商业地产营销策划20xx年惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告

商业地产营销策划20xx年惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告内容摘要：

Y、 SPG、 FUTABA、COCACOLA、 LG、 SIMENS、 HAGER、 CLIPSAL、 ALCAM、 COOLMASTER、 TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、 香港长城、澳大利亚奇胜、台湾瑞智、 德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、电话机、手机、液晶显示屏、 VDO 导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子 信息产业生产基地。 同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。 仲恺高新区从 1992 年成立到现在已经走过了十三年的发展历程，经过不断的调整、发展、规划，已经取得了令人瞩目的成绩，尤其是最近几年来通过对园区的重新调整规划后，使得仲恺高新区的各种资源得到了最优化的配置，工业产值出现了快速的增长，其在惠州经济的龙头地位得到了进一步的加强。 区域经济发展状况： 自成立以来，高新区经济一直得到快速的发展 ， 2020年全区实现工业总产值 亿元，同比增长 32%，占全市工业总产值三分之一；其中高新技术企业产值 432 亿元，同比增长 27%；地方财政收入 亿元，其中入库 亿元，退税及免抵税额 亿元； 2020 年全区实现工业总产值近 600 亿元，是惠州市重要的经济增长点。 目前区内设立的高新技术企业有 256 家（这个数字还在不断提升），包括各种管理和技术人才在内的从业人数已经达到 10 万多人。 2020 年全区 GDP 达到 119 亿元，占全市 %；工业总产值 641 亿元，同比增长 %,占全市的三分之一。 其 中高新技术企业产值 561 亿元 ,同比增长 10%；技工贸总收入 643 亿元，同比增长 %；出口总额 亿美元，同比增长 % ,其中高新技术企业出口总额 52 亿美元 ,同比增长%；利润总额 亿元，同比增长 %；实际利用外资 12701 万美元，是惠州市重要的经济增长引擎。 房地产商域网 房地产商域网 区域人口现状： 截至 2020 年，仲恺高新区有常住人口 15 万人，其中企业用工人数为 10 万人，研发人员 4150 人（包括博士 27 人、硕士 230 人、高级职称者 503 人），各类企业管理者、政府公务员、商业服务业从业人员等常住人口 约 万人，当地原住民约 1 万人。 人口层次结构呈梯形分布。 参照惠州城镇居民人均可支配收入（ 2020 年为 15991 元），可以预计，处于梯形中部上下的人口将来置业本片区的机会较大，而高层置业者选择市区的习惯短期内则难以改变。 从 下 规划图表中可以看出，未来 515 年，仲恺高新区常住人口数保持一定速度的增长，到 2020 年，常住人口数将较 2020 年翻一番，同时借助海关及高新技术企业的集聚效应，预计流动人口数量亦将成倍增长，带动对住宅、写字楼、商业及其他各类配套服务设施的需求。 指标 2020 年 2020 年 平均增长率 2020 年 平均增长率 常住人口（万人） 15 20 6% 30 % 用工人数（万人） 10 15 % 25 % 区域配套设施现状： 商业配套： 2020 年引进了惠台综合生活服务中心、大荣商贸城， 2020 年又引入了集购物娱乐于一体的仲恺大世界及园中缘等一批商业设施，同时将推动仲恺大道两边的商业化改造，完善片区的商业配套。 综合配套：引进和启动了仲恺文体中心、惠台综合生活服务中心、协和医院。 行政配套：仲恺高新区管委会、惠州新海关、惠州检验检疫中心。 总体来讲，由于仲恺高新区第三产业的发 展处于起步阶段，各类配套零星且分散，难以发挥成片的集聚效应，但未来仲恺大道沿线的整体规划及改造力度则有机会从根本上改变目前配套欠缺的状况。 区域功能定位： 仲恺分区是惠深经济走廊的重要组成部分，惠州主要的高 房地产商域网 房地产商域网 新技术及先进制造业基地，惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区。 城市发展战略： 抛弃单一发展工业的开发区发展模式，大力培育城市综合功能；强化环境整治，有步骤地改造“园中村”，优化整体环境质量。 结论要点：该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地和外贸加工出口基地，此片区已成 为惠州的热点区域，有非常好的发展前景。 房地产商域网 房地产商域网 宏观市场与本项目发展借鉴  惠州市良好的投资环境，吸引更多投资进入惠州市场，同时也包括房地产市场，未来惠州的房地产开发不断升温；  仲恺高新区的经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大利好；  未来几年，仲恺高新区仍然是惠州市重点发展的热点区域，为区域的房地产市场发展提供了良好的机会。 惠州房地产市场发展分析 2020 年上半年 ,惠州房地产开发投资同比增长 6 52%，达到 2 28 亿元，商品房施工面积 42 27 万平米 ，其中新开工面积为 1 93 万平米，竣工面积 4 54 万平米。 在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达 7 13 万平米，销售总额达 2 27 亿元，与去年同期分别增 长 3 9%和 4 7%。 以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，目前已出现供求两旺、行业加速发展的态势。 项目 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资占固定资产比重 房地产开发投资比上年同期增长 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 12% % 2020 年 % % 2020 年 % % 房地产商域网 房地产商域网 2020 年，销售额前 20 位楼盘的总销售面积为 万㎡，占总体比重%，超过一半。 其中，房价超过 4000 元 /㎡的楼盘有 5 个，销售面积合计为 万㎡，占总体比重 %；房价 30003900 元 /㎡的楼盘有 4家，销售面积合计为 万㎡ ,占总体比重 %；其余的 11 个楼盘的房价均低于 3000 元 /㎡ ,销售面积合计为 万㎡ ,占总体比重 %，这类楼盘的销售占据主力地位。 0501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年惠州商品房销售面积(万平米) 从各县（区） 2020 年 商品房销售均价看，惠城区 3298 元 /㎡、大亚湾区3015 元 /㎡、惠阳区 2368 元 /㎡、博罗县 2281 元 /㎡、惠东县 1565 元 /㎡、龙门县 1367元 /㎡ ,截至 2020年第一季度惠州惠城区商品房价格达到 4373元 /㎡。 同时， 2020 年全市商品房空置率为 %，比上年下降 2 个百分点， 显示市场的刚性需求仍然比较旺盛。 综合而言，房价总体水平较低，空置率下降，刚性需求依然居主流地位，整体区域房地产业发展的理性区间特征明显。 商品房价格走势(元/ 平米)294226152424196505001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020 年 17 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增长 1%，剔除价 房地产商域网 房地产商域网 格因素，实际增长 5%。 7 月末，全市城乡居民储蓄存款余额 575， 56亿元，比年初增长 2%，其中，城镇居民 48 14 亿元，增长 1%。 由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。 根据 2020 年惠州市社会经济调查队对该市常年调查户中抽取的 50 户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有 26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。 由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。 只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。 另外，从惠州市交易中心资料显示， 2020 上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。 其次，惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。 另外，从经济上 来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。 另外，建设局委托惠州市社调队进行了住房消费意向的调查。 从购房目的来看，自住性需求占 8 4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占 1 6%。 在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到 5 1%和 1 3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。 选择的面积也以 90144 平 米的人口居多，占 60、 2%，同时还有 1 5%的人口选择 144 平米以上。 而选择 90 平米以下的只占 23%。 因惠州市人均住房面积已居家 2 9 平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。 从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。 2020年第一季度 惠州 市城区商品房预售登记面积 ,平 均价格 4195 元 /平 方 米。 其中住宅 万平方米 ,均价 4011 元 /平方米 .与去年同期相比登记面积略有增加 ,但均价较去年同期的 2618 元同期相比登 房地产商域网 房地产商域网 记面积略有增加 ,但均价较去年同期的 2618 元 /平方米有较大幅度的增幅 .从 惠州 市商品房住宅销售的分布形态看，均价 20204000 元的住宅销售量最大，约占 60%以上。 2020 元以上的高档商品房也占有 15%左右的比例，其中销售额占 32%的比例，直接导致 惠州 市商品房住宅的均价超过 4000元。 区域市场分析 区域市场界定及概况 根据规划，仲恺片区是指仲恺高新区、惠台工业区、 平南工业区及潼湖管理区行政管辖范围。 但是高新区内公共服务（商业、金融、医疗、卫生、娱乐、教育等）居住、休闲等城市综合功能欠缺，惠州市区特别是离仲恺高新区较近的鹅岭南路区域楼盘就成为该片区置业者置业区域的首选。 此外，在惠州市城市总体规划 (20202020)中，将陈江镇定位为仲恺次区域，作为加工制造业聚集区来发展，成为珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合，由此，陈江区域的企业和人员数量不断壮大，我们认为陈江对仲恺片区的置业需求能力是不容忽视的。 综合以上情况我们将市场的细分区域扩大到陈江 仲恺片区。 陈江－仲恺片区的交通、区位非常优越。 它地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上。 外部交通网络发达，广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境；惠盐高速、惠河高速、广惠高速形成围合之势。 除此之外，这一片区内部还有仲恺大道、曙光大道、金湖大道、陈江大道、五一大道等城镇主干道，交通网络完善顺畅。 在空间上，陈江、仲恺、沥林、镇隆、潼侨等镇区已连成一片，陈江－仲恺作为惠州城市规划中的重要组团之一已经初步成型。 业内人士表示，随着总体规划的明确，相信片区的整合力量会加强。 仲恺已经对周边惠台、平 南、松山等几个工业园进行了整合，作为一个规划思路，潼湖华侨农场 房地产商域网 房地产商域网 将成为仲恺的备用土地。 2020 年以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。 在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。 以良好的工业基础，优越的交通区位，强大的市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业的发展， 2020 年第三产业完成投资由 亿元跨越至 2020 年的 亿元，成为陈江经济中的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占 GDP 比例首次突破 20%的关口。 近期，金宝创业家园的四期推市 ,御景华城、君悦豪庭房地产项目先后落户，以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设，至此，陈江 仲恺片房地产市场于 2020 年下半年 将 呈现出更加欣欣向荣之势头。 从 2020 年年初开始， 以惠州检验检疫大楼和新海关大楼为圆点 的 口岸新区开始受到越来越多的重视，不少人对惠州口岸新区的发展前景表现出极大的期待。 越来越多的人相信，随着惠州新海关的启用，其周边房地产、商业、物 流的发展都将焕然一新，并跃上城市与经济发展的最前端。 随着它的成型，对该片区的地产、商务及物流等相关行业的发展将起到举足轻重的作用。 仲恺高新片区房地产市场概况 仲恺高新区作为惠州市重要的产业基地，一直以来，全力推进第二产业的发展，第三产业明显滞后，据。