20xx年合肥住宅项目可行性研究报告

20xx年合肥住宅项目可行性研究报告内容摘要：

图 4合肥市道路交通图 中心城区交通规划 （ 1）中心城区骨架道路布局 城市骨架路网由快速路和 I 级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为 “ 四横四纵 ” 网络， I 级主干路布局结构为 “ 环形、放射加方格网 ” ：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。 （ 2）公共交通规划 推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日 常出行中的主导地位。 规划设置 “ 两横两纵 ” 四条轨道交通线路，总长度为 120 公里，线网密度为 公里 /平方公里。 规划设快速公交线路总长度 180 公里，线网密度为 公里 /平方公里，形成 “ 一环五射 ” 格局。 （ 3）轨道交通规划 9 图 5 合肥市轨道交通远景规划示意图 规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交叉格局。 届时全市轨道路线总长预期将达全长 公里 近期建设项目由轨道交通 2 号线组成，总长约 56公里。 轨道交通 1号线：北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二 环，下穿合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长 公里，全部为地下线，共设置车站 25座，其中五座换乘枢纽，项目总投资 亿元。 一号线是一条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖新区北部次中心、滨湖新区 CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。 轨道交通 2号线：西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。 全长 公里 ，其中地下线 公里，共设置车站 23 座，其中五座换乘枢纽，项目总投资 亿元。 2号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。 蜀山区功能布局 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳 10 区为邻，西南两面与肥西县接壤。 总面积 平方千米，总人口 60 万人（ 2020 年）。 蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、 合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。 是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。 区属销售情况分析 在 2020 年的区属销售中，合肥市 9 个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌，而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了 9000套。 蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了 9343 套，排名第二位的是瑶海区，其销售套数为 9087 套。 表 22 2020年合肥市住 宅商品房分区销售情况及同比变化一览表 2020年年 2020年年 同同 比比 蜀蜀 山山 区区 13786 9343 % 庐庐 阳阳 区区 8377 7400 % 包包 河河 区区 10551 7322 % 瑶瑶 海海 区区 14451 9087 % 高高 新新 区区 1611 1157 % 经经 开开 区区 7661 4501 % 政政 务务 区区 7811 6587 % 新新 站站 区区 5781 3757 % 滨滨 湖湖 区区 8803 7170 % 图 6 2020年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图 11 2020 年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为 元 /㎡的区域，处于中等水平。 表 23 2020年合肥市住宅类商品房区属销售均价一览表 排名 区区 属属 均均 价价 （（ 元元 /㎡㎡ ）） 1 高新区 2 政务区 3 蜀山区 4 经开区 5 瑶海区 6 庐阳区 7 包河区 8 新站区 9 滨湖区 分 析结论：从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。 大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。 从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。 综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。 12 第三章 项目定位 产品竞争力分析（ SWOT 分析） （一）地段优势 （ 1）蜀山区最靠近市中心的繁华区域、周边行政、商业配套齐全； （ 2）地处学校“中心”，人文气息浓厚； （ 3）本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆； （ 4）本项目距大蜀山、植物园、天鹅湖等游玩休闲场所不远； （ 5）本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位； （二）规模及产品优势 （ 1）总建筑面积为 34 万平方米，为合肥市距城中心较近的一盘大型住宅项目； （ 2）南临 望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚； （ 3）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好； 劣势 （ 1）项目周边其他居民区一公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已经渐近淘汰； （ 2）周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。 机会 （ 1）此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能； （ 2）市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设施几近完善； （ 3）周边的电子商业的日渐繁华，也将带动一些商住两用客户们的兴趣。 （ 1）竞争风险：未来几年，西环中心、天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧； 13 （ 2）市场风险：项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落的能力，抗风险能力较差； （ 3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。 基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是： （ 1）第一层面：合肥本地 就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客 户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区、北城等区域。 另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。 再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。 （ 2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山、铜陵、淮南）投资型客户。 （ 3）第三层面：省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。 目标客户特征分析 （ 1）年龄特征：年龄分 布在 28— 50 岁之间。 其中购买力最为旺盛的集中在 32 岁到40 岁左右。 （ 2）职业特征：各类电子商务私营业主、创业业主和白领阶级。 （ 4）经济收入：年净收入约为 4万元的家庭 产品定位 本案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。 从竞争楼盘的户型来看，户型结构以三房、四房为主，兼顾少量二房小户型。 根据华地公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。 住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境 、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。 华地公馆项目户型 80260 方，主力户型 180220 方。 下面例举的是一些房型的简单介绍： 14 表 31 125平方米楼房型：（单位：平米） 总面积 客厅、餐厅 活动室 房 1 房 2 房 3 约 125 房 4 卫生间 1 卫生间 2 厨房 储藏室 生活阳台 工作阳台 优点： 1．会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来； 2．全部采用凸窗，观景范围更大； 3．卧室较为方正； 4．厨房做到干湿分离； 5．主卧、次卧通风状况良好； 缺点： 1. 客厅面宽 4米，在目前余杭购房者心目中该面宽偏小； 2．从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感； 表 32 160平方米楼房型：（单位：平米） 优点： 1．客厅面宽达 米； 2．客厅方正； 3．餐厅、客厅分隔明显； 4．主卧内有卫生间，两间次卧也都靠近卫生间，晚间上卫生间方便； 缺点： 1．主卧通风不良； 2．餐厅为暗间； 总面积 客厅、餐厅 活动室 房 1 房 2 房 3 约 160 房 4 卫生间 1 卫生间 2 厨房 储藏室 生活阳台 工作阳台 15 表 33 90平方米楼房型：（单位：平米） 总面积 客厅、餐厅 活动室 房 1 房 2 房 3 房 4 卫生间 1 卫生间 2 厨房 储藏室 生活阳台 工作阳台 优点： 1．客厅、主卧都朝南； 2． 平米的房间开有东南向窗，较好地解决了该房的采光问题； 3．厅房都较方正； 4．客、餐厅与卧室分隔明显； 5．采用凸窗； 缺点： 1．分户门至生活阳台间进深较长； 2．餐厅为暗间； 3．主卧不通风； 表 34 200平方米楼房型：（单位：平米） 总面积 客、餐厅 卫生间 3 工人房 房 1 房 2 房 3 约 200 房 4 卫生间 1 卫生间 2 厨房 储藏室 生活阳台 工作阳台 优点： 1．客厅面宽达 米； 2．五间房中有三间是朝南； 3．客、餐厅与房完全分隔； 4．餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗； 5．公用卫生间做到干湿分离； 缺点： 1．分户门至 14平米房之间的一块区域不能充分利用； 2．主卧不通风； 16 表 35 130平方米楼房型：（单位：平米） 套内面积 客厅 餐厅 活动室 房 1 房 2 房 3 房 4 卫生间 1 卫生间 2 厨房 储藏室 生活阳台 工作阳台 优点： 1．客厅面宽达 米； 2．客厅和三间房中的两间房都是朝南； 3．厨房做到干湿分离； 4．客厅和餐厅分隔明显； 缺点： 1．餐厅为暗间； 2．主卧不通风 ； 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系和职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室：厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。 各种功能空间的使用面积满足规定的要求。 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。 通过对合肥市其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费 路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格 7650 元 /㎡比较有竞争力。 本项目销售单价采用市场法估计 17 表 36 重点楼盘可比因素分析表 项目名称 华地公馆 和一花园 信达西山银杏 万科金色名郡 住宅价格（元 /平方米） 6800 7400 8500 与项目距离距离（米） 0 500 200 1000 参考权重（比重 %） 100 30 60 10 房地产状况 区位（ ） 100 98 96 95 实物（： ） 100 105 95 100 权益（： ） 100 104 100 102 可比价格（和一花园） =6800*（ 100/98） *（ 100/105） *（ 100/104） =6354 元 /平方米 可比价格（ 信达西山银杏 ） =7400*（ 100/96） *（ 100/95） *（ 100/100） =8114 元 /平方米 可比价格（ 万科金色名郡 ） =8500*(100/95)*（ 100/100） *（ 100/102） =8772 元 /平方米 所以，平均可比价格 =6354*30%+8114*60%+8772。