。 房龄日趋年轻。 在房龄方面，有 %的住宅使用年限在三年以上， %的住宅使用年限在三年以内， %的住宅使用年限在一年以内，另有 %的住宅在半年以内。 使用 年限在三年之内的住宅比例占到 %。 这一数字表明，随着 砀山 房地产业的发展，越来越多的居民住上了新房。 对期房接受的程度比较高。 目标消费群对期房接受的程度比较高，明确表示购买期房的占 86%。 能够接受的人大都认为：（ 1）价格上比较优惠；（ 2）房型上选择余地比较大；（ 3）有增值潜力。 而且这一点也将成为人们越来越关注的焦点。 购买期房和现房者的百分比分别为： 86%和 14%，可见人们对期房还是能够接受的。 （二）综合评价 房价走势趋涨 住房价格一直是居民敏感的热点话题， 砀山 近几年房价的上涨也促使居 民把能接受的心理价位提高。 虽然事实上居民收入提高的速度远低于房价上涨的速度 ,但这几年来商品房住宅的价格呈直线上升趋势 ,其年均增长率达到 30%— 50%。 调查结果显示，县城中心位置的住宅均价已达到 2150 元 /平方米； 城西位置的住宅个别楼盘的住宅均价已达到 1800— 1900 元 /平方米。 从调查情况看，居民购买住房的价格在 1700 元 /平方米 左右 的占 21%，价格在 1700－ 20xx 元 /平方米的占的占 51%，在 20xx－ 2300 元 /平方米的占 12%， 2300元 /平方米以上的占 6%。 在对房价的综合评价方面， 96%的 被调查 者 认为目前 砀山 房价偏高， 4%的被调查 的 认为 目前的房价还能接受。 收入高低是影响居民住宅面积大小的重要因素之一 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 中低收入阶层购房趋势逐渐向城市 西 南方向转移 , 中高收入阶层购房趋势大都倾向于城市中心 ,他们更加注重的是完善的生活配套设施和子女上学的问题。 对近几年 砀山 房价的上涨，大多数居民表示 难以接 受 ；有稳定收入的居民和收入 较 高 的商人 ，其接受程度 相对较 高 ,而 1700 元 /平方米左右的价 位 ，是居民普遍 能接受价位。 有稳定收入的居民和 收入 较 高 的商人能 接受 2200 元 /平方米 左右 的价 位，因为他们不仅仅满足简单的居 住要求，还将考虑到居住环境和小区的配套设施 等方面 的问题。 以上数据可以看出，居民可以接受的住房价位虽和收入、学历等密切相关，但房价上涨的走势也历练了居民的心理接受 程 度。 装修费用过高 在大多数楼盘提供的是毛胚房的情况下，人们对房屋的装修要求显然多倾向于毛胚房满足个性化的需求。 从调查的情况看，大多数居民反映装修费用过高。 花费装修费用 在 3 万元 左右的 占购房总费用的 %； 为了节省装修费用， %的被调查者选择了全部自己装修或是简易装修 ； %选择部分承包 ； 全部承包的仅占 %。 装 修费用过高的原因，一是住宅造价、档次等一再攀升，再加上居民一步到位和互相攀比的心理，致使住宅装修费用扶摇直上；二是装修市场良莠不齐，有些设计和装修单位及施工队，为了追逐利润，拼命鼓动住户采用高档材料、高档设备，造成住宅装修费用哄抬而上。 住宅满意度 较低 在受访对象中，对现有住房表示满意和较为满意的比例总计为 %； 被调查人 %认为一般 ； 被调查 %人对住房表示不满意或很不满意。 相关分析的结果表明，居民的住宅面积与其满意度显著相关。 居住面积越小，对住宅的满意度越低；居住面积越大， 居民的住宅满意度越高。 从 居住 时间上看，住宅房龄越长，满意度越低；房龄越短，满意度越高。 （三）购房需求 自住需求占绝对地位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 对现实居住条件不满意，是产生购房欲望的最直接动因。 调查显示，在购房动因中，改善居住条件、解决无房以及为子女购房位列前三位，分别占 %、%和 %，合计为 %，可见自用性购房是首要目的。 其中有 %的再次置业者，购房目的是为了改善住房条件，而选择投资增值的比例较低。 中等以上面积最受欢迎 调查 结果 显示，约 45%的潜在购房者选择购买新建商品 房，约 43%的人拟购经济适用房，而且多层住房、三室一厅、三室二厅住房是未来住房需求的主流。 调查结果显示，选择购买多层的比例占 80%以上 ,并表示 100－ 130 平方米的住宅面积是最理想的区间。 选择 二 室一厅的占 26%， 选择三室 二 厅 一卫 的占 34%， 选择三室两厅 二卫 的占 37%， 选择 四 室两厅 二卫的占 3%；在小区配套设施中对储藏室的需求占 98%，对车库的需求占 16%。 由此可见，居民对住宅面积、户型的需求更趋向于舒适和实用，中等以上面积、多厅室的住宅仍然最受居民欢迎。 主力需求价 位 1900 元 /平方米左右 从最高能承受住住房总价上看，首选房价 18— 20 万元 左右 占 60%，其次是20— 25 万元占 %， 25 万元以上占 %。 每平方米在 1700 元左右是居民最可接受的购房价格，但由于当前房市的客观走势，使居民在对价格的接受度上升幅度较大。 家庭购房与还款和收入显著相关 从居民收入调查来看， 中、低收入阶层 （普通工薪阶层）月收入在 600— 800元 /人； 中、 高 收入阶层 （政府机关、企事业单位），月收入在 1200— 1500 元 /人。 据 调查获悉 ，在选择购房付款方式时，选择一次性付款占 %，分期付款占 %，住房贷 款占 93%； 并且 95%的居民认为 购房 首期款应在 6— 8 万元 左右 ,月还贷款额 800— 1000 元左右，贷款年限 10— 15 年左右为宜。 因此，在住 宅 的供应结构中，高、中、低档兼顾平衡发展，主要应向中、低收入阶层倾斜。 房屋质量是购房决策的首要影响因素 调查结果显示，房价虽然长期以来都是房地产市场关注的重中之重 ，但对 住 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 房质量、企业宣传失真和配套不兑现是消费者在购房过程中最担心的三大因素。 在购房过程中 ， 房屋本身的质量、住宅价格和住宅本身所处的社会环境成为消费者购房时最为看重的因素；另外，对于面积误差和办证时 间也是担心程度较高的两个因素。 调查发现，消费者对房价的看重程度已让位于房屋质量因素。 这一结果表明，商品房质量亟待提高，有关管理部门对开发企业的严格管理，也需要企业自身的严格要求，提高品牌和信誉。 对周边设施和小区内部设施要求 调查结果显示，人们认为重要的设施是超市、学校、商场、医院、公交车站、农贸市场等。 随着超市功能的不断完善，品种的丰富，人们对超市的依赖程度越来越高；超市成为人们对周边设施要求的首选；学校的重要性则直接取决于孩子这一因素；而医院则是所有家庭都关心的设施；公交车仍然反映了人们对交通便 利的要求，这几方面对本案来说都是十分有利的。 在小区内部的配套设施的要求上受访者选择最多的设施是中心绿化广场和户外活动区。 这两者的选择比例相当，反映了人们对环境和运动的需求。 智能化管理将不成为将来楼市的卖点，而是必备的元素。 在智能管理方面，人们最看中的是小区的保安系统和物业管理系统，体现了人们对安全的要求和对物业管理的要求。 事实上，随着科技的发展，生活的提高，单有智能化管理并不能够定位就是高档住宅区。 对 物业管理 的要求 在单项因素评价中，居民住房条件 虽 有了很大改善 ，但对 物业管理满意度偏低。 为了全 面揭示城区居民住房现状，掌握居民购房的规模、结构、水平及有关需求，为进一步提高居民居住条件提供依据 ,我们 对城区居民住房现状及购房需求进行调查。 调查结果显示，居民对现有住宅物业管理选择满意和较为满意的比例只占到%，集中体现为业务生疏、服务性不足，物业管理状况已经成为影响住宅总体满意度的重要原因。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专。