合肥丰联_绿城雅苑项目可行性研究报告xx年

合肥丰联_绿城雅苑项目可行性研究报告xx年内容摘要：

巢湖是我国五大淡水湖泊之一，属长江下游左岸水系，距合肥市约 15km。 巢湖流域面积 13350km2，其中巢湖闸以上 9130km2，多年平均水位为 ，平均水深 ，水位变化幅度 平均为 ，水位为 ～ 时湖泊水域面积约 760km2。 巢湖是巢湖市等地主要饮用水水源。 巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、丰乐河、杭埠河、兆河等 33 条水系。 总平面布局 总平面布局原则 应满足平面紧凑，布局合理，便于 居民和 车辆进出，做到“技术”先进，经济合理、安全选用，确保质量 ； 建筑设计应注重环保和可持续发展 ； 建筑造型宽敞、简洁、明快； 22 根据 项目特点，遵照国家规范，妥善处理好防火、防噪声、防尘、防电问题，切实给小区创造一个整洁、安全的环境； 工程设计均遵照国家颁发的现行的规范、规定和部颁标准； 根据需要，合理采用新技术和新材料。 总平面布局 根据整个小区各部分功能，初步考虑划分为以下 5 个区域，具体如下： 居民住宅楼； 临街商办楼； 绿化区； 停车区； 配套服务区。 其中商办楼沿合淮路布置，门面朝西方向；居民住宅楼面南布置；道路两边种植景观植物；配套服务区主要为一些休闲娱乐设施，供居民散步、锻炼。 23 第五章 项目建设原则和建设内容 项目建设原则 房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民政府对建设进行 宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。 科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。 社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。 以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲 突。 这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。 应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。 综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。 综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。 符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的 24 基本原则和总的战略方针，房地产业作 为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。 项目建设内容 本项目总用地面积 18073 平方米（ 约 27 亩），总建筑面积 30150平方米， 建设内容 具体如下： 多层住宅： 22710m2。 商办楼： 7440m2 停车位： 134 个 地下停车位 ： 136 个 小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等）。 建设规划 小区规划 根据经合肥市规划局批准的总体规划要求，在容积率、绿化率、道路红线等各项指标控制下，计划在小区内建设多层住宅及沿街商业铺面，并配套公用建筑、车位及 自行车库等。 住宅均为钢筋混凝土框架结构，项目总建筑面积为 30150m2。 小区在 合淮公路 设主入口。 内部建筑物均设计为南北向，其中住宅均为 多层住宅 ，单套面积在 65 m2— 120 m2，住宅部分总建筑面积22710 m2。 沿 合淮路 商业铺面，总建筑面积 7440 m2。 小区内车位 总计 270 个。 小区道路规划人车分流制，由小区道路可直接驶下地下车库，同时对道路两侧及楼房间进行绿化处理，设置庭院小品及户外体育设施，创造优美的小区环境。 25 给排水规划 依据合肥市城市总体规划要求，本项目建设将给排水干管一次预埋到位， 排水系统为雨污分流制。 主要建设内容包括：沿道路敷设DN300UPVC 给水干管， De500 钢筋混凝土雨水管， De600 钢筋混凝土污水管；配套建设给排水设施含室外消防栓，雨水检查井、污水检查井等。 供电规划 本项目的供电系统建设内容如下： （ 1）、室外照明系统 路灯采用节能型高压钠灯，沿道路两侧布置；同时采用庭园灯作为庭院、草坪等绿化地带照明，高度为 4 米，并辅以草坪灯、投光灯，创造一个美丽的内部环境，所有室外照明控制系统均为微机自动 +手动，设置室外路灯自动控制箱，可人工设置不同的照明方案，对室外照明进 行多方案控制。 （ 2）、供电系统 小区内共计 用户 240 户，按每户 6KW 考虑，结合共用照明等因素，新增用电总容量约为 1800KW， 由市政供电网络以 10KV 高压电缆引入， 380/220V 三相四线制输出，并以放射式馈电方式向各单体建筑进行供电。 考虑到美观和安全，供电方式采用 VV22 型电缆地下直埋敷设。 （ 3）、电视电话及电脑宽带布线 本项目在各单体建筑物的底层均设置电话交换箱和电视信号集 26 中放大设备，采用电话电缆和电视电缆一次直埋引入，再将电话及电视信号分配至各楼层及各户。 在各单体建筑物的底层设置电脑宽带分线，采用 UPT5 电缆以放射式敷设到各层各户。 （ 4）、电子巡更和楼宇呼叫系统 本项目在各单体建筑物设置楼宇呼叫系统，同时配合红外线监控的电子巡更系统，给入住的用户提供安全、可靠、舒适的生活环境。 27 第六章 消防、环保和节能 消防 本项目为具有相当规模的集中式住宅小区，一旦发生火灾并得不到控制，其后果将十分严重，因此，消防是本项目能否顺利实施的一个关键因素。 计划采取以下消防措施： 小区内交通畅通，在道路布局上考虑消防环形通道，所有道路均不小于 4 米，便于消防车辆的进出并实施消防工作。 在总图布置中考虑与相邻建筑之间的安全距离、防火规范以及采光、通风等，必要时必须设置防火墙。 小区道路每隔 60 米设一处室外消防栓，各单体建筑四周均设置消防栓，所有消防管网连接为环状，并接通市政消防管网，同时在楼顶设置消防水箱，以满足消防要求。 严格按照消防规范要求，设专门消防值班室，专人 24 小时值班。 所有消防设备、水泵等及电气系统均在消防值班室实行联动，即时发现火情，控制火势，严防火灾带来的危害。 电力设备及线路应布局合理，严格按照国家消防规范及标准要求设计，施工时采用合格的阻燃型材料并应定期检 查或更换，杜绝电气隐患，避免电气火灾的发生。 环境保护 本项目执行的国家及地方环境保护标准 28 （ 1）《中华人民共和国环境保护法》； （ 2）《环境影响评价法》； （ 3）《环境影响评价技术导则》 HJ/T191997； （ 4）《建设项目环境保护管理条例》（国务院 253 号令）； （ 5）《建设项目环境保护管理办法实施细则》安徽省计委经委环委； （ 6）《土壤环境质量标准》 GB156181995； （ 7）《环境空气质量标准》 (GB3095－ 1996) （ 8）《安徽省地方污水综合排放标准》 施工期间对环境影响分析 （ 1） 项目施工期间的挖土、取土对土壤、植被造成一定破坏，对 周围生存环境带来一定影响。 （ 2） 推土机、振捣机、电锯等产生噪音污染。 （ 3） 灌浆、搅拌、冲洗产生少量小污染物。 项目建设期间 环保措施 （ 1） 合理安排施工计划，有效地缩短工期，减少对生态环境的影响，施工结束后，及时回填、平整土地，同时加紧绿化，利用一切可利用空地，合理种植花草树木，以形成有效吸音，隔音的屏障，减轻噪音影响。 （ 2） 施工中产生的废弃物和生活垃圾等应及时清理，合理排放。 （ 3） 严禁夜间施工，以免影响周围居 民的正常生活与休息。 项目建成后 环保措施 29 （ 1） 为预防小区生活污水对环境的影响，本项目建设的排水系统考虑分流制，即雨水排放系统与污水排放系统。 生活污水经统一收集后集中引入化粪池，经沉淀处理达标后方可排放。 （ 2） 项目建成后，要严格环境的 维护，设置专门的垃圾房，并进行垃圾分类，最后由环卫部门统一定时清理。 节能 编制依据 《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂时规定》 有关国家设计标准、规范、工程设计手册 能耗指标分析 本项目的主要能耗是电耗， 小区内新增用户 240 户，按每户 6KW考虑，结合共用照明等因素，新增用电总容量为 1800KW，年总耗电约 69 万度。 节能措施 （一）在供电设计中合理选择配电中心，力求使其位于各车间的中部，尽量避免远程供电，降低供电线路的损耗。 供电干线采用 VV22型电缆直埋，减少线损。 （二）在建筑设计中采用保温性能好的混凝土空心砌块等作为围护墙体，增加建筑物的保温性能，可减少用于室内温度调节的能耗，节约能源。 30 （三）在小区变电所内设置无功功率因数补偿柜，采用静电电容器组并通过自动控制对功率因数进行自动投切、补偿（补 偿后达到 以上），以减少系统的无功消耗，同时对部分电感型用电设备（如荧光灯等）采用静电电容器自补偿，减少无功能耗。 （四）小区内路灯照明线路采用路灯自动控制箱，可根据需要选用不同的照明方案和照明时段，并通过自控实现，达到实用并节约能源的目的。 31 第七章 投资估算与资金筹措 投资估算 投资估算的依据  《建设项目经济评价方案与参数》第三版  《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》 2020 年  合肥市 有关材料和设备的现行市场价格；  现行各项税费标准。 投资估 算范围 ： 包括居民住宅楼 、 商办楼、小区给排水 、 供电、道路和围墙 、 绿化等。 ： 土地平整清理 、 水增容、 勘察设计费、 管理 费 、不可预见费 等。 投资估算结果 项目建设总投资为 5000 万元，其中 建筑工程费 万元，其他费用 万元，详见《项目投资总估算表》。 32 投资估算表 序号 建设内容 单位 数量 单价 (元 ) 合价 (万元 ) 备注 1 建筑工程费 住宅 m2 22710 1100 平均 商办 楼 m2 7440 750 558 小区给排水 140 小区供电 250 道路、围墙 400 绿化 100 2 其他费用 土地平整清理 亩 27 3000 城建配套 m2 30150 100 水增容 300 勘察设计费 m2 30150 25 管理费 70 不可预见费 3 总投资 5000 资金筹措 本项目总投资 5000 万元，资金来源为建设单位自筹资金，详见投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 2020 2020 712月 18 月 1 投资计划 建设投资 建设期利息 2 资金筹 措 用于建筑工程 用于土地平整清理 用于城建配套 用于水增容 用于勘察设计 用于管理费 用于不可预见费 33 第八章 建设工期与进度计划 建设工期安排 本项目计划建设期 13 个月 ，即 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月。 2020 年 7 月 ， 项目可行性研究、申请立项； 2020 年 8 月 ， 项目规划设计，报批； 2020 年 9 月 ，项目施工图设计，报建； 2020 年 10 月 — 2020 年 6 月，项目土建施工； 2020 年 7 月。