0107_上海东海别墅项目投资可行性研究报告

0107_上海东海别墅项目投资可行性研究报告内容摘要：

结构无明显缺陷。  小区容积率较高，独立别墅 之间的间距较小，每幢别墅的花园面积基本与房屋面积一致，每个花园均由植被围隔，花园内草坪质量不错。  小区内道路铺设路面砖，小区入口大门非常简陋。  目前有一 300 平米左右的会所，目前无任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂养着金鱼），物业管理 元 /平米 /月，物业管理公司为开发商自己设立的物业管理队伍，小区内无任何智能化安保系统。 小区内尚无有线电视、宽带、等配套。 小区水、电、煤气已入户。  小区大门与主干道之间有一约长 100 米、宽 10 米的小道，小道北面围墙后的烂尾别墅影响进出小区的视觉美感。 三、项目周边 3000米范围内的社区配套 由于项目距离南翔镇中心较近，小区的配套基本可由南翔镇成熟的生活配套解决。  交通出行： 周边有包括 高等级 沪嘉高速公路 在内的四条重要道路（ 沪嘉高速公路， 204国道，新翔黄公路，丰翔路 ），目前无公交车经过项目地块，只有走到南翔镇 古猗园 路 才有大巴。 南翔镇 有直达上海市区的公交线路十余条： 562 路、 517 路、北嘉线、上海旅游 6号线等。 据悉不久后 南翔镇镇政府前的道路上会 加设公交巴士；此外，由于项目附近的 南翔星城居住区项目的启动，嘉定区政府允诺将引进公交车和轻轨， 届时将可以借用。  教育： 南翔历来重 视教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美称，是个人才辈出的地方。 镇区内建有中小学 8所。 在离镇区 20 公里范围内，有上海大学、同济大学等 10 所高 等学府。  医疗 南翔的医疗卫生条件优越，南翔医院属二级医院，各类科室齐全，拥有 200个床位的住院部。  文化、体育、娱乐设施、大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局由南翔镇提供。 今后南翔星城居住区项目完善的配套可供使用。  旅游资源 南翔镇是上海市四大历史名镇之一，历史上曾有 “ 小小南翔赛苏城 ” 之美誉，历史悠久，人文荟萃，文物古迹众多，旅游资源十分丰富，有 五代砖塔 双塔、明代园林古 猗园、梁朝遗迹留云禅寺，南翔小笼包子更是南翔一绝。 四、项目的初步评估 东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。 随着 F1 方程式赛车场的建造，特别是项目附近的 南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。 由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。 第三部分 市场现状及其趋势 判断 一、上海市房地产市场整体分析 2020 年上海房地产市场现状分析 上海房地产交易中心公布的统计资料表明， 2020 年楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过 2020 年全年水平，市场运行态势主要显现为：  2020 年持续 2020 年房地产市场供求两旺的态势 2020 年上海商品房供应受入市门槛提高的影响，一直处于相对拮据的状态，到年底，全年商品批准预售面积与预售登记面积最终锁定在 1: 的数值上。 2020 年，商品房供应量逐季上扬，第一季度上市量 466 万平方米，第二季度 672万平方米，第三季度 713 万平方米，第四季度 825万平方米。 因而使得市场阶段性供不应求的状况明显缓和，最后全年的供应成交比例为 1： ，出现求略大于供的结局。 2020 年各季和逐季累计供求对比情况（单位：万平方米） 2020 年 商品房批准 预售面积 商品房预售 登记面积 批准面积比 登记面积 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季累计 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1:  成交量高位扩张，成交结构窄幅变动 2020 年，在全国各地楼市普遍低走的同时，上海楼市一片飘红，伴随着商品房预售成交量的高位扩张，其成交结构悄然发生变化。 区域结构：与 2020 年相比， 2020 年浦东、闵行、宝山的成交量增加四成，而其他区域均有不同幅度的下降。 购房者结构：上海市居民购房套数占总量比例明显下降，从 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外 人士购房比例则相应上升，其中，外地人市购房比例由 %上升至 %，境外人士的比例则从 %升至 %。 随着高价位住房成交比例的提高，外省市和境外人士购房比例还会有所上升。 20 01 年与20 02 年购房者结构比较0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2020年2020年  2020 年新盘整体价格水平继续上移 自 2020 年第四季度楼价跃上一个新的台阶后， 2020 年各季价格增幅逐季递增，反映出新盘供不应求和整体品质的不断提升的程度。 2020 年，全年商品房预售成交均价为 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均价 4803 元 /平方米，分别比上年增长 %和 %。 历季来各类商品房成交均价走势 成交均价：元 /平方米 2020 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 办公楼 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商业用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 %  二手房交易速率明显趋缓，交易价格走势坚挺 二手房在前几年高速高位地交易放量后， 2020 年，虽然交易总量达 1790 万平方米，但同比增幅明显低于新盘，并在第三季度首次出现整个年度总的季度性回落，最后一个季度由于上海市申博成功消息的强烈刺激使二手房成交的量价重回高位。 2020 年上海房地产市场趋势判断 2020 年市场表明，除了因结构性原因导致二手房交易价格升幅偏高外，市场各项指标运行较为协调，结合整体市场发展北京， 2020 年的市场走向相对较为合理，那么 ， 2020 年市场会出现的趋势判断如下：  供应：继续放量，尽管 2020年近 2200万平方米的供应量已远远超过 1997年的 1737 万平方米的历史纪录，但下列原因会使 2020 年的供应继续放量。 上海 GDP 的增长目标，现有的房地产投资建设规模的高位性决定2020 年供应量继续上行。 旧城区的改造、申博成功和浦江两岸开发的逐步启动、一城九镇的建设，将进一步加大上海房地产建设规模。 土地二级市场中潜在的开发能量在目前市场量增价升的形势下会进一步得到释放。  需求：由于 2020 年本市商品房预售登记面积高位大幅增长，包括二手房在内的 市场吸纳总量在 2020 年仍会所增加。 商品住宅的结构性矛盾未能彻底缓解，低端产品依旧处于供不应求的矛盾之中。  价格：由于市场整体上升的惯性效应， 2020 年商品房的成交价格仍会继续上升，但升势会低于 2020 年，就价格结构而言，可能会从高、低两头向中间移动。 二、上海市别墅市场整体分析 上海别墅市场回顾和展望  上海别墅市场发展的三个阶段 从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。 按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段： 第一 阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮； 1992— 1998 年 进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。 外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带 其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布 有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。 再由于开发过度，及前两年东南亚 金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。 直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有 30%左右。 第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春； 1998— 2020年 从 1998 年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着 金融风暴 所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。 近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。 在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃， 1998 年下半年 开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999 年 2020 年，排屋、联体别墅等 经济型 别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。 第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来； 2020 年 — 至今 一方面，别墅供应放出巨量。 别墅市场从 1998 年持续上升至 2020 年，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近 1/3。 另外，从 2020 年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势。 同时， 2020 年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2020年 2020年 2020年别墅物业的销售面积占住宅开发面积的百分比 另一方面，市场形成了有效供应。 市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。 从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。 别墅市场区域划分  2020 年上海别墅市场 2020 年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，总体上， 2020 上海别墅市场出现了如下新特征： （ 1） 墅项目供应量猛增 从 2020年的别墅上市量来分析， 2020 年的别墅市场供应继续呈上升势头。 除了一些开发商开发别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场。 根据统计，目前闵行、松江、浦东、长宁四区别墅占别墅市场总数的 %,各区分布比率如下闵行 %、松江 %、浦东 %、长宁 %、青浦 %、嘉定 %、南汇 %、其他（奉贤、普陀、徐汇、静安、宝山、杨浦） %。 （ 2）高、中、低不同档次别墅满足市场需求。 别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在 200 万元以上 /栋，获得了市场的认可。 在高档别墅走俏的同时，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在 70— 150 万元 /栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。 30%20%18%9%7%5%4% 7%闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他30%20%18%9%7%5%4% 7%闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他 （ 3）豪宅市场初露端倪 很多高档独立别墅于 2020 年下半年集中上市，本身高端产品销售速度较慢加上市场消化时间短，因此整体销售情况一半。 佘山脚下的上海紫园最高定价达到 亿人民币，豪宅天价纪录再度刷新，并且这幢顶级豪宅已经被订走。 豪宅满足了部分需求者的心理，而目前可选择的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足 ，豪宅市场有待于进一步的发展。 （ 4）投资别墅项目风险凸现 虽然别墅市场前景看好，但若出现供 求比例失恒的局面或宏观经济形势的波动，别墅市场最先遭殃，据了解去年上市的别墅项目已有一些出现销售阻力，别墅市场若没有特色、没有创新、没有文化、靠简单的复制，则市场前景不容乐观。 综观当今上海别墅市场，大致按用途表现为六大类型 居住型别墅 —— 针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言； 度假型别墅 —— 上海以后会出现一家人拥有两套房子的现实，郊区的别墅用 于周末或节假日用，他们对 独栋或联体需求较大； 短期居住型 —— 他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如 金桥、张江、古北等，这些别墅环境好，档次高，投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅 —— 适合这类需求的别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾 馆使用； 办公型别墅 —— 这是为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求的； 全市不同类型别墅内及供应及消化情况05000100001500020200独立别墅 联排别墅 叠加别墅0%20%40%60%80%100%供应量 消化量 销售率 投资型别墅 —— 如上海的老。