20xx年沂水小沂河房地产项目专项客户市场调研报告(编辑修改稿)

20xx年沂水小沂河房地产项目专项客户市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

蒙集团东方房地产开发有济南嘉瑞伟业房地平安集团 睿智天成 17 环路交汇处 元 纯尊享型高尚人文社区 层 限公司 产营销策划有限公司 香港城 沂水县中心街与健康路交汇处 平方米 平方米 101—175平方米 住宅均价2680元 商住综合体 3 栋31层高层 山东众信沂水众心房地产 博浩盛世豪庭 沂水县长安中路与正阳东路交汇处 总占地面积约 200亩 15 万平方米 115—153平方米 均价2700元 中央官邸上乘生活 25栋多层、 2栋小高层1 栋高层 博浩地产 厚业地产 2． 区域内房地产概况 ： ① 该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层及多层的比例要明显高过 大沂河 及 小沂河 两区。 ② 区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。 ③ 区域内户型设计以面积集中在 90116 ㎡左右的 二房 ， 及面积在 118160 ㎡的三房为主 区域内楼盘均价及销售状况： 1） 根据现场走访了解， 来此购房的消费者分布较广，除 沂水 本地以外还有平安集团 睿智天成 18 不少 周边县市购房 者，投资成分比较大。 2） 该区域 均价 在 26002800 元 / ㎡ ， 价格相对较高。 区域未来发展预测： 该区域内配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成 沂水 商业贸易金融行政中心。 由于南部为工业区，所以 区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，规模均在几十亩范围内。 三、 小沂河 区域 1． 区域 位置： 小沂河 西靠 沂博路 ， 北至 青援 路，东至 东外环 ， 南临正阳路， 处于 沂水 北 部。 2． 区域内房地产概况 ： 项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 户型范围 均价 项目定位 物业类型 开发商 代理公司 浅水湾花园 健康路南侧（小沂河东岸） 总占地约220亩 15 万平方米 90 —140平方米 未定价 给城市精英一方优雅之地 多层35栋 、10 栋11 层小高层 汇功置业有限公司 上海大启 铭泽玉龙园 沂水县城东环路（沂河山庄北50米） 一期建筑面积55000平方米 90 —140平方米 8层电梯 推出豪斯布卡均价2400元 尚风尚水尚宅 一期10 栋带电梯 8层住宅、 2栋 5层住山东铭泽置业有限公司 上海策弧机构 平安集团 睿智天成 19 概念 宅 御龙湾 沂水县小沂河湿地公园 多层95 —137㎡高层95 —156㎡别墅180—204㎡花园洋房134—200㎡ 花园洋房3700元 多层2700元 高层2500元 皇家水岸名门望族 多层、高层、花园洋房、叠加别墅 沂水县城市建设综合开发公司 广州左右地产 兴沂金龙湾 南连小沂河湿地公园 北邻文诚农贸市场 亩 5万平方米 102—152平方米 多层均价2600元 高层均价 都市里得香格里拉 8栋独栋、 7栋电梯多层 3栋高层 沂水兴沂地产 ① 楼盘较多，在建或已建项目 10 几 个，以 中低档小区为主。 ② 产品以多层及小高层为主，其中多层占 60％以上。 ③ 户型设计相对其他两区要大，二房一 厅、三房两厅两卫为主力户型。 二房 90～110 ㎡ ，三房 120～ 148 ㎡ ，其中三房预计占 总量的 51％。 区域内楼盘均价及销售状况： ① 该区域内商品房均价 2500 元 /㎡左右 ，价格 较 低。 平安集团 睿智天成 20 ② 小沂河 购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，其中有部分看中 小沂河 片区 升值潜力的投资者。 区域 未来发展预测： ① 随着市 政府对小沂河片区的改造 ，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升。 ② 区域均价相对 老城区 便宜， 区域新建小区较多，整体形象好于其他两个区域 ，性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。 ③ 区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。 25 年内 将形成 沂水 ‚新城市居住中心‛， 区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。 四、区域 房地产情况 对本项目的影响 项目地处 小沂河 ，具备以下几点区域优势：  区域均价相对 老城区 便宜，产品又比 大沂河 要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有 一定吸引力。  区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成， 区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。  由于该区域部分楼盘 产品设计无亮点，存在缺陷 ，而本项目 在前期产品定位研发阶段， 在 产品方面 具备绝对的优势。  随着 政府对片区改造力度的加大 ，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升 ，提高项目美誉度。 平安集团 睿智天成 21 第 三 章 产品定位与产品特征分析 一、影响产品定位的关键因素分析 综合市场调查与分析报告中各方面情况，在本项目定位时须充分考虑的因素有以下几 点： 从土地区域背景来看 本项目处于 小沂河区。 由于城市开发进程较晚，周边建筑密度极低，工矿企业较少，空气质量较高，景色视野开阔。 周边涵盖了各种土地的用地性质：商业、工业、教育、公建、居住等，同时原始地貌破坏较少，道路条件极其现代，而又有 小沂 河贯穿 本区 ，从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域性向背景。 同时，城市规划为这一片区提供了足够的发展空间，赋予了高度的经济期待，描绘了灿烂的城市远景，为区域价值的提升，提供了强大的后劲支持，使项目能够以此为基础，获得良好的地域载体，从而促进项目的飞跃。 从 供应特征上来看 通过调研得知，目前 沂水 的 房地产 市场呈现以下几个特点： 建筑缺乏特色 沂水 的 楼盘，缺乏整体规划的美观度，缺乏景观的配合，尚未将景观纳入楼盘价值的重要价值体现。 且在单体的设计上缺乏灵动的外观与个性色彩，而在内部结构上，大体没有走出 传统 户型样式，从而无法真正达到‚ 现代居住 ‛概念的高度。 这就给我项目提供了充分的突破与发展空间，能够打破这种沉闷的楼盘规划与建筑局面，创立出我项目超越平庸的形象高度，在景观、规划、户型等方面超越所有的楼盘。 营销手段落后 项目必须有媒体、口碑、现场包装等 各种手段整合炒作，达到激活市场、抢占市场、提高产品的心理高度的目的，然而我们尚未发现具备这种高度的楼盘，从而使楼盘的市场消化周期不能更加缩短，价格不能明显有效的提升。 平安集团 睿智天成 22 出现这种状况，主要在于：一、尚未做出真正 别墅的独立品质，二、未能有力推盘与炒作，从而将 概念提升，三、对市场的深度引导与对消费者的教育程度不够。 综上，可知 现代化的居住概念 在 沂水 还有很广阔的发展与升值空间，我们要做的，就是打破目前市场上这种沉闷的楼盘规划与建筑局面，创立出我项目超越平庸的形象高度，促使价格能够明显提升，从而完全区别于普通住宅楼盘。 使本项目的设计 、户型优化、新科技产品的应用 和推广达到崭新的高度，从景观、户型、包装、炒作等各个方面，树立我项目自身的独立品牌与高度，从而引领市场。 从客户需求上来看 购买力与刚性需求 沂水 是一个以生产加工型工业为主导产业的城市。 具备最高端消费能力的市民，集中于以下几种：一、各企业的高层领导及管理者，尤其不可忽略的是 上市公司 的高 层。 二、事业单位的高级公务员，以灰色收入居多。 三、个体、私营的暴发户类型。 消费心理需求 现代化居住理念 不仅仅是满足居住需求，给予人的更是一种居住文化、一种身心享受、一种心理依托、一种精神满足、一种身份象征，能够在这里放松自己，给自己一个私密空间，能够想自己喜欢想的事，做自己喜欢做的事。 二、项目 SWOT 分析 介入项目，必须对这一地块所处的环境状况与市场状况具备明确的认识，了解自身的长处与短处，才能对项目产生客观认识，进一步确定项目定位的选择以及未来操作的可行性。 平安集团 睿智天成 23 优势 周边环境优势 项目处于 沂水 市 北部 ，由于城市开发进程较晚，周边建筑密度极低，工矿企业较少，空气质量较高，景色视野开阔。 周边涵盖了各种土地的用地性质：商业、工业、教育、公建、居住等，同时原始地貌破坏较少，而道路条件极其现代化，而又有一条河贯穿开发区，从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域形象背景。 项目周边配套齐全 项目周边具有较完善的城市大配套设施， （ 家家悦超市、东方超市、文诚农贸市场、银河大瀑布酒店、临沂市第二人民医院、工商银行、中国银行、建行、农行、农信、实验小学、卓越幼儿园、实验幼儿园、沂水三中、实验中学 ） 等，构筑了良好的居住与投资环境，使未来本项目的业主与消费者能够感受一份 现代色彩 的生活氛围，解决了诸多潜在的后顾之忧，避免了不必要的麻烦与不安定因素。 小沂河湿地公园 可以利用 河道流经项目地 南 侧，贯穿东西，并与周围的建筑、道路、景观等融洽分布，从而大大提升了小区的环境氛围，所谓‚风水宝地‛，正符合如此景象。 从而，给项目平添了几分吸引力与可记忆度。 纵横路网四通八达 良好的交通环境， 提供了交通与楼盘间的缓冲地带，使行路不再枯燥。 并由于新规划的道路紧邻项目外延，从而缓解了交通车流量，缓冲了交通压迫感。 差异化优势 通过上述分析可知，目前 沂水 现有的 楼盘整体规划设计理念参差不齐 ， 而我们正好抓住这个契机，做差异化产品，领军沂水市场； 又有一条河贯穿开发区，从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域形象背景。 平安集团 睿智天成 24 劣势 农民居住区、厂区影响 小区外线处于周边农村、厂区的环抱中，而本项目要树立出一种区别于周边形象的生态化绿色园区的形象，随之而来的是一种先天的物业及景。