20xx年南通好一家商业广场可行性分析报告

20xx年南通好一家商业广场可行性分析报告内容摘要：

创 意和 设计 服 务 ，提高市 场 的整体形象水平；  负责 市 场 自身的宣 传 ，每年必 须 有完整的广告 计划 ，广告主 题 、广告 创 意、 设计 方案，保 证经营 人的共同利益；  借 Inter 网络发 布各 种 信息。 （ 六 ）、 经营模式 整体经营组成 好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 10 商品城经营模式之平台 合纵与连横 合纵：  与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不 仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和 销 售 减 少 压 力；  与 政府 联 合考察全 国 和 国际 上的知名批 发 市 场 ，同 时进 行 联 合招商，吸引商家到城 阳投 资经营 ，加强招商引 资 的力度， 为 本 项 目 树 立形象和信心。 连横：  与 行 业协会 的 联 合，打造中 国 最完 备 的 电 子交易平台和信息平台， 与 中 国饰 品 网 、全球 饰 品 网 、中 国 流行 饰 品 网 等知名 网络 媒体 联 合建立 电 子商 务 平台， 为 市 场 企 业 和商户 提供最佳的商 战 平台；  协会与协会 之 间 、 协会与 企 业 之 间 的合作，共同促 进饰 品行 业 的 发 展，加强 与亚 洲珠 宝联 合 会饰 品 协会 、中 国 珠 宝 玉石首 饰 行 业协会 等的 沟 通和交流， 举 行定期和不定期的交流 会。 （ 七 ）、 总体规模 总体规模 占地 370 亩，建筑面积约 17 万平， 700 个商铺，总投资 4206 亿元。 目标建成长三角北部地区规模最大、档次最高、品牌最多、功能最全的集购物、餐饮、娱乐、文化等功能于一体，将“生态南通，精致生活”的新概念导入现代商业领域。 （ 八 ）、 项目选址 位于南通经济技术开发区星湖大道北侧，东方大道东侧地块。 紧邻沿海高速出口处，道路交通十分优越，四通八达；地理位置十分明显，非常便利。 随着苏通大桥的全线贯通，将成为太平洋西岸物流业南北相连的黄精要塞。 好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 11 三 、 市场环境分析 （一）、城市概览 南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水， 一面靠陆，状如菱形斗岛。 它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。 南通集 黄金海岸 与 黄金水道 优势于一身，拥有长江岸线 226 公里，海岸线 210 公里，其中可建 5 万吨级以上深水泊位的岸线 40 多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。 南通下辖崇川区、港闸区、南通经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。 南通属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。 年平均气温约 15 度，年均日照 21002200小时，年均降水量约 1000毫米。 在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等 七个第一 ，而占有重要地位。 图 11 南通行政区划图 南通市区位于南通的西南部，市辖面积 355 平方公里；包括崇川区、港闸区、南通经济技术开发区；市中心的濠河风景区为国家 4A 级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家 4A 级旅游风景名胜区， 是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。 好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 12 （二）、人口规模及构成变化 人口现状 2020年南通全市人口 ，其中市区人口。 从人口构成上看，南通市目前非农业人口比重仅占 ％，城市化率较低。 其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为 ％。 近年来南通市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由 2020年的 人下降到 2020年的。 但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从 下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到南通市区。 01002003004005006007008009002020 2020 2020 2020 2020 20209 . 4 %9 . 6 %9 . 8 %1 0 . 0 %1 0 . 2 %1 0 . 4 %1 0 . 6 %1 0 . 8 %1 1 . 0 %1 1 . 2 %全市人口 市区人口 市区人口增速 图：南通市历年市区人口变化 人口规划 2020年规划： 2020年南通市规划城镇总人口达到 418万人，其中南通市区人口达到 100万人，城市化水平达到 50％，城市规模 100平方公里。 城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了南通市房地产市场的发展。 2020年末南通市区人均住房建筑面积为 平方米， 根据规划，2020年之前市区人均住房建筑面积要达到 33平方米，人口要达到 100万人，据此计算： 新增人口需 要的住宅面积＝（ 100－ ） 30＝ 万平方米 好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 13 居民改善需要的住宅面积 =() = 万平方米 两项合计需要 450 万平方米，每年平均需要的竣工量为 万平方米。 而与之相对应的是，近几年来南通市区房地产业发展迅速， 2020年全年，市区住宅的竣工面积达到了 万平方米。 按目前的发展速度，南通市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的 30平方米。 繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如：家具、建材 、小商 品 等 专业市场的繁荣，市场需求的拉动，将直接促进相关专业市场的迅速发展。 外籍人口 从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。 南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。 因此就目前市场状态来说，外籍人士对南通房地产各个细分物业市场的影响 相对 有限。 但随着南通经济地位的进一步提升，将会吸引更多的外籍人士来南通创业或经商，在一定程度上也会促进 南通专业市场的发展。 小结： 从未来发展来看，南通下辖的县级市、县人口往南通市主城区聚集是大势所趋。 同时户平均人口数呈逐年下降趋势。 人口的这些变化为南通市区房地产需求提供了一定的上升空间。 城市规模的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给南通市经济发展带来的贡献，会促成南通市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。 住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联的行业，尤其是 五金 、建材、小商品市场等行业的繁荣。 （三）、城市经济环境分析 宏观经济发展 南通市在 长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，在与上海联好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 14 系、衔接方面，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。 （ 1）、 GDP总量 近年来，南通经济高速发展，在 2020年，南通市的 GDP达到。 与此同时，南通人均国民生产总值也保持平稳增长， 2020 年达到 35040元，每年均以高于 10%的速度递增。 见下面图表所示： 虽然近几年来南通经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。 2020 年苏州 GDP总量 达到 元，上海为 元，杭州为 元，宁波 3964亿 元，而南通市只有 2510亿 元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。 但是伴随着苏通大桥 和崇海大桥 的建成通车，南通市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来南通将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。 长 三角 10 城市 08 年 GDP 对 比 0202040006000800010000120201400016000杭州 宁波 绍兴 南京 无锡 常州 苏州 南通 镇江 上海0%2%4%6%8%10%12%14%好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 15 （ 2）、人民生活水平 伴随着南通市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到 2020年人均可支配收入达到 18903元。 近几年，南通市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。 虽然南通市人民生活水平稳步提升。 但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。 2020年苏州人均可支配收入为 18532 元，而上海、杭州、宁波分别为 26675元、 24104元、 25304元。 可见， 南通的 居民生活水平 逐年提高为小商品和五金专业 市场的发展提供了一个良好的市场基础。 好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 16 小结： 虽然南通的经济水平在长三角区域，还比较落后，但南通从 2020 年起 GDP 和人均 GDP 的增长速度有了跳跃式发展，增速大大高于以前，在长三角城市中的位居前列，人均可支配收入也稳步上涨。 另外伴随着南通融入长三角区域速度的加快，力度的加强，结合以上的分析，我们预测南通未来几年发展速度很可能会有突出表现。 而经济的快速发展将为整体 专业 市场提供坚实的成长基础和上升空间。 （ 3）、城 市发展规划 城区发展布局规划 ： 本着贯彻落实 “依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”的发展战略，南通市将充分发挥独特的区位优势、港口优势，适应新时期好一家商业广场可行性分析报告 内部资料 注意保密 17 南通区域大交通的发展需求，实施沿江开发，江海联动，促进南通社会、经济快速发展，提升城市综合竞争力。 在城市的规划上，也重点沿江延伸、发展，在未来南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。 远景规划将进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。 根据城市总体战略发展规划，南通市区各个 区域的总体发展规划如下所示： 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。 原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 港闸区主要传承国际资本和民间资本转移，是辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。 城市重点规划 ： 大力发展南通东南部的新城区和南 通经济技术开发区城市重点向东南方发展，中心城区将以开发区和崇川区为基础，相向靠拢，两头延伸，同时向通州方向扩散，在空间上呈现出以目前的建成区为中心、向外环形膨胀的趋势。 三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道和生态绿地的城市，中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市。 南通市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。 目前，新城区建筑面积 万平方米，由 8个建筑单体组成的南通市新政府办公大楼 —— 新区行中心也已经建成使用。 南通市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中，最 终将形成“国际性出口加工区”、“高新技术产业聚集区”和“现代化新城区”三位一体的综合性新区，达到“把开发区建在花园里”的目标。 北翼新城规划 ： 根据南通市北翼新城核心区规划，长华路两侧的火车站站前区作为南通市北翼新城核心区。 规划认为，火车站站前区交通便利，无论从港闸区的几何中心还是从整个南通市的发展来考虑，火车站站前区都适合作为商贸中心、经济中心。 同时，火车站站前区可以扩大市区中心商圈，繁荣火车站站前区的商业氛围，缓解市中心商贸发。