国际智能生态城项目可行性研究报告

国际智能生态城项目可行性研究报告内容摘要：

也力求在 区内 其他地方推广与复制，有望成今后城市发展的“样本”。 趁 西咸 新区发展之势，彼此借力增强影响力 该项目选址西安市 XX 区渭河生态开发区 ， 借大力发展西咸新区之势， 保证了 本项目 持续的投资力度，而且， 智能 生态城的建设势必大量引进国 内 外技术和资金，对区域资源进行整合配置，发挥区域经 济带动效应。 同时西咸新区也因其建设得到更广泛关注，无论是对吸引外资，还是市政基 础设施改观都有不小的影响，因此二者相互作用，相互促进。 对生态住宅产品的示范作用 14 目前房地产市场上，“生态”的 概念被运用在越来越多的项目中，成为产品增值点所在，但是很多项目概念的运用和产品实质相差甚远，有些甚至对“生态”的理解存在很大误区，因此消费者对生 态产品的直观感受较弱，“生态”这一产品卖点的市场接受度不高。 XX 智能 生态城主打生态概念，不论是概念的理解深度，还是技术的运用都处于领先地位，会给包括开发企业和消费者在内起到示范的作用，从而说明什么是生态住宅，生态住宅的好处所在。 而且，未来经济实力达到购买商品房的群体，对生活质量的要求相对较高，“生态”概念的认可度和接受力强，“生态”这一卖点的后期持续推广性高。 结 论 综合所述，该项目符合 我国当前大力提倡的 “ 发展 循环经济 ” 、“建设社会主义新农村”的宏观战略 ，和中央 “ 科学发展观 ” 保持一致 ， 符合 XX 省、 西安市 和 XX 区 总体发展战略，顺应了 西安 市城市空间发展战略规划和 XX 区渭河生态 开发整体规划，对 XX 区 域经济发展具有重要的战略意义。 该项目的建设 将大大推动 XX 渭河 生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动 相关产业发展和 周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。 因此，本项目的建设是十分必要的。 XX 生态环 境科技发展有限公司 根据自身的实力和优势，依托 XX 渭河生态开发区 的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“ XX 国际智能生态城 ”项目的开发将会起到极其重要的作用。 15 第三章 市场调查 和 前景分析 基础数据调查 居民收入与消费： 2020 年西安社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %，较上年提高 个百分点。 其中汽车类商品的贡献率达到 %，成为拉动零售额增长的主力。 西安市全年实现旅游业总收入 亿元， 同比增长 %，较上年提高 个百分点。 接待境外旅游者 万人次，同比增长%，较上年提高 个百分点。 2020 年城镇居民人均可支配收入 22244 元，较上年增长 %。 全年农民人均纯收入达到 7750 元，较上年增长 %。 全市地方财政一般预算收入 亿元，增长 %，同比提高 个百分点。 2020 年末，全市金融机构人民币贷款余额 亿元，同比少增 亿元；人民币存款余额 亿元，同比少增 亿元。 2020 年居民消费价格（ CPI）同比上涨 %。 食品价格上涨是拉动CPI 上涨的首要因素，全年食品价格上涨 %，拉动价格总水平上升 个百分点。 2020 年 底 西安市机动车保有量已达到 116 万辆，日挂牌新车为 800辆至 1000 辆，据估算，西安市目前有私家车约 63 万辆。 如果算一家三到四口人，那也就是说约有 200 万人口可以用到私家车， 2020 年西安市有常住人口 843 万人（含长期居住的外来人口），其中非农业人口约占65%左右，即西安市约有非农业人口 547 万左右，结合上面的数字， 54716 万非农业人口中约有 37%有私家车可用。 私家车购车费 用以平均 7 万元算，假设绝大部分人为理性消费，即购车款应不超过家庭存款一半以上，那么可以推算，我市非农业人口中最少有 30%左右的人家里有 15 万到20 万以上存款。 西安市养一辆私家车，每年平均费用约为两万元到两万五千元左右，也假设绝大部分人为理性消费，即养车费用不应超过家庭收入的 30%，也就说我市非农业人口中最少有 30%左右的人家庭年收入在 8 万到 10 万以上。 据西安市 统计局 资料显示， 全市城镇居民人均可支配收入 22244 元，剔除价格因素，比上年实际增长 %；农民人均纯收入 7750 元，实际增长 %。 城镇居 民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为%，农村为 %。 城镇居民人均住房建筑面积 平方米，农村居民人均住房面积 平方米。 全市城镇基本医疗保险参保人数 万人；城镇企业职工养老保险参保人数 万人；失业保险参保人数 万人；工伤保险参保人数 万人，职工生育保险参保人数 万人。 参加农村新型合作医疗的农民人数达 万人，实际参合率 97%，覆盖率 100%。 这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。 （ 1）恩格尔系数下降， 2020 年为 %， 2020 年为 %。 （ 2）交通通信消费呈快速增长态势。 居民家庭交通通信类人均消费支出 元，同比增长 %，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到 %。 （ 3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。 人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。 社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，17 成人教育费支出也不断提高。 人均教育文化娱乐及服 务支出 698 元，同比增长 %。 其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均 元，增长 %； 教育支出人均 元，增长 %。 今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。 （ 4） 杂项商品和服务消费 涨势迅猛。 生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。 居民家庭杂项商品及服务消费人均支出 元，同比增长 %。 其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品 支出同比增长 %，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长 %。 旅游方式日益多样化 全年实现旅游业总收入 亿元，同比增长 %，较上年提高 个百分点。 从国内旅游看，全年接待国内游客突破 5000 万人次，达到 5201 万人次，同比增长 %，较上年提高 个百分点。 从国际旅游看，全年接待境外旅游者 万人次，同比增长 %，较上年提高 个百分点。 实现旅游外汇收入 亿美元，增长 %，提高 个百分点。 在游客选择的出游方式中， 短途游、自驾游最为红火。 在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。 据统计，黄金周期间来旅游的游客中团队游占 25%，散客自助游占 75%。 游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时间，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。 自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅游标志牌等硬件设施的逐步完善，18 另一方面也是游客消费个性化、舒适化的趋势使然。 近年来更是出现了生态游、科考游、体育度假游、军事旅游等多种形式。 房地产需求量大 房地产市场理性回调。 为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产开发投资 亿元，同比增长 %，较上年回落 个百分点。 商品房销售面积 万平方米，同比增长 %，回落 个百分点。 在房地产宏观调 控政策频出的背景下，以刚性需求为主的西安房地产市场发展相对稳定。 房地产开发投资趋稳放缓 2020 年 111 月，西安市完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %，增幅比 1 10 月回落 个百分点，比前三季度提高 个百分点。 其中当月完成开发投资 亿元，同比增长 ％，环比下降 ％。 土地购置费用增幅较高。 1－ 11 月，西安市房地产开发投资中土地购置费用 亿元，同比增长 ％，高于开发投资速度 个百分点，为今年最高增速。 住宅投资占比下降，商业营业用房投资快速增长。 111 月，西安市房地产开发完成住宅投资 亿元，同比增长 %；住宅投资占房地产开发投资的比重为 %，比去年同期回落 4 个百分点。 商业营业用房完成 投资 亿元，同比增长 ％，增幅较 110 月提高 个百分点，较前三季度提高 个百分点。 房屋施工面积继续扩大，新开工面积回落明显 19 2020 年 111 月，西安市房地产开发施工面积 万平方米，同比增长 %，增幅较 110 月回落 个百分点。 新开工面积 万平方米，同比增长 %，较上月回落 个百分点。 由于本月新开工项目规模和个数较上月减少，加之去年基数较大，当月新开工面积为 万平方米，同比下降 ％，环比增长 ％。 银行贷款 增幅逐月下滑，自筹资金降幅缩小 2020 年 111 月，西安市房地产开发企业本年到位资金 亿元，同比增长 %。 其中，银行贷款 亿元，同比增长 %，增幅较 110 月回落 个百分点；企业自筹资金 亿元，同比下降 %，降幅较 110 月缩小 个百分点；定金及预收款 亿元，同比增长 %；个人按揭贷款 亿元，同比增长 %。 经济适用住房及廉租住房建设稳步推进 2020 年 111 月，经济适用住房施工项目 85 个，工程建设累计完成投资 亿元，同比下降 ％，施工面积 万平方米，其中，新开工面积 万平方米，同比增长 ％，竣工面积 万平方米，同比增长 ％，竣工套数 万套，同比增长 11％。 目前， 西安 市建成廉租住房项目 4 个，在建项目 19 个。 111 月，廉租住房项目工程建设投资 亿元，同比增长 ％，施工面积 万平方米，其中本年新开工面积 万平方米。 商品房销售 增速 略有回落，住宅和办公楼销售依然旺盛 2020 年 111 月，西安市商品房销售面积 万平方米 ，同比增长 %，较 110月回落 1个百分点。 其中，商品住宅销售面积 万平方米，同比增长 ％，占商品房总销售面积的比重为 ％，比去年同期提高 个百分点。 办公楼销售面积 万平方米，同比20 西安高档楼盘示意图 21 西安高档楼盘简介： 雅荷蓝湾 雅荷蓝湾位于古城西安北郊未央湖片区，总用地面积约 万平方米，计容积率建筑面积为 97000 平方米左右，项目占据经开区、浐灞区、泾渭区三区门户枢纽，独得泾、渭、浐、灞四水环绕， 480 亩未央湖气韵涵养，距张 家堡广场 15 分钟车程。 兼得生态人居之风水涵养与城市发展大势之利好。 均价 6000 元 /平方米 西西安小镇 22 西西安小镇位于显示未来城市核心区 — 沣渭新区核心地带，是“阳光城国际社区”项目的一期组团。 西西安小镇规划占地 525 亩，总建筑面积 25 万平方米。 容积率小于 ，绿化率高达 45%,车位达1305 个，规划为叠拼别墅和少量的花园洋房。 低价 8300 元 /平方米 中海铂宫 23 中海铂宫项目法天法地法自然，依土地纹理，承曲江文脉， 500 亩城市别墅群，稀世比铂，宏阔成宫，惟与运筹帷幄，纵横天下之 时代舵手相和。 低价 1500 万元 /套 楼观古镇 楼观古镇位于周至县楼观台旅游风景区内的田峪河景区，南仰连绵不绝的秦岭山脉，北接宽阔的环山旅游公路，东倚郁郁葱葱的秦岭植物园，西靠道文化的发源地楼观台，一条蜿蜒曲折的田峪河从旁流过，是一个集休闲、娱乐、会议、旅游、高尚住宅、商业为一体的复合式旅游地产项目。 24 底 价 130 万元 /套 南山庭院 南山庭院位于终南山北麓，总占地 98300 平方米，绿化率 ％，规划建有 170260 平米联排别墅，依托秦岭、沣河原生架构，坐望水田美景、鱼池涟漪，南 山庭院巧妙运用关中秦人文化特有的建筑风格，涉取江南园林景观精髓，并将温泉引入庭院生活，呈现出一个生态、人文、健康的居住之所。 均价 8900 元 /平方米 萨拉曼卡 25 萨拉曼卡是占地 2020 亩 的御锦城中占据绝版资源的最为精华的篇章。 御锦城自 2020 年面市以来，就以其“世界市镇花园之 都”的大规模、大手笔引领着西安楼市，而此次推出的萨拉曼卡则以其一线滨水阔景视野成就西 安楼市乃至整个西北楼市滨水豪宅典范，以引领鼎级圈层奢享朝向，定制世界岸居豪宅传世样本。 均价 9000 元 /平方米 九锦台 九锦 台项目用地呈方型，南北约 293 米，东西约 316 米，总占地面积为 亩；总建筑面积为 367598 平米。 地上建筑面积 301894（其中住宅270177 平米，商业 39064 平米，幼儿园 1500 平米，架空层 5765 平米），地下建筑面积 65704 平米，建筑占地面积 21744 平米，容积率 ，建筑密度%，地上停车位 58 个，地下停车位 1156 个，绿化率 %。 均价 17000 元 /平方米 26 8。