20xx年8月重庆房地产市场研究报告克尔瑞

20xx年8月重庆房地产市场研究报告克尔瑞内容摘要：

8 月 15 日，银监会起草了《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），面向全社会公开征求意见。 其中《办法》第 7 条为：“对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套 房抵押贷款风险权重为 45%，第二套房抵押贷款风险权重为 60%”。 目前二套房贷首付比例为六成，与第二套房抵押贷款风险权重 60%相同，但首套房贷款目前的首付比例为三成，《办法》却规定，首套房贷风险权重规定为 45%，对此，相关人士猜测：未来商业银行很可能为了覆盖贷款风险，将首套房贷的首付比例大幅提高至 甚至 5 成。 克而瑞点评： 首套房首付比例提高，银行房贷持续收紧，刚需购房者臵业门槛进一步提高，对目前低迷的楼市成交量来说无疑是雪上加霜。 一部分刚需购房者被拒之于门外之后，开发企业的资金链将进一步受到影响。 因此在后市应对上，预计后期多数大型企业将加大促销力度，以加快资金回笼速度，确保资金链正常运转；而对于中小型房企来说，可能缩减开支，特别是减少项目开发投资，使项目进入休眠状态，利用手头现有资金来支付财务成本损耗，使项目在楼市春天来临时再启动。 B. 《 央行欲收紧 8000 亿元资金 二手房贷或更难 》 中国人民银行已于 26 日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从 9 月 5 日起实行分批上缴。 这意味着未来 6 个月内将有约 8000亿元资金将被冻结，相当于未来 6 个月内上调两至三次存款准备金率。 所谓保证金 存款，指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。 在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。 根据央行此次的通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。 克而瑞点评： 央行将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴纳范围，进一步控制了货币的流通 性。 对房贷来说，意味着获得房贷将更难，而且在贷款收紧的情况下，国家会首先保证首套刚需客户，因此，首套房贷影响相对 较小，二套房及二手房影响较大，且利率上浮的可能性较大。 二、市政 时事解析 A. 《 重庆弹子石总部经济园规划出台 拟 300 亿建商圈 》 8 月 8 日，重庆南岸区弹子石管委会方面消息透露，弹子石总部经济园区规划已于日前出炉。 据重庆南岸区弹子石管委会相关负责人表示，南岸区政府将陆续投入 300 亿元，将位于朝天门大桥南桥头，占地面积达 1 平方公里的总部经济园区，打造成为一个集办公、商业、休闲为一体的现代都市商圈，与江北嘴、解放碑构成主城“黄金三角”。 据悉，总部经济园区位于朝天门大桥南桥头至原市监狱搬迁地块，建筑体量约 300 万平方米。 临江一侧一期 347 亩，即将从荒地立起数栋高楼，成为数家实力企业的总部。 在一期区域内已引进雷士集团、法国苏伊士集团、重庆出版集团、重庆能投集团、重庆中钢投资集团、重庆中讯集团等数家企业总部入驻，完成招商引资 80亿元，实现年产值 450亿元。 克而瑞点评： 弹子石 CBD 作为与解放碑 CBD、江北嘴 CBD 对立三大中央商务区之一，一直受到社会各界的重点关注。 弹子石总部园区以传媒、动漫、数字娱乐、信息科技、网络、咨询为产业特色，以创意产业企业、跨国公司、外资金融机构对总部商务的需求为支撑，与解放碑、江北嘴之间 遥相呼应。 目前多家企业签约入驻该园区，区域聚焦效应初现。 本次经济园区规划出台，首先斥资 300 亿，打造都市商圈，弥补区域商业空白，成为园区以后企业入驻及引入的重要基础配套。 同时，总部经济园的商圈对弹子石片区产生巨大的辐射，对拉动弹子石片区发展起着重要作用。 B. 《 北部新区礼嘉将建重庆最高端商圈 》 目前北部新区管委会副韩宝昌在接受记者采访时说，北部新区将成为成渝经济区的巨大引擎之一，北部新区目前正在规划建设一个全市最高端的商圈。 该商圈位于礼嘉，预计年底启动， 2020 年基本建成。 整个商圈占地 7 平方公里，由三大板块 组成：总部基地建设 200万平方米的产业楼宇； 200万 300万平方米的高端房地产；核心的商业中心，面积达到了 150 万平方米。 该商圈将引进 50 家国际知名连锁、上百家高端品牌。 另外，在商圈里面，步行街将连通两大水库 ——— 白云水库和龙塘水库，且商圈里还有一个白云公园。 克而瑞点评： 北部新区有三大定位，一是宜居城市示范区，二是现代都市风貌展示区，三是高新技术产业集聚区。 按照预测，未来的北部新区，人口将达到 120 万 130 万。 北部新区交通正在日益完善，随着轨道交通的开通，北部新区将成为主城最畅通的区域之一。 但是 ，到目前北部新区还没有成型的商圈。 礼嘉商圈建成后，将弥补北部新区商业空白，商圈建成后，对吸引周边人气，带动片区消费作用明显。 C. 《 朝天门市场整体迁往南岸茶园新区迎龙镇 新市场比旧市场大 4 倍 》 8 月 26 日，市委常委、常务副市长马正其主持召开朝天门综合交易市场迁建工作领导小组第二次会议，听取迁建工作前期情况汇报，研究部署下一步工作。 据悉，朝天门综合交易市场将整体迁往南岸区迎龙，新建的朝天门国际商贸城一期工程计划 10 月开工。 据了解，项目一期工程预计明年即可投入使用。 与旧市场相比，新市场在建筑面积、配套服务设施 、交通条件等方面均有大幅度提升。 旧市场面积约 61万平方米，商铺总量为 万余个，而新市场总建筑面积超过 300 万平方米，商铺总量将达到 3 万个。 克而瑞点评： 长期以来，位于都市核心区的朝天门综合交易市场地理位臵受限，配套服务设施无法完善，道路交通不畅，已不适应市场发展需求，加之存在极大的消防安全隐患。 朝天门国际商贸城是一个立足大重庆、辐射中西部的商品进出口集散地、长江上游地区的商贸物流中心。 该市场搬至南岸茶园新区迎龙镇后，对茶园新区的发展起着重大的辐射作用，房地产市场也将进一步受到带动。 目前融创、金科、同 景、中铁等知名房企均在茶园新区开发得热火朝天，批发市场进入后，片区内人气大增，区域内生活配套成熟，居住氛围将逐渐浓厚，房产升值空间进一步加大。 三、 行业动向解析 A. 《 渝北举行土地推介会 出让 9000 余亩地 》 7 月 6 日，渝北区举行土地出让挂牌推介会，宣布将悦来、空港、龙溪等片区的 9000余亩土地公开挂牌。 在所有挂牌的土地中，悦来会展中心周边地块受到最多关注，据悉，明年 10 月，国际博览中心即将开馆，渝北区计划引入有实力的开发商，在周边打造高端会展配套产业和商业项目。 据了解，此次共有 360 亩悦来片区土地挂牌， 平均底价为 700~800万元 /亩。 渝北区国土资源管理分局建设用地科负责人称，此次挂牌的 9000 余亩土地将于今年 8 月到明年 3 月陆续投放市场。 克而瑞点评： 目前隆鑫集团旅游地产，商业、城市综合体和高端住宅三管齐下，上市保障进一步加强。 悦来板块功能定位为国际会展城，其整体目标为展馆面积总体要进入国内前三。 该片区由重庆市政府统一规划，集体开发。 会展规划建设用地 18 平方公里，目前已经开发建设 平方公里，预计 2020 年，悦来西部国际会展中心可以建成投入使用。 2020 年，悦来会展城将年吸纳参展（会）客商 2020 万 人次，实现成交（签约额） 2020 亿元，会展直接收入100 亿元，拉动餐饮、购物、娱乐、休闲等消费 1000 亿元。 悦来板块房地产市场目前在发展初期，未来土地供应量较大，且会展投入使用后周边配套相对完善。 目前地价相对较低，因此，成为众多开发企业关注的焦点。 B. 《 龙湖特价房叩门区县市场 住宅最高优惠达 34 万 》 7 月中旬，重庆龙湖高调宣布推出千套感恩特价房。 为了赢得区县市场份额，重庆龙湖决定将于 8 月 9 日起携旗下 8 大项目前往万州、涪陵等区县巡展，为区县市民现场重推特价房，住宅优惠从 万元到 34 万元不等。 8 月 9 日 8 月 14 日，重庆龙湖“千套感恩房”万州巡展活动圆满落下帷幕。 6 天的巡展期间，重庆龙湖现场接待万州看房者上万人次，累积意向客户 500 余组，意向成交总额达 亿元。 据龙湖方面介绍，本次活动将持续在主城周边区县举办，下期即将走进涪陵站、璧山站。 克而瑞点评： 据网上房地产统计数据，今年 16 月，重庆主城销售的所有商品房当中，来自重庆主城之外的区县购房者购买占据了 %，主城购房者购买为 %，其余 %来自外地。 统计数据显示，在臵业主城的区县购房者中，涪陵占比最大，购买面积达 万平方米；其次 为万州，购买面积 万平方米；黔江人购买面积稍少，为。 区县购房 者已经成为了重庆主城楼市最为重要的一股购买力。 主城开发商到区县揽客，是楼市限购、限贷等政策调控下开发商营销的必然。 龙湖地产大举进攻区县市场，举办区县巡展活动，主要目的在于通过巡展吸引区县客户臵业龙湖、促进成交。 本次龙湖巡展，其中一个非常重要的目标，就是进行品牌的宣传，这一举措为以后在区县市场发展做好了准备。 C. 《 开发商区县圈地热 房企“边缘化”布局开始 》 国土资源部公布数据显示，隆鑫地产 7 月份在丰都县 14 连拍，圈下近 127 万方土地。 无独有偶，金科集团继在永川兴龙湖片区圈地 248亩后，近日又在璧山圈地 12 万方。 主城土地市场一片冷寂，开发商区县的圈地行动却在如火如荼的进行，房企圈地的“边缘化”布局已然开始。 克而瑞点评： 上述统计数据显示， 17 月份，龙头房企在重庆各区县圈地共计 24 宗，其中隆鑫在丰都共圈得 17 块地，位居众房企圈地总宗数榜首。 金科紧随其后，圈地 3 块；绿地圈地 2 块，中海、恒 大各圈得 1 块。 其中，隆鑫圈得的 17宗地块均位于丰都县的南天湖组团，这为其形成集团优势提供了良好保障。 但亦有个别房企，把圈地战略从单一的重点 培养转向全面撒网。 以金科为例， 17月份各区县圈地超 32 万方，圈地范围扩至 5个区县。 同时，从表格可以看出，金科在各区县的圈地体量和投入资金逐年增加，其立足大西南的发展战略已清晰可见。 投资小、回报大，是开发商“下乡”圈地的诱因之一。 2020 年金科在涪陵圈得的几个地块的楼面地价均在每平米 1300 元左右。 但就目前来看，涪陵区的普通商品住宅成交均价已超过每平米 4000 元。 除了先入为主的价格优势外，开发商下乡圈地的另一重要原因即是规避政策调控风险。 纵观以上在区县积极圈地的房企，无一例外的都是颇具市场前瞻 能力，总能在调控政策之前得以提前布局，规避政策调控风险。 有业内人士对此作出评论：“调控之下，转战区县是明智之选。 中心城市圈地成本太高，周边区县相对较低。 尽管目前区县发展稍微滞后，但随着重庆大城市圈的不断扩容发展，区县楼市的发展潜力不可估量。 第二章、经济环境 一、重庆市 GDP 2020 年上半年，重庆地区生产总值（ GDP）增长 %，继续保持 15%以上的高位区间运行态势，远超直辖以来 %的年均增速，超过发展态势较好的“十一五”时期 %年均增幅、以及 2020 年 %的峰值水平。 同时，上半年 重庆 GDP 增幅超过全国平均 6个百分点以上，增速位列全国第 2，增势好于全国大部分区域。 数据表明，重庆经济增速处于历史相对较快阶段，基本面向好态势未发生改变。 图 121：重庆市 GDP2020 年 2 季度至 2020 年 2 季度增长速度走势图 资料来源 ：重庆市统计局 二、工业生产 17 月，全市规上工业累计实现工业总产值 ，同比增长 %，工业增加值增速为 %，高于全国 ，在全国的排位仅次于西藏，居第 2位。 全市工业经济运行平稳。 17 月，全市规上工业股份制企业 实现工业总产值 亿元，同比增长 %，拉动规上工业增长 个百分点，贡献率为 ％；国有企业工业总产值 亿元，增长 %；集体企业、股份合作企业和外商及港澳台商投资企业工业总产值分别增长 %、 %和 ％。 17 月，轻工业实现工业总产值 亿元，增长 %。 17 月，在全市规上工业统计的 312 种产品中，有 %的产品产量保持增长。 其中，原煤产量同比增长 %、钢材增长 %、铝材增长 %、水泥增长 %、冰醋酸增08 年2 季度08 年3 季度08 年4 季度09 年1 季度09 年2 季度09 年3 季度09 年4 季度10 年1 季度10 年2 季度10 年3 季度10 年4 季度11 年1 季度11 年2 季度重庆市 G D P 增长率 15. 20% 1 5 . 3 0 % 14. 30% 9 . 0 0 % 12. 50% 1 3 . 4 0 % 14. 90% 19. 30% 1 7 . 6 0 % 17. 10% 1 7 . 1 0 % 16. 30% 1 6 . 5 0 %5%7%9%11%13%15%17%19%21% 长 ％、汽车增长 %、微型计算机设备增长 %，有力支撑了工业经济发展。 图 122 ： 202。