20xx年合肥华地学府紫园项目股权投资集合资金信托计划尽职调查报告

20xx年合肥华地学府紫园项目股权投资集合资金信托计划尽职调查报告内容摘要：

目用地规划容积率 ≤ ；总建筑面积 294，795 ㎡； 建筑密度≤ 22%；绿化率 40%. 项目用地性质： 纯住宅用地。 土地使用年限： 70 年 ,自签订《合肥市国有建设用地使用权出让合同 》之日起计算。 土地现状条件： （ 1）科学大道与银杏路西南 ,科学大道与海棠路东北，用水、用电、通讯等的具体接入位置由竞得人自行向各经营管理部门咨询并申请办理引接手续，同时承担由此产生的费用。 （ 2）宗地范围内除高压线行之外的所有建（构）筑物及附着物仅有两幢钢架厂房 ,由政府负责拆迁。 [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 15 项目土地成本情况统计表（单位：万元） 项 目 已缴资金成本情况 未缴资金成本情况 合 计 土地成本 43,755(其中 18752在 4月 8日即将安排交款 ) 18,753 62,508 滞纳金 各种配套费 契税等税金 2,500 2,500 拆迁补偿 合计 43,755 21,253 65,008 项目基本控规指标 项目 指标 单位 备注 基地面积 94,709 平方米 总建筑面积 294,795 其中 地上建筑面积 236,773 其中 住宅 216,321 可售 其中 电梯洋房 79,731 高层景观大平层 21,780 高层舒适型二梯二 41,250 高层舒适型二梯三 50,880 高层舒 适型二梯四 22,680 公共配套设施 20,425 不可售 其中 幼儿园 3,080 配套商业 15,000 会所 社区机构用房 400 30平方米 /百户 社区卫生服务站 1,500 物业管理 400 门卫 25 垃圾收集站 20 地下建筑面积 58,022 其中 住宅地下室 8,230 非机动车停车库 3,506 汽车库 46,160 配电所 126 [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 16 容积率 建筑密度 22% 绿地率 40% 总户数 1,656 户 其中 大于 90平方米户型 1,072 小于等于 90平方米户型 584 小区汽车位 1,442 辆 其中 (按指标 ) 大于 90平方米户型 1,072 1/户 小于等于 90平方米户型 292 配套商业 78 其中 (按位置 ) 地面 288 地下 1,154 非机动车停车位 1,753 项目建设已获批文 《成交确认书》（交易编号：合地市区经营 [2020]343 号 ）； 《国有建设用地使用权出让合同》。 电子监管号 :3401002020B04177 项目建设实施进度 本项目将分三期开发，如下图示，开发周期从拿地开始计算为 3年，即自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月。 项目名称 第 1 季 第 2 季 第 3 季 第 4 季 土地成本 25, 18, 21, 前期费用 200 1, 1, 1, 建筑安装工程 3000 不可预见费 管理费 合计 25, 20, 2, 26, 项目名称 第 5 季 第 6 季 第 7 季 第 8 季 土地成本 前期费用 建筑安装工程 5, 5, 5, 5, 不可预见费 管理费 合计 5, 5, 5, 5, [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 17 项目名称 第 9 季 第 10季 第 11季 第 12季 土地成本 前期费用 建筑安装工程 5, 5, 5, 2, 不可预见费 管理费 合计 5, 5, 5, 2, 项目的设计、施工、监理情况 招标的设计单位：上海联创建筑设计有限公司 招标的建设单位：待定 招标的监理单位：待定 4 项目市场情况 项目投资环境 宏观经济概况  2020年合肥 GDP同比增长 %, 在全国省会城市中增速第一。  2020年合肥 GDP排名全国城市第 40 位，比去年上升 9位 , 达 2020亿元。  合肥 是 安徽省 省会， 中国重要的区域综合交通枢纽，位于华东腹地，承东启西，是东部沿海到内地产业转移的必经之地，也是长三角经济圈重要的辐射地区。  合肥是中国重要的科教基地，是以制造加工业为主的综合性工业城市，是中国首批园林城市之一，是中国最适宜人类居住的城市之一，中国优秀旅游城市。  今年国务院出台的 《皖江经济带发展规划》， 是国家实施区域协调发展战略 的重大举措，标志着作为经济带龙头城市的合肥将迎来新一轮大发展。  合肥房价和华东乃至全国省会城市相比，投资客少，房价泡沫小。 [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 18 合肥市近三年相关指标统计数据 时间 经济指标 2020年 2020年 2020年 平均增长率 % （元） （元） （ 元） 国民生产总值 1, 1, 2, 亿 19% 财政总收入 % 固定资产投资总额 1, 1, 2, 亿 % [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 19 社会消费品总额 亿 % 人均年可支配收入 % 居民储蓄存款余额 1, 20% 居民消费价 格总指数 % % % % 人均居住面积 ㎡ ㎡ ㎡ 4% 合肥总体房地产市场分析 合肥市人均消费支出呈现逐年增长的态势，其中 2020 年人均消费支出 11, 元，增长%，说明市民生活水平日益提高，居民改善性置业需求旺盛。 根据统计数据显示，在合肥市民的八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数，其中，居住消费增幅居 8 大类之首。 而截止 2020 年，合肥总人口为 510 万，城市人口为 327 万人，城市化率 为 %，而根据到 2020 年合肥市域人口达到 710 万，城镇化水平达到 74%的城市规划，商品住宅潜在需求巨大。 一、合肥市土地市场情况分析 2020年合肥共计成交 95宗地块，成交面积 6,，折合共计 ，平均成交价格为 /亩，成交总金额高达。 二、合肥市住宅供求分析 住宅供求关系 2020年 12月住宅供求关系表： 2020年 1月份住宅供应新增套数为 9,989套，销售套数为 10,469套，套数供求关系比为 ，即 1： ；住宅供应新增面 积为 ㎡，销售面积为 ㎡，面积供求关系比为 ，即 1：， 1月住宅供求关系比的两项指标表现为略小于 1，呈现轻度的供小于求的局面； 2020年 2月份住宅供应新增套数为 6,120套，销售套数为 5,358套，套数供求关系比为 ，即 1： ；住宅供应新增量面积为 ㎡，销售面积为 ㎡，面积供求关系比为 ，即1： ， 2月住宅供求关系比的两项指标表现为略大于 1，呈现轻度的供大于求。 [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 20 住宅成交量及走势 2020年 2月春节周期月度，蜀山成熟度较高的在售楼盘表 现出较强的销售业绩， 超过 滨湖和瑶海，重新成为最高的区域。 从成交量的区域分别来看，各区域的成交量相对非常均衡，主销区域和非主销区域差距有很大的缓解。 2020年 12月住宅成交量走势图： 从合肥市区住宅销售量的走势图中，可以清晰的看出，自 2020年 11月创造月度最高值后，连续 3个月，呈现高速下降走势，至 2月份降至近一年来的最低值，其中在 2020年 1月已经表现出明显下降走势，而是在 2020年 12月销售量在该月备案影响，促使最终销售套数仍然以 10469套成功破万套，可是其销售面积下降至百万平米以下。 但从绝对 量看，依然保持高位运行。 随着 2020年 3月销售行情的好转，合肥住宅销售量还必将有所上升，随着房产政策的确定，消费者观望氛围的消除，合肥楼市将真正走向稳定通道。 住宅新增量及走势 2020年 1月份合肥住宅实际新增量为 9,989套；供应面积为 ㎡。 2月份合肥市区住宅实际新增套数为 6,120套，新增面积为 ㎡，两项供应指标均环比出现大幅度的下降。 住宅新增量走势图： [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 21 从合肥楼市住宅供应量的月度走势图中可以看出，合肥住宅供应量一直保持 合理 的水平。 其中 2020年 1月由于瑶海区主销楼盘加大房屋的供应量，使得该月的供应量到达峰值； 2020年 2月由于春节假期影响，楼盘营销活动趋于平淡，供应量出现显著的回落。 住宅可售量分析 截至 2020年 2月 28日，合肥全市住宅可售套数为 29,945套；可售面积为 ㎡。 合肥住宅可售量还在进一步的回落。 住宅可售量区域分布图： 住宅库存去化 [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 22 2020年 2月住宅可售套数库存完全去化需要 ，可售面积去化周期住宅可售面积库存完全去化需要 ，由于销售量下降将近一半，使得本月的可量完全去化周期出现大幅度的抬升。 合肥市 及高新区 住宅市场总体运行情况评价 通过对合肥市经济发展的纵向分析以及与其他城市住宅市场的横向比较，总体上看，合肥市住宅市场 处 于快速发展的阶段，住房销售量和价格上升的空 间 大，同时 合肥在城市扩张、城镇化进程、旧城改造、新城建设、大建设等方面都为房地产行业的发展提供了广阔的空间；全国范围内，合肥住宅价格相对处于 “ 洼地 ” 水平，加上合肥对外交流的频繁和立体交通网的大规模建设，将会引来全国置业者来合肥置业或者投资，也为开发企业在合肥发展提供了深厚的消费群体基础。 项目分析及市场情况 项目区域情况 项目所在地位于 安徽省 合肥高新 技术产业开发 区 中心区域 ， 目前合肥 高新技术产业开发区成为合肥市乃至安徽省最具活力的经济增长区域和对外开放的窗口，是来合肥市投资兴业、休闲置家首选之地。 合肥高新 技 术产业开发 区是 国务院批准的全国首批、 是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区 ， 合肥高新区 也是 安徽省最大的高新技术产业化基地。 “十一五”以来，合肥高新区步入加速发展阶段，全区 GDP、财政收入、固定资产投资等经济指标均保持高速增长， 2020 年，合肥高新区提出了建设“千亿高新区”的 计划 ，将通过 35年的努力，实现全区工业总产值达到 1000亿元，高新区将建设成为一个宜商宜居、和谐发展、创新型的现代化多功能综合性新城区。 地块周边城市配套成熟，餐饮、酒店、银行、公交等遍布周围。 交通便利， 经科学大道、香樟大道、合肥西站 规划构建的立体快速交通线贯穿 项目西侧小型水景，湿地、石桥、垂柳，原生态小型景观可塑性强； 西侧邻高压线。 东面为（国风）工业用地，海科路口为回迁住房； [中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 23 （信托业务部赵卫东现场拍摄） 合肥高新 技术产业开发 区 区域 地产 板块分析 合肥高新技术产业开发区 1991年 3月经国务院批准成为首批国家级高新区，地处合肥西部，东连合肥主城区，北面合肥市的水资源保护地 董铺水库，西环蜀山森林公园，周边集中了合肥地区一大批主要的中央和部属院校以及科研院所，一些重要的城市基础设施如 312 国道、合九铁路等穿越区内，整个环境优美 、交通便利、配套设施完善。 从城市发展情况来 看，高新区的房产开发受到一定程度的限制，因为没有足够的土地可供开发，有一定的稀缺性， 大盘的出现的可能性不是很大。 高新区的均价一直 高于合肥楼市的均价， 但是总体销售不错，很多购房者非常青睐高新区，[中融华地学府紫园 股权投资集合资金信托计划尽职调查报告 ] 24 这 与高新区经 济水平发展和蜀山区总体积房价有很大的关系， 还有 高新区紧靠大蜀山，自然环境 空气质量都很好 ，交通也很便利。 根据高新产业分析，高新区的写字楼市场会得到进一步的发展，这种写字楼与产业化有关，富邻广场就是这方面的一个代表。 这样的写字楼对 吸引购房者进入 高新 区 有很大的吸引力。 总的说来，高新区的房产市场发展比较平稳，可能不会有大盘出现，但是高新区的前景发展还。