20xx年渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告(编辑修改稿)

20xx年渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

路段和东风大街东西段主要分布为家俱市场；乐天路与前进路交汇路段分布为家俱建材装饰材料大型综合市场。 本地中高端市场为：荣发家 俱建材城、祥和建材家俱城、鼎业国际家居汇展中心、开泰家具汇展中心； 本地中低端市场为：雅典家俱汇展中心、国际家俱中心、渭通家俱广场、乐天商城、昌龙建材市场。 从整个渭南的现有家俱市场来看，经营状况一般，处于相对供大于求的态势。 ③、渭南大型超市主要有位于核心商业区的华润万家、东风大街西段的晶众家乐、高新区的民生家乐和中心区的恒基超市。 其中以华润超市业态最为丰富 ,经营状况最好。 华润万家：该超市周一至周四的日销售额约为 11— 13 万元，周五至周日的日销售额约为 21— 25 万元。 据悉春节期间最高日营业额可达 200 万 元 晶众家乐：周一至周四的日销售额约为 7— 9 万元，周五至周日的日销售额约计为 10— 13万元； 民生家乐：平均日销售额约为 6－ 9 万元； 恒基超市：日均销售额约为 — 2 万元。 ④、渭南家电、 IT、数码、手机市场主要集中在中心广场和东风大街，整体经营状况良好。 具市场影响力和规模的主营黑白家电、数码、 PC 市场有：恒基商业中心的国美电器、天斗商厦的苏宁、和鑫博大的国宁。 品牌手机专营店及 PC等产品混业经营的市场有：亿格手机城、移动通信至尊店、亿格 电脑城、移动通信国贸店。 智能时尚中心、阳光购物中心的负一层、国贸 负一层则为主营山寨手机、组装电脑、配件、耗材市场 商业发展趋势 功能更为齐全的新型百货将取代旧有模式，成为主流 — — 我们可以预见，由于物业自身的局限性，老百货网点将面临着重要抉择：要么选择推倒重来，要么就被淘汰的命运。 而集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化体验、商业街等于一体的大型综合性体验性商业网点将成为未来渭南商业发展的主流。 近年 涉足商业房地产开发的地产商日益增多。 自 20xx年祥和家具建材城及渭南最大的商业项目光运恒基商业中心开业 ,20xx 年新洲 地产初涉商业物业开发即推出总面积达 15 万平方米的商业 步行街区 与商业综合体项目 ,并 有意 引 进大型 百货与 连锁大型超市等商家 入驻 ；海兴地产开发的锦绣花园小区商业裙楼总体量近 2万方。 在地产龙头企业挺进商业物业的同时 ，其他 以中小开发商 也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列， 20xx至 20xx年商业物业迎来 了 一个开发 高峰。 整体而言，渭南商业地产属于发展初期并进入快速发展阶段，一些大型商业网点相对集中，未来随着城市发展中心西移北扩策略的逐步展开，渭南商业发展前景非常值得期待。 二、项目简析 项目概况 信达商业项目位于渭南市市中心区东风大街与前进路交汇处东南侧地段，整个项目由 商业街、 1商业体即临光华宾馆地块（以下简称 1商业体）、 2楼即篮球场地块（以下简称 2楼）、 3楼即大润发所处地块（以下简称 3楼）、4楼即大润发与体育广场与公园之间地块（以下简称 4楼）与体育广场与公园（原体育场地块）等部分组成。 其中位于商业综合体与世纪城之间的商业街南北连接朝阳大街和东风大街；另外两条步行街分别位于 2与 3楼之间， 3与 4楼之间，均呈东西走向，连接前进路与商业街。 整个项目由东风大街、前进路、朝阳大街及商业综合体与世纪城之间的商业街合围而成。 基础资料及指标 各 项指标 说 明 项目名称 信达 中心城、信达世纪购物公园（待定） 项目总资料 总占地面积： ㎡（其中 1~4号地块总占地面积： ㎡ ）；建筑面积： 288601 ㎡ （其中 1~3 号地块 183945㎡， 4号地块 104656 ㎡， 5 号地块不计算在内）；容积率： （其中 1~3号地块容积率为 3 ， 4号地块容积率为 4 ）；建筑密度： 60％；用地性质：商业 地理位置 渭南市前进路 投资商 /开发商 渭南市信达房地产开发有限责任公司 商业策划顾问 深圳市波特商业地产经营管理有限 公司 整合推广 /广告实施 待定 首期商业开发规模 “信达国际商业广场”首期建设商业营运面积 10万余平方米，将于 20xx年底正式对外营业，一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。 商业组合 一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。 其中购物中心板块营业面积 达 5万平方米以上，拟引进国内外知名大型超市大润发、麦当劳主力商家各一家。 经营业态 涵盖百货、服装、食品、数码、家电、餐饮、娱乐各专业店、特色店为一体。 经营档次 中偏下、中档、中偏上、中 高 档 次 结 合 经营特色 独特增设时尚中心 、潮流前线、运动公园； 有渭南市目前最大规模功能最齐备的儿童用品商城； 购物一站式、休闲娱乐一站式消费到位； 大事记 20xx年 10月首先进驻的麦当劳得来速餐厅已正式营业 20个月，经营状况良好。 台湾润泰集团子公司大润发大型综合超市已于 20xx年 10月签署协议，设计方案已初步确定，计划 20xx年 9月左右动工建设， 20xx年底正式营业。 项目周边概况 项目用地为渭南市中心原印刷机械厂与体育场、体育局地块，属于旧城改造项目，原来的配套较少。 随着近年城市规划和旧城改造的加速，周边的配套更加趋于完善，周边现 有其他相关配套如下： 城市公共设施：中心市政广场 市政单位： 区政府、供电局、规划局、建设局等 ； 大型商业设施：恒基商业中心、国贸百货、阳光购物中心、双元商场、华岳商场、方元商场、百姓商场、鑫博商场、天斗商场、人民商场、东芳尚商场； 主要大型超市有：晶众家乐、华润万家、恒基超市； 专业市场：亿格电脑城、中心智能电脑数码城、智能时尚电脑数码城等）； 电器超市有：国宁电器、苏宁电器、国美电器 ； 交通设施：临近渭南火车站、临近渭南长途汽车站、市内多条公交站点临项目地 ； 高尚楼盘：信达世纪城、朝阳华厦、豪润御城、轻 工大厦、朝阳一号、丽领公寓、时代星苑等。 交通条件 项目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的东西城市主干道东风大街、朝阳大街、南北城市主干道前进路贯穿而过，交通十分方便，到达项目公交车有 121 30 30 318 路等。 出租车往来穿梭，招手即停，通过公共交通可以到达城市各个区域。 东风大街：城市东西主干道和商业主轴，双向 4 车道，有两条自行车道以及两条人行道，比邻区政府以及华润万家、国贸、恒基等大型超市和百货。 前进路：南北向城市主干道，双向 4车道，有两条自行车道以及两条 人行道。 朝阳大街：城市东西向主干道，双向 4 车道，有两条人行道。 区域功能 根据市场调研分析，随着渭南市经济规模的不断扩大，城市化建设进一步提速，商业地产发展速度也明显加快。 东风大街已成为渭南城市商业主轴， 呈“西移北扩”的特点。 目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势， 但中心商圈地位是无可憾动的。 信达综合体商业项目启动后，渭南的商业地产市场将会面临一次重新洗牌，也是对商业资源是一次有效的整合，届时将成为渭南城市级商业中心。 信达商业综合体项目 是由 信达地产 投资 开发的超大规模现代化综合型商 业物业 ，属 渭南市重点开发建设项目。 将建设成 渭南 市规模最大、档次最高、功能最全的复合型商业地产项目， 融合酒店、 旅游、零售、休闲娱乐、餐饮、 主题运动 文化 公园 于一体， 信达商业综合体项目 将大大提升 渭南 市零售业和旅游 形象 的档次和水准，成为未来 渭南 市中心商业区地标建筑。 三、项目定位 （一）分析 1． 渭南市的经济发展迅速，商业氛围较好，如合理引导，其前景将十分看好。 2． 渭南市需要一场商业模式的革命，而我们需要做的正是这个商业革命的摇旗者。 3． 品 质的差异化将成为项目从周边商业设施中脱颖而出的关键所在。 4． 独特的地理优势将使项目形成一个领导型的物业。 5． 购物将进入体验经济时代。 （二）定位基本原则 市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向： 把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导； 强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大 体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。 因地制宜：项目商业业态定位必须适应本地需要，符合各层次消费人群方便、快捷、实惠的消费需求。 超前领先：目前，渭南市商业业态是商业街、专卖店、沿街小店铺、商城、百货店、超市、专业市场多头并举，构成层次丰富的业态体系。 本项目的业态规划在适合 地块条件的同时，要做 到五年领先，十年不落后，才能在 竞争中处于优势。 （三）项目的经营战略定位 本项目定位为中高档，集酒店、购物、休闲娱乐、观光、餐饮、文化、体验于一体的一站式 购物中心。 在对外宣传方面要体现中高档次，增加对品牌商家的吸引力，能很好体现广场整体形象。 项目地处主干道和繁华商业街交叉口，具独天得厚地理位置，具极大商业开发价值。 超大规模的地标性商业建筑，以复合的商业形态引领 渭南 市商业潮流。 绝版地段近 20xx0㎡的 运动 广场，把商业和文化、休闲、景观有机地结合。 渭南 市重点开发建设项目，是 渭南 市政府形象工程。 一流的装修设计体现亮丽、宽敞、通透、流畅的个性和美感，富有极强的冲击力，让消费者留连往返。 餐饮、 休闲 娱乐 、主题商城 是本案具备的战略优势，良好的经营口碑是发展的根本。 香港波特集团现代化理念的经营管理，完全有能力和信心对本案进行全程整合服务。 （四）目标市场定位 消费者定位 经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为： ： 政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 ：城市及 乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。 经营者定位 具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是商业广场的准客户。 此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商。