20xx年7月济南某房地产项目策划书

20xx年7月济南某房地产项目策划书内容摘要：

分别上涨 %、 %、%、 %、 %。 6 月份同比下降 %，其原因主要是上年基数高（上年 %） 二手房交易价格平稳上涨 上半年，二手房交易价同比上涨 %，其中住宅上涨 %，非住宅上涨 %。 从 1 到 6 各月情况看分别上涨 %、 %、 %、%、 %和 %。 土地交易、房屋租赁、物业管理保持稳定 上半年，土地交易上涨 %；房屋租赁上涨 %；物业管理同比持平。 21 分析市场走势看，上半年住宅销售量保持逐渐旺盛的态势，房地产开发企业普通反映房屋销售形势较前一阶段有所好转。 其主要原因：一是上半年我市新建商品房价格一直处在相对稳定的区间，购房人对降价的期望值降低，消费信心有所恢复；二是市场刚性需求积累到一定程度后的阶段性释放因素；三 是市场上有一批区位好、品质高、卖点集中的房屋供应；四是相关政策的推动，如宽松的货币政策等。 五是今年以来，济南二手房市场确实明显回暖，济南市住房交易办税服务厅的数据就准确反映了今年以来济南二手房市场成交量趋于上扬的走势。 另外每年济南市都有大约 7 万对新人结婚，大多数人为结婚而买房，不少经济实力一般的年轻人和一些图上班、生活方便的人都青睐二手房。 上半年济南二手房热销的原因就是市场需求的增长。 由于棚户区改造和市政工程建设在最近两年大面积展开，为住房市场带来 （ 二 ）房地产开发企业 2020 年以前，济南房地产开发主要 以本地企业为主。 1999 年，新世界中国地产进入济南，新世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。 新世界之所以能拿到这块土地和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌企业来进行开发。 在以后的时间里，从 2020年开始出现阳光 100、外海等外来品牌企业，进入 2020 年土地招拍挂政策开始实施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼市。 地产开发进入 2020 年，保利、海尔绿城、海信、 22 天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在 2020 年掀起 济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。 通过土地 “ 招拍挂 ” 外来企业在济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。 从 目前 来看，不少知名开发企业已经在此落地生根。 在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山，新世界地产、外海置业、天泰置业、鑫苑置业、海尔地产、绿城地产、保利集团、天鸿地产、海信地产，都已经找到了有利于企业发展的生存环境。 三联城建、鲁商置业、齐鲁置业、重汽地产、中齐地产、天业地产 和 ****地产 等企业，则成为与外来品牌媲美比拼的本地知名品牌地产企业。 （ 三 ） 历年房地产开发情况 2020 年，全市建筑业增加值 亿元，增长 %。 年末有资质等级的建筑业企业 702 家，增长 %；全年建筑业总产值 亿元，增长 %；实现利税 亿元，增长 %；房屋施工面积 万平方米，增长 %；房屋新开工面积 万平方米，降低 %；商品房屋竣工面积 万平方米，增长 %，其中住宅竣工 万平方米，下降 %。 房地产业稳中趋缓。 2020 年，房地产业增加值 亿元，增长 %。 房地产开发投资 亿元，占全社会固定资产投资的比重为 %，提高 个百分点。 新开工房屋面积 万平方米，竣工面积 万平方米。 房屋销售价格上涨 %，其中新建房屋销售价格上涨 %。 23 2020 年至 2020 年济南市固定资产投资情况走势： 0200400600800100012001400%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年至 2020 年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整， 2020年与 2020 年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所放缓 ， 2020 年已达 1380 亿。 5 年内房地产投资走势图 24 050100150200250%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 与固定资产投 资相同的是，房地产投资 5 年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性。 （ 四 ） 土地供应 2020 年，济南市国土资源土地局共供应房地产用地 公顷，同比增长 %，其中新增土地 公顷，存量土地 公顷。 从土地用途看， 2020 年，济南市国土局共供应商服用地 公顷，普通商品房用地 公顷，积极适用房用地 公顷，同比增长 %，其他住房用地 公顷。 从土地供应方式看：以出让方式供应土地 公顷；以划拨方式供 应土地 公顷。 2020 年度土地供应计划安排土地供应总量为 1875 公顷，其中，存量供应 349 公顷，增量供应 1526 公顷。 为保障城市基础设施、全运会场馆、小清河治理、棚户区改造等城市重点建设项目用地，今年土地供应总量比前三年度年均供地总量增加 50%。 25 区域分布 2020 年度长清区计划供应建设用地 281 公顷，占供地总量的 15%；高新区计划供应建设用地 348 公顷，占供地总量的 19%；槐荫区计划供应建设用地 118 公顷，占供地总量的 6%；历城区计划供应建设用地 392 公顷，占供地总量的 21%；历下区计划供 应建设用地 206 公顷，占供地总量的 11%；市中区计划供应建设用地 110 公顷，占供地总量的 6%；天桥区计划供应建设用地 420 公顷，占供地总量的 22%。 基础设施用地 2020 年度土地供应计划安排基础设施用地供应 256 公顷，占供地总量的 14%。 优先确保奥体中心周边道路设施和环境整治、场馆建设、北园大街道路及环境建设工程建设等市委市政府重点基础设施项目的建设用地供应，优先安排全运会工程涉及的的绿化、城市道路、城市广场、公共服务体系设施、能源保障设施和节能设施的建设用地供应；支持完善郊区路网体系工程、公共交通设 施、污水处理等基础设施的建设用地供应。 居住用地 2020 年度计划供应居住用地 565 公顷，占供地总量的 30%，与往年相比适度增长。 其中中低价位、中小套型商品房用地 465 公顷（含棚户区改造、奥体周边旧村改造等重点项目用地 180 公顷），经济适用房等保障性住房建设用地 100 公顷。 确保中低价位、中小套型商品房和经济适用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。 商服用地 2020 年度计划供应商业（含商住）用地 337 公顷，占供地总量的 18%，其中北园大街沿线、小清河片区、燕山片区、奥体文博片区等重 点项目用地 240 公顷。 （ 五 ） 城市商品房施工销售状况 2020 年及之前 房地产投资、施工面积 情况 近几年来，济南楼市一直 以 稳健的趋势发展。 房地产开发规模稳定增长，住宅建设占市场主导地位 (见下表 )。 2020 年，房地产开发完成投资 亿元，同比增长 %，其中住宅投资完成 亿元，占房地产开发总投资的 %，同比增长 29%。 非国有经济投资快速增长，所占比重建一步提高：非国有经济控股企业完成投资 亿元，比重为 %。 受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响 ，企业自有资金比例进一步 提高。 房地产开发到位资金 亿元，同比增长 %。 其中国内贷款 亿元，同比下降 %，占到位资金的 %；自筹资金 89 亿元，同比增长 14%，占到位资金的 %；其他资金来源 亿元，同比增长 %，占到位资金的 %；利用外资 亿元，同比下降 %，占到位资金的 %。 2020 年 商品房施工面积 万平方米，同比增长 %，其中新开工面积为 万平方米，同比下降 %。 从房屋用途分：住宅施工面积 万平方米，同比增长 %。 商业营业用房施工面积 万平方米，同比下降 %；办公楼施工面积为 万平 27 方米，同比增长 %；其他用途施工面积 万平方米，同比下降 14%。 近年房地产开发投资完成情况 指标名称 单位 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 本年计划投资 万元 1162722 1333382 1687348 2097053 2644608 本年完成投资 万元 764599 897967 1102481 1210872 1600507 其中：商品房投资额 万元 551216 600345 655233 709335 1121605 土地开发投资额 万元 16188 104917 22227 42328 164247 本年购置土地面积 平方米 3262166 3148295 2316463 3501770 797572 本年完成土地开发面积 平方米 1261910 1784253 576095 1204463 691526 商品房销售量 2020 年 商品房销售面积 万平方米，同比上涨 %，其中住宅 万平方米，同比上涨 %，上涨幅度较大。 住 宅销售中，期房销售面积 万平方米，现房销售面积 万平方米。 期房销售量为现房销售量的 倍。 同期 商品房空置 万平方米，同比下降 %，其中住宅 万平方米，同比上涨 %，与去年同期基本持平。 空置 13 年的商品房面积为 万平方米，其中空置3 年以上的仅 1800 平方米。 济南市 2020 年 12 月份房屋销售面积 217900 平方米 ，其中住宅销售面积 209811 平方米； 3 月份房屋销售面积 189621 平方米 ，其中住宅销售面积 182350 平方米， 总成交量为 1428 套 ； 其中住宅成交量 950 套，均价为 5299 元 /平米。 4 月份房屋销售面积 204643 平方米 ，其中住宅销售面积 198904 平方米， 总成交量为 2066 套。 5 月份商品房成交总量 (含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库、办 28 公写字楼 )为 2422 套，共 42个楼盘有售，总面积 202040 平方米，交易总额 25亿余元，较 4月份， 5月份商品房成交总量上涨 %。 2020 年年初至 6 月底商品房供需情况统计 用途 可售套数 可售面积 已售套数 已售面积 已售均价 住宅 15694套 3634套 5193元 /m2 写字楼 685套 27套 9623元 /m2 商业用房 1707套 45套 10194元 /m2 车库 3655套 55套 4125元 /m2 地下室 13374套 1303套 2535元 /m2 厂房 33套 24套 2372元 /m2 其它 225套 20套 6607元 /m2 公寓 4074套 442套 13024元 /m2 商品房销售价格 一滴水见太阳，一个大盘的价格上涨足以见证济南房地产价格的变化。 在济南西部某大型楼盘， 2020 年刚刚开始第一期销售时，由于配套设施不完善，部分道路没有修通，其开盘价格仅为 1700 元 /平方米，在当时，这样的价格尚有不少消费者认为偏高。 但到 2020年时，其价格开始缓慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期销售，价格居然达到近 4000 元 /平方米。 济南大盘大多有相同的经历，从一期的开盘价 1800 元 /平方米涨到最后一期的 3000 元 /平方米以上。 2020 年，济南房价迅速提升，商品房平均提升 1000元以上 /平方米。 从 2020 年底 3000 多元的低价商品房，到 2020上半年的 4000 元左右的商品低价房，再到 2020 年底，商品房价格基本超过 5000 元 /平方米。 29 从住宅销售价位方面看， 2020 年商品住宅交易价格在 40006000 元 /平方米的价格段成交套数占总成交套数的 %， 占总销售面积的 %，为市场主成交段； 4000 元 /平方米以下的中低档商品住宅成交套数占 %，占总销售面积的 %。 从 2020 年城 房 指数的变化情况看， 90 平方米以下小户型在新建商品房住宅中由于需求旺盛、占交易比重大，所以上涨幅度加快，为 %； 144 平方米以上大户型新建商品房住宅，受到宏观调控的影响，市场投放量减少，上涨幅度较快，为 %。 （ 六 ） 房地产行业发展趋势 2020 年行业规模趋势 2020 年，济南市将以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户 区改造，大力推进新区开发和老城提升，计划新开工住房总建筑面积 万平方米，其中 90 平方米以下中小套型普通住房 514 万平方米，占新开工面积总量的%，可提供各类房源约 万套。 按类别分为商品住房 万平方米，约 5 万套；经济适用房 78 万平方米，约 1 万套；棚户区改造拆迁安置房 万平方米，约 万套；筹集。