固原世茂城世茂苑可行性报告

固原世茂城世茂苑可行性报告内容摘要：

区依托“鲤鱼”型的路网结构将整个小区分为三大部分，寓意年年有余，即：东 部、中部、西部。 东部（又名鱼头区） ：它是一个建筑艺术品的开始，“鱼头”临高平路对着市政府办公大楼并设小区主出入口。 这一区布置了 10栋 80㎡～100㎡为主的多层和 8 栋 100120㎡的小高层主力户型，在小区主出入口两侧还规划了现代风格十足的 1 栋办公楼和 1 栋公寓，地下车库等。 中部（又名鱼身区） ：该区既是规划设计的浓重手笔，也是整个小区景观的核心及高潮。 以临银平路小区次出入口道路为主轴，配以田园式的绿化林带、休闲广场、小桥流水等设计景观，营造了一种和谐、宁静、自然的美景。 这一区域配置了大型商业房、 5 栋 7590 ㎡的多层、10栋 105㎡～ 130㎡的小高层主力户型。 西部（又名鱼尾区） ：即靠近明庄规划路的“鱼尾”部，在这一区域主要配置了 5 栋 65㎡～ 75㎡的 多层小 户型廉租房和 2 栋小高层。 宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 19 四、 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标详见表一《主要经济技术指标表》。 表一 主要经济技术指标表 序号 项目 指标 单位 1 总规划用地 192,881 ㎡ 2 总建筑面积 367,500 ㎡ 3 其中：住宅 233,777 ㎡ 4 办公 9,438 ㎡ 5 商业 102,485 ㎡ 6 地下车库 19,300 ㎡ 7 公建 2,500 ㎡ 8 容积率 9 绿化率 ％ 10 住宅总户数 1854 户 11 总泊车位 833 个 五、 户型设计 “派胜世茂城”商业区以“扇”形绿化休闲广场的扇面中心主宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 20 出入口为主轴，摆建三排双面 34 层大型超市、购物中心，两条商业步行内街横贯其中，并以餐饮、休闲、娱乐、婚纱摄影等为主业向银平路和高平路延伸。 “派胜世茂苑”住宅小区的建筑户型设计根据日照全部是户户朝东南、家家有景、一梯两户的小 高层及多层住宅。 从 A 户型“ 2+1＋ 1”的 6575㎡、 B 户型“ 2+2＋ 1”的 80100 ㎡到 C 户型“ 3+2+2”的 100120 ㎡、 D 户型“ 3+2+2”的 105130 ㎡。 主力户型为“ 3＋ 2＋ 2”（ 100㎡～ 120 ㎡），王牌户型“ 3＋ 2＋ 2” （ 130 ㎡ ） 为目前市场上非常流行的入户花园，南北畅通，阳光充足，空气清新，南北均设有阳台，满足工作和休闲的需要。 卧室处于静区，动静分离，将 人性化居住的 户型特征展现得淋漓尽致，充分体现出人性化、品质化、功能合理的三大利好。 双层中空玻璃、落地飘窗、地板辐热采暖、燃气入户、花 岗岩踏步、楼宇对讲、园林式的花园洋房，更使住户无论工作学习，还是居住进出，都会有绿色的好心情。 六、 给、排水系统设计 给水系统：本项目采用固原市自来水公司市政管网提供的自来水为建筑施工、住户生活及消防用水水源，由小区外市政管网引入 3 路给水管，管径 DN250，在小区内环状敷设。 商业及住宅、办公低区由市政自来水直接供给，高层住宅及办公由恒压变频变速给水泵组加减压阀供水，采用下行上给式。 设计日用水量 立方米。 管网供水水压及水量均能保证该居住小区正常用水。 供水水质均符合国家生活饮用水标准。 2． 排水系统：小区内的排水采用雨、污分流制的排水体系。 室内生活和粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网，化粪池容量为 4 个 100 立方米。 屋面及场地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口汇集后排入市政雨水管宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 21 网。 在布置水管道时，尽量将雨水、污水以最短的距离排出，将收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。 七、电气、电讯系统设计 1．供电系统：本项目电源按一级负荷供电，将在小区内建一座 10KV 专用开闭所，在地下一层设置一套 600KW 柴油发电机应急电源系统。 本项目设备容量为 13386KW、用电计算负荷为 4685KW，拟选用 1250KVA 干式变压器 4台。 高压系统采用单电源进线，单母线运行。 低压配电系统采用三相五线制供电系统，另设置应急电源母线段。 2．电讯系统：在地下一层设电讯配线间一个，电话容量可达 4000 个 出口， 由固原市电信公司提供网络综合布线系统，建立光纤到楼、五类双绞线到户、语音数据合而为一的智能信息平台。 商业店面每间设 2 部电话，住宅按每户 1 部设置。 有线电视系统：在首层设有线电视前端箱一台，信号源接入当地有线电视管网。 传输 550MHZ，用户接受信号 68dB177。 4dB。 住宅按每户 1 个有线电视接驳头预留。 保安监控系 统：在车库主要通道出入口处设带云台摄像机，在办公、住宅楼入口大厅设固定式摄像机，在底层设可视对讲主机，每户设可视对讲分机，信号电缆接入保安监控室进行安保监控。 八、供暖系统设计 本项目小区引入固原市天然气公司以及电热厂提供的能源作为热源，各住户、商铺、办公楼采用低温热水地板辐射采暖，供、回水温度为 50℃ /40℃ ,系统采用分户热计量。 供热管道一律采用无缝钢管，埋地敷设。 小区居民气宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 22 化率为 100%。 九、消防系统设计 消防电气：电气系统由报警控制器、非标联动控制屏、消防电话、消防广播、主机电源及外控电源等组 成，配线均选用阻燃塑料绝缘护套软线（ ZRRV）。 报警点分布在地下一层、地上层商场、前室、过厅、走道、设备机房等。 消防给水：根据《小高层民用建筑设计防火规范》，住宅地下一层至地上十二层设消防栓供水系统，地下车库、商场、办公楼等公建设自动喷淋系统。 消防用水量：室内消火栓系统为 30L/S,室外消火栓给水不少于 40L/S，火灾持续时间为 3 小时；自动喷淋系统给水不小于 30L/S，火灾持续时间为1 小时。 消防通风：地下室和地下车库均设有机械排烟系统，排烟风机排烟量每小时每平方米不小于 120 立方米，送风量大于 排风（烟）量 50％。 地上凡不具备自然排烟条件的楼梯间及合用前室，分别设置正压送风系统，风机设于屋顶。 所有通风系统的风管在穿过防火墙或重要房间时，墙上均设有70℃自动关闭的防火阀。 十、道路、绿化设计 1．道路：本项目商业区设有 1 个主出入口、 2 个次出入口、 两条商业步行内街。 住宅区主干道路系统成“鲤鱼”型结构，设有 1 个主出入口、 1个次出入口，辅以环形及一字型道路。 道路系统分为四级，景观轴红线为 23米（ 5 米机动车道＋ 13 米景观带＋ 5 米人行道），小区主干道红线控制为 12米（ 2 米绿化带＋ 1 米人行道＋ 6 米人车混合道＋ 1 米人行道＋ 2 米绿化带），组团级道路为 6 米，宅间路为 3 米。 住宅小区临银平路、高平路各设 2 个景观主轴线、 2 个休闲广场、 2 个车行出入口。 宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 23 2．绿化：本项目小区绿化系统由公共绿化、组团绿地、道路绿带、楼间绿地共同构成点、线、面相结合的绿色体系，总绿化率可达 %以上，从而形成“绿叶、绿肺、绿色氧吧”，如果再加上银平路和高平路夹角形成的“扇”形休闲绿化广场，不同的空间层次绿地，从而共同构成了整个“派胜世茂城 /世茂苑”商业、住宅小区的绿色生态环境。 十一、 环保节能、无障碍设计 为了执行国家有关节约能源、保护环境 的法规政策，本项目因地制宜，以科技为先导，以居住单元和组团为载体，充分考虑风能、太阳能、地热能等绿色能源的使用，全面实现小区节能治污、居住休闲、经济文化的统一。 同时，也充分考虑了残疾人的安全、方便和快捷，在小区的入口、道路、休闲场所等相应设施进行了极具人性化的无障碍设计。 第六章 项目建设规模与开发计划 一、项目建设规模 本项目 总占地 192, ㎡（ 亩），规划建筑面积约 367,500㎡，由 1 幢写字搂、 1 幢公寓和 20 栋板式多层、 20 栋小高层以及大型商业、公建、地下车库组成。 其中：多层住宅 67,584 ㎡，小高层 158,108㎡，公寓 8,085 ㎡，商业房 102,485 ㎡，办公楼 9,438 ㎡，公共建筑用宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 24 房 2,500 ㎡， 地下车库 19,300 ㎡（可泊车位 630 个）、地上车位 203 个。 二、项目建设方式 本项目将采用公开招标方式建筑施工单位和工程监理单位，以有效地控制项目的工期进度、成本费用和房屋质量。 三、项目开发计划 本项目作为一块与固原市行政中心（ CBD） 、固原汽车站相邻的唯一绝版商业、住宅用地，考虑到地价之昂贵和楼盘之高品质、市场推广计划以及小区整体建设的需要，拟将整个项目分为三期开发： 一期以东部（即鱼头区）为主，开发面积约 121,585 ㎡，首先完成10栋 80㎡～ 100㎡为主的多层和 8栋 100120㎡的小高层主力户型， 1栋办公楼和 1 栋公寓以及地下车库、部分商业等。 另外，高大而漂亮且造型独特的主入口大门和景观广场，将给人以强烈的视觉吸引。 一期作为样板房工程，以吸引和增强购房者的购买信心。 二期以中部（即鱼身区）为主，开发面积约 135,902 ㎡，在一期工程量过半时即开始二期开发，即处于“ 身鱼 ”的大型商业房、 5 栋 7590㎡的多层、 10栋 105 ㎡～ 130 ㎡的小高层主力户型。 二期商业、配套规模 更大更齐全，势必将园区品质带上更高一层。 三期以西部（即鱼尾区）为主，开发面积约 110,013 ㎡以二期为基础发展三期，即靠近明庄规划路的 5 栋 65㎡～ 75㎡的 多层小 户型廉租房和 2 栋小高层 部分。 届时，整个项目将建设成为设施完善、生态优良、环境优雅的一流商业、一流住宅的超大型社区。 宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 25 四、建设进度计划 项目开发拟五年完成，共分三期进行。 每期约 年，前期与后期交叉作业，即前一期工程量过大半时，后一期即开工作业，详见表二《项目分期开发计划表》。 表二 项目分期开发计划表 单位：平方米 序号 项目 一期 二期 三期 合计 1 建设时间（年、月） ～ ～ ～ ～ 2 总建筑用地 56,511 75,590 60,780 192,881 3 总建筑面积 121,585 135,902 110,013 367,500 4 其中 : 住宅 70,133 88,836 74,808 233,777 5 办公 9,438 9,438 6 商业 22,714 45,566 34,205 102,485 7 公建 1,500 1,000 2,500 8 地下车库 19,300 19,300 第七章 项目投资估算及资金筹措 一、 项目投资估算 （ 一）、开发成本 宁夏派胜房地产开发有限公司 PASON 26 本项目总建筑面积 367， 500 ㎡，本项目开发成本主要由土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、各种行政规费、不可预见费用六项构成。 开发总成本为 64,400万元 ,平米造价 1,753 元 /㎡。 即 : 4,935＋ 858 +50,650 +4,043 +2,651＋ 1,263 =64,400（万元） 征地及土地平整费 4,935 万元。 该地块总占地面积192, ㎡ ( 亩 )，其明细构成详见表三《 征地费估算明细表 》。 表三 征地费估算明细表 金额单位：万元 序号 项目 计费依据 金额 备注 1 土地出让金 万元 /亩 亩 4,550 192,㎡ 2 土地平整费 192, ㎡ 20元 /㎡ 385 3 合 计 4,935 4 每平米土地费用 4,935 万元247。 367,500 ㎡ 135 元 /㎡ 前期工程费估算 858 万元。 其明细构成详见表四《前期工程费估算表》。