商业广场建设可行性报告

商业广场建设可行性报告内容摘要：

资本运作优势 本项目的开发商 X实业 X有限 公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。 ② 成本控制优势 X实业 X有限公司 集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 ③ 营销策划优势 X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 16 X实业 X有限公司有一只高水平的专业招商队伍（引进上海 的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。 前期项目招商工作进展顺利，已经同 全国排位前 三 名的大型连锁超市“ 大润发 ”（在全国 有 120家网点）有了意向性合作协议 （入驻 底层和二层 、三层 的超市）。 ④ 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的 扬州市建筑设计研究院 有限公司设计。 建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。 本项目在 X县 是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前 景广阔。 ⑤ 功能布局优势 商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民 日常购物需求。 三楼 局部 空中花园布置 ，配套 有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。 楼盘品质优势 本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。 政府支持优势 项目建设符合 X县 城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各 职能部门的大力支持。 （二）劣势（ weakness） X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 17 认知程度不够 本项目为 X县 的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。 营销策划及招商需要专业运作 本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且 X县 居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。 （三）机会（ opportunity） 购买能力加强 随着 X县 社会经济的发展， 当地居民商 品房的消费观念越来越强； ，其中相当一部分人都愿意在 X县 城购房置业 或投资 ，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。 房地产市场发展逐渐成熟 X县 房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。 市场潜力较大 比较目前 X县 城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。 （四）威胁（ threat） 主要威胁来自涵碧苑 、 双尊大厦等。 四、本项目市场前景分析 在市场调查过程中，可以发现目前 某某 的 部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。 消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 18 并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位 人流的导入主要通过上述二 条路进来， 人民路 是最大人流导入量的道路，也是项目的主要出入口。 师苑路是项目的次入口。 项目周边主要有 X中学、 X小学、人民医院、 天海由酒 店、 X广场 中医院等及县直各机关单位。 这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。 因此，只要本项目 的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。 第四节 项目的价格定位分析 一、成本加利润定价法 项目土地获取价格 项目土地获取价格为 2380万元， 平均分摊至可出售房产 住宅 10828㎡ ，建筑面积土地成本为住宅约 380 元 /m2。 项目单位开发成本 项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设施、税收、管理费和银行利息等（见下表），住宅约 3000 元 /m商业建筑约 2600 元 /m2。 二、市场比较定价法 （一）住宅 现状概况 目前 X县 房地产 开发项目中还没有 高档高层住宅，因而本项目高层 住宅的市场价格和销售面积在 X县 内无参考和可比性。 根据 X县 的地域特点、 本项目高层住宅市场分析参照 X县 部分高层、小高层楼盘进行对比。 涵碧苑 ： 售价 4500—— 5000元 /平方米 （小高层、高层）。 X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 19 碧水绿都 ：售价为 3800— 4500元 /平方米 （小高层、高层）。 中央花园 ： 售价为 3800— 4500元 /平方米（小高层、高层）。 滨河湾 ： 售价为 4500— 5000元 /平方米（小高层、高层）。 分析预测 从 X县 现有高层、小高层楼盘运作销售来看，高层、小高层住宅处于较低价 位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。 近三年销售且目前已经入住的高层、小高层价格在 3800— 5000元 /平方米之间。 按正常推测，现在小高层、高层销售均价应该在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上。 因此推测购买者在心理上也完全可以接受 “ X广场” 高层住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均价。 （二）商业店铺 X 县 商业市场现状 （ 1） X县 城目前品牌连锁、加盟店约为 100家。 （ 2） 根据初步市场摸底和一般商业经验， X县 城消费层次、购买力比较 高。 分析预测 根据“十 一 五”期间 X县 城的 人均可支配收入增长预测，推算至 2020年人均可支配收入将分别达到 ，从温饱型 — 小康型 — 小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看， X县 城的消费需求层次在 2020年将以小康型为主， 2020年转入以小康型加部分高消费为主。 消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机遇。 项目地处 X县 城核心地段，本项目在精品打造、专业营销和专业招商的运作下，商业潜能大，前景看好。 三、本项目定价 从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况， 结合“成本加利X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 20 润定价法”和“市场比较定价法”综合 比较分析，本项目 开盘销售价格实行低开高走的原则，住宅 4500元 / ㎡。 目前 X县 城区房地产开发项目中还没有 高档 高层建筑， 因而本项目的 地下停车位的市场价格暂无参考和可比性地下停车位均价暂按 4 万元 / 个。 这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。 确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会 确定。 第四章 场址主要建设条件 第一节 场址及用地现状 一、场址现状 场址现状属典型的河岸平原地貌，现状标高约在 黄海高程 米，目前已基本完成场地平整。 X 县 “ X广场 ” 房地产开发建设项目地点 位于人民路 上，项目地理位置显要，用地条件优越。 二、土地权属及占地面积 本项目总用地面积 ，土地权属通过拍卖方式由 X 实业 X有限公司 取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。 第二节 主要建设条件 一、工程地质、水文地质情况 工程地质 本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。 上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶结松散，含云 母片黑色矿物较多，厚度 5－ 7m；下部为粗砂砾石层，砾石占60%，砾径 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作为城市建设用地。 X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 21 从整个区域来看， 基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。 此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。 根据国家质量技术监督局发布， 2020 年 8 月 1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（ GB183062020）， X 县 县城地震动峰值加速度 （相当于原地震烈度小于六度）， 本项目要 考虑抗震设防。 水文地质 地下水由大气降水 补给，水量较小。 本项目处于 X 县 城市防洪堤保护范围内。 二、区域规划情况 本项目建设性质和建设内容符合 X 县 县城总体规划的用地要求。 在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。 三、交通情况 本项目 东 邻 人民路 ，是 X 县 的中心地段，交通十分便捷。 四、社会环境条件 本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。 五、公共设施条件 人民路 已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政 主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。 六、征地拆迁情况 本项目区的征地拆迁已基本完成。 七、施工条件 本项目场址地势较平坦，水电可从 人民路 就近接入；工程建设的砖、X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 22 砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。 第五章 工程设计方案 第一节 指导思想与原则 建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。 压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式 ，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要改善邻里间的关系。 项目处于 X 县 商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。 因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活 ，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质住宅 应有的形象，创造出居家应有的环境。 该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理念 ，给 某某 的房地产带来质的飞越。 本项目 定位为 高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。 第二节 总体规划方案 一、规划依据 《中华人民共和国城市规划法》； 《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093）； 《江苏 省城市规划管理技术导则》； 《住宅设计规范》（ GB500961999） 2020年版 X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 23 《高层民用建筑设计防火规范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则》。 二、 规划原则 从总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。 本项目注 重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，同 周边的广场、喷泉，一起形成休闲区域。 通过对当地商业生态的研究发现，只有引入 大型超市 才能最大限 度发挥中心地段商业价值。 本项目利用“大润发”超市同 X 县 地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。 合理利用地形，总体布局大围合、大通透，形态自由、活泼，打破板式或围合的闭塞和呆板。 注重内部空间与城市界面结合，为城市创造一道优美的风景线。 总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具生态效果。 可持续发展的思想，住宅内部空间有较大的可调节性。 建筑节能设计贯彻项目的各个环节，从而形成一种高尚健康、生态节能的住宅。 三、与城市环境融合 本项目位于人民路 上，是 X 县 城的重要节点。 在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。 方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强 烈体积感的现代化建筑。 既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市一个连续完整的展开立面，对外则放，对内则收。 X“ X广场 ” 房地产开发项目 可行性研究报告 24 沿街商业是人。