20xx年宁德可行性分析报告

20xx年宁德可行性分析报告内容摘要：

宁德时代百货 位于最繁华的南环路段，其地理位置得天独厚。 现有一些国际品牌入驻，共三层，共约 3600 ㎡。 预计 08 年 10 月 1 日开业，开业后租金收取采取流水扣点的形式（ 25%），招商过程中对品牌严格要求，目前有望成为宁德最高档的卖场。 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 14 页 共 126 页 服装市场分析 宁德目前服装市场，男装及运动休闲的品牌已较为饱和，但女装品牌较为薄弱，主要女装品牌为西寇、维温、末未、贝拉维拉。 服装价格相对市场接受水平，一般女装单品价格不应超过 500 元，男装不定。 主要路段 宁川北路服装街 南环路 八一五路 环城路 服饰类型 男女装 以运动休闲 服饰为 主 以男装品牌居多 各色服饰混杂 服饰档次 国内一、二线 国内外一、二线 国内一线 品牌与杂牌平分 代表品牌 西寇、九牧王 李宁、耐克 劲霸、利郎、柒牌 报喜鸟、苹果 电器市场分析 目前宁德市场较大的电器卖场为国美、宏图三胞、不夜城，其品牌种类能够满足宁德市场的基本需求，价格水平相对合理。 市场名称 国美 国美分店 宏图三胞 不夜城 位置 新佳坡步行街 闽东路与 侨兴路交接 新佳坡步行街 金龙商贸城 规模 （㎡） 3500 1800 2020 900 层数 一层 两层（ 1F800+2F1000） 一层 两层 经营状况 良好 一般（位置较偏） 良好 一般 三、餐饮娱乐业现状 餐饮 快餐：除了肯德基属于世界知名品牌快餐外，还有德克士较为知名的品牌和麦香基、佳佳基等当地的自创品牌 西餐：塔比克比萨、佳客来、豪享来 特色餐饮：小肥羊火锅、佤家山寨 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 15 页 共 126 页 茶餐厅：避风塘、名典咖啡语茶等较为知名的连锁 面包房：安德鲁森、永丰西点面包 娱乐休闲：流星雨 KTV、水立方 KTV 等 总之餐饮娱乐业较为发达，但没有全国性的知名品牌，只有一些区域性和地方性的品牌。 四、宁德重点商业路概况 闽东大广场服装街 情况 路段：宁川北路与南环路交接地带，紧邻闽东大广场 规模：总长约 100 多米， 2层临街底商，商铺分割每间约在 2030 ㎡ 业态：服装（多 为国内一二线品牌 ） 经营：统一销售，各自 出租 示意图例如下： 中国篮球协会 J OEONE 卡度尼 太子龙 杉杉 一层 美丽人生 秋水伊人 嗒嘀哒 托尼艾米 楚阁 西寇 索玛 太平鸟 摩卡奴 彩虹化妆品 骊谷 美罗家纺 简爱 古今 黛富妮 酷仔 贝拉维拉 品臣 邦 shop 依梦莱 虎都男装 城市骆驼 木子芳 阁兰秀 逗号 卡宾 雅迪 风紧线 云裳 感觉 kappa 奥丽依 兰卓丽 佐相佑 中岛绿化 二 层 二 层 CK 国际男装 小妞袜店凯歌连锁 诸迪寇手足 SPA 焦点 风 紧 线 太平洋皮具 艾 蝶 依 之 妮 嘉 莉 诗 猫 人 SSU 南 方 寝 室 巴拉巴拉 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 16 页 共 126 页 新佳坡步行街 路段：蕉城北路 规模：总长约 100 多米，宽 10 米 业态：以茶叶、咖啡厅、宾馆、电器、酒吧为主 经营：统一销售，各自 出租 南门商圈 路段：南环路 规模：总长约 200 米 业态：以服饰、百货为主，其中服饰类以运动休闲为主 宁德商城 路段： 八一五路交接 规模：三条长约 70米，宽 12 米的骑楼内街 业态：以万佳超市、友好书城为 代表商家 ，辅以品牌服饰、电器通讯等 .万佳超市 1800㎡，友好地下书城约 1500 ㎡。 新佳坡步行街 时尚婚纱 名典咖啡 华祥 苑名茶 怡和茗茶 宫廷足浴 宏图三胞茶 唐城食府茶 国美电器茶 不夜城电器城 南 环 路 闽东大广场场 赛琪 柯达 嘉莉诗 内衣 稻草人 李宁 阿迪达斯 女友 梦蝶 佰草集 杉杉 三福 特步 太子龙 好男儿百货 意尔康 锦福八号 华莱士 柒牌 德尔惠 康奈 都市丽人 雪歌 真维斯 奥康琪 七匹狼 红蜻蜓 乔丹 鸿星尔克 啄木鸟 资生堂 豪客来 恒源祥 安踏 耐克 代表商家 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 17 页 共 126 页 八一五路商圈 路段：八一五路 规模：总长约 200 多米 业态：以品牌鞋类、男装为主 东门商圈 路段：环城路 规模：总长约 300 多米 八 一 五 路 闽东 大广场 耐克 意尔康 富贵鸟 奥康 红蜻蜓 蜘蛛王 东宁购物广场 达芙妮 贝丽鞋城 肯德基 七匹狼 柒牌 与狼共舞 利郎 劲霸 新华书店 饰全饰美 环 城 路 蕉城北路 八 一 五 路 友好地下书 城 万佳地下超 市 电 器 通 讯 电 器 通 讯 飞克 安踏 金豪雀 花花公子 星期六 古今 金苑 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 18 页 共 126 页 业态：以娱乐项目为主，辅以日用品及 为数 不多的品牌服饰。 第 三 部分 项目概况 一、 项目区位优势 项目位于东侨新区 ， 东临大学城， 西接老城区，处于城市的中心位置。 是未来宁德城市中心区域，由坪塔路、天王路、商贸路交汇围合而成黄金地段，地理位置优越、交通便捷，路网四通八达。 东侨新区将建设成为宁德市的政务中心、商贸中心区，海峡西岸新兴港口城市核心区。 宁德东方伟业广场项目位于宁德市东侨区天湖路，是在原金龙商贸广场的 开发区 基础上改造而成的。 项目改造后建筑面积共 61761 ㎡（包括地下室 ） ，分为 四 层。 宁德东方伟业广场项目所在东侨开发区大片空地规划已基本完成，土地作用主要以居住为主，东侨城市中心区不再建设工厂。 目前中心区居住用地约 550 万平方米 ，可容纳 15万人， 4万户。 项目 门前开阔，周围道路设施齐全，有东海富豪世家、名流世家、东嘉花园、东湖豪门等竣工住宅小区和金域兰湾、君临天下等在建住宅小区。 环 城 路 麦香基 棒球小子 浓妆艳抹 帝牌男装 可爱多 报喜鸟 意尔康 苹果 蕉城北路 八 一 五 路 金龙娱乐城 贵族 足浴 金海岸大酒店 欧米皮具 锦福八号 天长地久婚纱 佤家山寨 安德鲁森 （以毛线、文具、书包、拖鞋、副食品、批发零售为主的杂牌商店） 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 19 页 共 126 页 由于是新开发区，因此目前商业氛围远不如旧城区蕉城路等地段浓厚。 但随着人口的迁移和增加以及宁德的城市规划和城市建设的重心逐步向宁德东部转移，项目所在地未来 35年将成为宁德市的核心商圈，商业前景看好。 宁德东方伟业广场项目定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务功能于一体，提供一站式服务，满足一站式消费需求的 SHOPPING MALL，建成宁德市新兴地标性城市商 业综合体，成为当地最新的现代生活中心，成为宁德及周边地区广大人民群众休闲、游玩、社交、购物的好去处。 实现宁德商业的新的形态升级。 该项目业已引进沃尔玛等一线国际品牌商家入驻，并将引进国内优势商业品牌组合，对提升宁德商业整体形象，提升城市商业功能将产生巨大社会经济效益。 该项目由于是在原有城市商业设施上实现了全面升级改造，开拓了新的城市空间，满足了城市规划发展新的商业需求，为三线城市商业更新注入了完整的“订单式复合”商业资源，成为中国三线城市商业网点和设施改造建设的典范。 2020 年，该项目被中国城市商业网点 建设联合会评选为“ 2020 中国最具投资价值商业地产项目”。 二、 技术经济指标 项目基本经济技术指标 类别 面积 类别 面积 占地面积 ㎡ 一 层商场面积 14617㎡ 总建筑面积 ㎡ 二层商场面积 14244㎡ 建筑层数 4层 三层商场面积 14183㎡ 建筑高度 四 层商场面积 13452㎡ 地下层 5240㎡ 项目优势  本项目 位于宁德市东桥新区核心区域，是未来宁德市的市中心，地理位置优越，路网四通八达，交通便捷。  宁德市是一个新兴滨海港口城市 ， 具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点 ，雨水充沛，四季分明 ，是 海外侨胞和港、澳、台同胞 的经常来往的旅游地点。 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 20 页 共 126 页  引进世界 500 强首位商业零售巨头沃尔玛强势入住，成为宁德市乃至闽东地区首家最具有规模与影响力的一体化的 shoppingmall。  市场的稀缺性和唯一性 ：附近 能与 东方伟业 广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。 其他街边 的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。 项目劣势  现时消费能力不足。 原居民主要是 本地居 民和外来人，消 费能力和消 费 水平不是 特 别高。  地段的知名度与价值认识有待提高。 作为 宁德 的 东 侨 新区 地带， 当地 市 民对此区 域 的认同仍 需 时间； 发展机遇  宁德 的城市建设规划 会 以 东方伟业广场引进世界 500 强企业“沃尔玛” 的进驻，以及周边其他社区 工程 的 陆续竣工，以往环境杂乱 的新桥东区将 在 宁德市 人心目中形象 将 会发生脱胎换骨的变化。  宁德列为沿海城市带三大区域中心城市之一。 闽江口、厦门湾、泉州湾三大城镇密集地区为支撑，六条城镇发展轴为网络，构筑 “ 一带三区六轴 ” 的海峡西岸城市群。 据悉， “ 一带 ” 是沿海城市带，覆盖福厦泉三大中心城市，漳州、莆田、宁德三大区域中心城市，及众多沿海经济发达中小城市和小 城镇的城镇密集地带。 这条沿海城市带将成为海峡西岸经济区发展的 “ 脊梁 ”。 发展威胁  市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场、经营性资源 构 成竞争。 本区域商业项目较少并且分布区域较散乱 ， 综合竞争力不足 以 与现有的商圈相抗衡 ， 新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。  投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性， 需要高 回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。  投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。  租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。 宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 第 21 页 共。