实用资料精品可研-大型商业地产项目可行性研究报告

实用资料精品可研-大型商业地产项目可行性研究报告内容摘要：

超市和服装 ､ 餐饮类商业物业较受市场的追捧 ｡ 对 市商业地产市场的展望 预计供给  供给继续放量 ｡ 未来的住宅底商 ､ 写字楼底商和大型单体商业项目的 供应量将进一步增加 ,尤其是在 CBD､ 亚运村和中关村地区 ｡ 在目前已知的 CBD 数百万平方米的开工量中 ,在 2020 年之前 ,CBD 地区将新增 50 万平方米的商业物业供应 ｡  商业物业项目定位愈趋合理 ｡ 新增的供应令市场竞争加大 ,为增强项目的竞争力 ,迎合不同消费层次的需求 ,第 18 页 共 56 页 一方面 ,传统的商业设施在积极调整业态。 另一方面 ,开发商将更加注重项目定位和市场细分 ,从市场定位 ､ 推广到运营 ,都将日趋具有计划性和专业性 ｡ 定位更加明确的新型业态也不断出现 ｡ 比如预计于今年 10月 1日正式开业 ,位于 海淀区中部蓝靛厂 ､ 西三环和西四环之间的新 燕莎 MALL,总建筑面积约 38万平方米 ,将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店 ,同时还进驻了 2020多家各类专卖店及品牌旗舰店 ｡ 它将以更加贴近现代都市生活的基本形态 ,强调体验 ､ 互动和娱乐购物一体化的销售方式 ,引导消费者体验都市时尚新生活 ｡  南城区域将成为 市可发展商业项目潜力地区 ｡ 市南城商业发展还是处于较初期的阶段 ,市场空白明显 ,商业环境 ､ 交通环境 ､ 消费力支撑等方面均有待提高 ,随着 市房地产物业发展和建设速度加快 ,外来人口的不断增多 ,东 ､ 北部区域可供商业发展的空间逐渐减少 ｡ 与此同时 ,现阶段南城已经具备了较好的经营空间 ,立足区域市场空白 ,顺应区域发展特点 ,引进有一定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在 ｡ 预计需求  未来 商业市场的需求将稳中有升 ｡  外来资本继续看好 市场 ｡ 中国对外资零售业开放的承诺和 市场所具有的带动效应 ,将吸引更多的资金特别是国外资金流入 商业市场 ｡ 除近年流行的大型超市外 ,各种品牌店也相继进入 , 它们对位臵好 ､ 人流多及运营成熟的商业项目需求较高 ,这类商场的租金还会维持在高位 ｡  餐饮和服装类商业物业的需求量较大 ,娱乐商业物业的需求量较小 ｡ 这 主要是因为 市娱乐市场的开放力度不够 ｡ 第 19 页 共 56 页  中小投资者异军突起 ,带动小型底商需求量的增加 ｡ 预计价格 预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升 ｡ 预计租售方式 商铺选择出售的趋势将越来越明显 ｡ 开发商往往在商铺待售之中进行出租 ,一方面可以有所收益 ,另一方面 ,可以大大降低风险 ｡ 这种商业的经营方式将成为以后 商铺出售的主要模式 ,并且随着商铺供应量的不断增大 ｡ 市商业地产市场发展总结  产品定位普遍走高  商铺租价平稳上扬  CBD 地区成发展重心  社区商业受市场追捧 3 商业地 产项目开发的政策 ､ 法律及规划依据 这次报告的主要政策和规划依据是  《全国商品市场体系建设纲要》  《城市商业网点规划编制规范》  《 市商业网点规划》 详细内容见附录一 第 20 页 共 56 页 4 立地开发条件 项目立地条件 按照城市地理学的相关理论 ,任何地段的发展潜力不在于地段的现状 ,而在于其未来的发展及功能定位 ｡ 商业地产项目 ,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润｡ 但 由于其开发周期长 ､ 投资大 ,受经济发展和政策的影响大 ,再加上受城市商业发展 ､ 区位商业发展 ､ 项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响 ,风险很大｡ 因 此在进行项目分析时 ,必须进行全方位考虑 ,才能进行切合实际的定位与规划｡ 项目地块基本指标 项目地块位于 市朝阳区南磨房乡 , 与化工路交点的东北角 ,原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块 ,地块四至范围如下 :东至王四营乡界 ,南至焦化路 ,西至 化工机械厂 ,北至观音堂路 ,地块占地面积 46亩 (合计 30682 平方米 )｡ 由于项目进度原因 ,目前项目地块所在的宏达厂照常经营 ,民工宿舍也尚未进行拆迁 ｡ 但是项目已经设计了两套建设方案 ,规划面积在 6 万平方米左右 ｡ 商业区位及道路交通 项目商业区位评价  环四环商业带将得到极大发展 ,这一趋势将为项目提供良好的发展基础 ｡ 从未来发展的趋势上看 ,可以肯定环四环商业将在近 23年内进入高速发展阶第 21 页 共 56 页 段 ,理由如下 : 首先 , 市的城市规模正在进一步扩大 ,围绕四环路新建了大量的居住小区 ,入住居民多为中等收入以上的阶层 ,因而形成不断扩大的成规模的购买力 ｡ 其次 ,从发达国家大型城市的发展历史看 ,“ 城市中空化 ” 已成为必然的现象。 外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码 ｡ 以此而论 ,市中心区则难以有进一步发展的有利条件 ｡ 第三 ,随着城市环境的变化和居民收 入水平提升 ,其消费行为也在发生着深刻的变化 ｡ 消费者求实 ､ 求廉的理性消费心理已经成熟 ,而城市中心区的商业商品价格居高不下 ,逐渐被越来越多的消费者所放弃 ｡ 因此 ,四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景 ｡ 第四 ,环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势 ｡ 第五 ,开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性 ｡ 一方面满足政府对商业设施配套政策要求。 另一方面 ,兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值 ｡ 第六 ,四环路更利于商业特别是一些先进的业态形式的经营 ｡ 因为 ,面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有 的 130多万辆私家车的消费家庭 ,其吸引力越发明显 ｡ 第七 ,与三环及三环以内相比 ,环四环商业带发展空间大 ,可为大规模经营的先进的业态所用 ,以便满足消费者的全面需求 ｡ 最后 ,居于城市零售业主导地位的大型零售业态 (如 SHOPPING MALL)更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店 ｡ 这表明其发展具有充分的社第 22 页 共 56 页 会与经济的合理性 ｡  CBD 东扩为项目带来发展机会  2020 年 5 月 ,朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息 ｡ 其中位于 CBD和 CBD东部的朝阳北路 ､ 朝阳路 ､ 西大望路 ､ 通惠河北路约占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ｡ 随着交通线路的建设改造 ,CBD 区域东扩的趋势已显露无疑 ｡ 越过寸土寸金的 CBD 中心 ,京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力 ,而 CBD 东扩会带动东部地区的城市发展 ,增加就业 ,提高地段价值 ,促进当地消费进而带动商业发展 ,在这种情况下项目商圈内商业地产的需求会有很大增长 ｡ 而在房地产开发的进程中 ,商业地产必将随之得到发展 ｡ 因此 ,可以预期的是未来这一地区的商业和商业地产都将得到很大发展 ｡  项目北侧是 CBD 东扩的主要区域 ,在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心 ｡ 华贸中心建成后 ,将带动 CBD向东扩张的 步伐 ,成为新的办公和酒店中心 ,并吸引从定福庄 ､ 东坝 ､ 垡头 ､ 望京酒仙桥等边缘集团 到 CBD 办公的人群 ,而这部分人群的消费能力可观 ,并且其消费需求多种多样 ,本项目所在区域增加这部分人群增加了项目的消费支撑 ｡ CBD 地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高 ,增加消费人群 ,为区域商业发展提供契机 ｡  现阶段项目基本商圈薄弱  周边居民数量和消费力的低下 ,造成现阶段本项目基本商区圈薄弱 ｡ 从这个角度考虑本项目 ,我们认为本项目在进行规划时应眼界放得更远些 ,扩大商圈辐射范围 ,努力在二级 ､ 三级商圈上做文章 ｡ 第 23 页 共 56 页  现阶段本区域商业气氛的单 薄 ,不能给招商提供环境上的有力支持 ｡ 由于周边现有居民消费水平普遍偏低 ,并且由于城市发展进度的影响 ,造成项目所在区域现阶段对大型商家缺乏足够的吸引力 ,但是这种情况随着项目周边高品质社区的增加和其他项目商家的介入 ,特别是燕莎 OUTLETS的开业 ,使本地区对于商家的吸引力在不断增加 ｡ 不过总体来说 ,项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位臵 ｡  现有商业不发达 ,周边 1 公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会形成威胁 ｡ 通过我公司对周边居民消费能力的分析发现 ,现有商业客层以现有居民为主 ,缺乏满足未来出现在本区域 的中高收入居民需求档次的商业业态｡ 因此 ,项目在进行规划时可以减少现有商业的影响 ｡  项目竞争对手分布 本项目 3 公里范围内现有和潜在的竞争对手 (图 ) 第 24 页 共 56 页 通过调研发现 ,项目 3 公里范围内的现存主要竞争对手如下 :家乐福双井店 ､ 百安居九龙店 ､ 燕莎 OUTLETS  家乐福双井店 : 家乐福双井店位于朝阳区广渠路 31 号 ,与百安居九龙店相邻 ,占地面积 30700 平方米 ,包括 900个车位 ｡ 卖场面积 11990平方米 ,共分上下三层 ,其中一层为 34家店中店 ,总面积 5000 平方米 ,包括肯德基 ､ 半亩园 ､ 永和大王等快餐品牌以及达芙妮 ､ 运动 100等穿类品牌 ,还有书店 ､ 银行等配套设施 ｡ 二 ､ 三层为大卖场 ,商品单品种类超过 45000 种 ｡ 与其他店不同的是 ,双井店增加了进口商品的比重 ,重点了推出自有品牌商品 ｡ 目前家乐福在中国的卖场推出的自有品牌商品包括本项目 华贸 中心 九龙商厦 珠江帝景 OUT LETS 家世界 华侨城 商业 东方城 商业 第 25 页 共 56 页 服装 ､ 食品 ､ 百货和杂货四大类 ｡ 通过调研 ,双井店的经营状况较好 ,主要原因有两个 ,一个是周围基本商圈的消费能力支撑 ,另一个就是有足够的停车场 ,充分满足顾客停车方便的需求 ｡  百安居九龙店 : 2020 年 4 月 10 日开业的百安居 九龙店 ,位于 市朝阳区广渠路 31 号 ,毗邻东三环和外籍人士聚居区 ｡ 这个两层楼的商场 ,其 营业总面积达到 万平方米 ,还拥有 500 个泊车位 ｡  燕莎 OUTLETS(竞争性分析在 中分析 ) 项目潜在竞争对手如下 : 珠江帝景商业 商业面积 :10 万平方米 位于 CBD 边缘 ,西大望路与广渠路交叉口 ,占地 31 公顷 ,总建筑面积 90 万平方米左右 ｡ 社区规划由地标甲级 写字楼 ､ 五星级酒店与会所 ､ 高档商住公寓第 26 页 共 56 页 ､ 高档住宅以及尽展异域风情的珠江帝景欧洲风情商业街与之相配合 ,形成了一个综合性的大型高档社区 ｡ 相比于国贸中心 ､ 华贸中心的商城 ,珠江帝景的欧洲风情走廊全长 2500 米 ,完全沿着社区外围底层建筑而设 ,走廊有几个风格各异的出入口 ,而整体又是闭合的 ｡ 从经营方式来看 ,基本属于大面积招商结合部分销售的形式 ,目前也在努力进行招商 ｡  富力城商业 主体位于双井桥西侧地下 ,面积约 20200 平方米 ,目前正在招商 ,该项目的主要缺陷在于没有停车位不足 ,没有专门为商业准备停车场 ｡ 因此在项目条件上处于劣势 ,但该项目的区位条件和交通条件均相当优越 ,如果开发商能解决停车场问题 ,则该项目会有很好的前景 ｡  华贸中心商业 华贸国际商业区包括水世界国际商城 ､ 名品旗舰街 ､ 酒吧文化广场 ､ 金融商务中心等四大业态 ,共 16 万平方米商业设施有 ｡ 零售业态丰富 ,功能齐全 ｡ 华贸 RIVERWALK 水世界国际商城 ” 是 首家 16 万平方米 超大规模 “ 水主题 ”第 27 页 共 56 页 国际商城 ,地下一层到地上五层 ,集购物 ､ 休闲 ､ 娱乐于一体 ,具有专卖店 ､ 超市､ 多厅电影院和文化娱乐餐饮区 等多种功能规划 ,经营的品类及品牌趋向于时尚化 ､ 生活化 ｡ “ 华贸酒吧文化广场 ”, 荟萃世界各国风情的酒吧 ､ 咖啡厅等 ,极其便于时尚饮食文化的推广与展示 ｡ “ 华贸名品旗舰街 ”, 位于水世界商城 ､里兹 卡尔顿酒店与国际公寓相接的内部规划路上 ,全长 358米 ,由公寓底商和商城北侧临街商铺组成 ,总建筑面积约 万平方米 ｡ 华贸国际商业区是本项目的重点竞争对手 ,但是从其整体定位来看 ,更倾向于以零售业为核心业态 ,以其他业态为辅 ,定位高档 ,主要面向在周边办公的高级白领 ｡ 明确其定位后 ,我们就可以从定位和规划方面进行调整 ,强化自身优势 ,突出自身特点 ,减少经营交集 ,使双方都经营良好 ｡  世纪华侨城商业 : 由深圳著名的华侨城与南磨房地区 ､ 世纪城房地产开发公司合作开发的世纪华侨城主题公园 (暂定名 )｡ 占地近一平方公里 ､ 投资在十亿元 ,这个主题公园内将引入单件价值上亿元的大型综合。