文昌铜鼓岭土地成片开发项目可行性研究

文昌铜鼓岭土地成片开发项目可行性研究内容摘要：

加到 ，出境旅客人数将达到 1亿以上，届时，中国将成为世界旅 游强国。 我国 国民 经济快速发展。 当前，中国人均 GDP 已过 1000 美元，长三角、环渤海、珠三角各城市超过 5000美元，上海、深圳达到 8000美元。 从旅游休闲市场发展规律看，中国一些经济较发达城市已经进入了较高层次的休闲度假阶段，且随着中国经济的不断快速发展，这类市场将持续扩大。 另一方面，国民业余时间正在增多，带薪休假制度的实行，闲暇时间的进一步增多，势必为人们创造更多的旅游度假机会。 而内地越来越多的人流涌入海南 ，随着 旅游消费模式从观光旅游向休闲度假方式 的 转变，大规模的休闲度假旅游市场必然将会形成。 旅游休闲度假 产业在海南省经济结构 所占的 比重不断地增大，已经发展成为海南的支柱产业和 对 财政与税收收入贡献最多的产业。 三亚和海口已经成为全国旅游重点城市中，旅游产业的产值占整个城市国民生产总值（ GDP）比重排列在前两名的城市。 第二节 海南发展情况分析 一、 海南旅游的战略目标 海南，中国最大的经济特区，中国惟一的热带海岛省份，中国最佳的国际性度假胜地。 国家和海南的整体旅游规划确定海南的旅游发展战略目标，到 2020 年要建设成为世界一流的热带海岛度假胜地。 二 、 海南改革开放的态势 2020 年 3月，国务院下文就海南建设国际旅游岛提出要求 ：把以旅游业为龙头的现代服务业作为支撑海南长远发展、可持续发展的重要支海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 17 柱产业来培育，发挥海南省的生态环境和岛屿资源优势，构建具有海南特色的经济结构和更具活力的体制机制，将海南建设成为绿色之岛、开放之岛、文明之岛、和谐之岛。 同意海南省进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革等方面积极探索，先行试验。 此外，在专家研究层面，关于海南的开放中国科学院中国现代化战略研究课题组发布的第 8份《中国现代化报告》提出，将海南岛未来建成亚洲的“生态型自由岛”，实行自由贸易区的国际政策，包括：自由贸易、自由投资、自 由旅游、自由购物和自由留学等政策。 三 、 海南旅游的优惠政策  同中国有外交关系和官方贸易往来的国家和地区的各类人士，均可在海南的口岸办理“落地签证”。 21 个国家 5 人以上的旅游团队到海南 享有停留时间不超过 15天的“ 免签证 ”政策。  经中国民航总局批准，海南成为中国首个开放第三、第四、第五航权的试点省份，此外，还提供海南中途分程权 —— 允许外航经营至海南的国际航线延伸到内地除京沪穗以外的城市。  国家已同意在海南的三亚、海口等主要旅游城市设免税商店。 四 、 海南的经济环 境改善 中国作为一个大国迅速崛起，经济持续快速发展，吸引了全世界的关注。 中国大陆巨大的市场，给海南的发展提供了长期而有力的支撑； 五 、 海南经济步入新的发展时期  一批大型基础项目、包括旅游业在内的产业项目落户海南并加快规划和建设（主要项目一览表略）；  加速国际化已经列入海南的 议 事日程，开始着手推行旅游各项要海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 18 素的国际化改造；  国际化将为海南、也为介入海南的投资者、经营者和消费者带来新的机遇； 以上背景使本项目得“天时”之便，由于其开发建设适逢其时，将为项目的运作带 来 明显成效，并大大降低开发资金的使用成本。 六 、 重大规划影响 海南“国际旅游岛” 海南正在申请建立国际旅游岛综合试验区，将从基础设施建设完善和政策性优惠开放上积极扩大海南的实力和影响力。 设立海南国际旅游岛的总体发展目标：把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。 政策内涵：实行入境免签；全面开放旅游产业及相关产业；实行旅游零关税；扩大航权开放；举办大型活动积极扩大影响力。 琼州海峡跨海通道 公路铁路两用的琼州海峡跨海通道将大大加强海南岛的对外联系，将有力促进海南自驾 游的发展。 文昌卫星发射中心 海南文昌卫星发射中心的建设及投入使用，将进一步提升海南影响力，并将填补航天主题公园的国内空白。 海南东环铁路 2020年 9月 29 日，总投资 亿元的海南东环铁路正式开工。 这是海南省迄今为止投资规模最大的基础设施项目，预计四年后建成通车。 海南东环铁路北起海口市，途经文昌市，南至三亚市，全线近期共设十四个车站，每小时速度为二百公里。 海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 19 第三节 文昌城市发展情况及趋势 一 、 城市概况 文昌市位海南省东北部，三面临海，总面积 2403 平方公里，海岸线长 公里，海域面积 4600平 方公里，总人口约 ，是海南沿海经济带的重要组成部分。 文昌拥有孔庙和书院，是海南文脉所在，拥有相对丰富的人文资源，同时是著名的侨乡，宋庆龄的宋氏家族故里。 同时文昌又有铜鼓岭、高隆湾、东郊椰林、木兰头等自然风光优美的自然资源。 二 、 城市对外交通 目前文昌与海口的联系主要依靠海文高速，美兰国际机场到达文昌仅 45 分钟车距， 与海口同 属美兰国际机场 1 小时经济圈内。 由于海南东线高速公路在东北部地区并未贴近滨海沿海岸线走，东铜鼓岭 东郊椰林 宋氏故居 文昌孔庙 海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 20 线不东，使得文昌未能融入海南的主体交通网络，导致城市偏于一隅，旅游资源开发迟缓，甚至已开发的旅游景点游客下降，如东郊椰林，出现了边缘化趋势。 但 2020 年 东环铁路建成后 ， 乘客从海口至文昌仅需 18 分钟，较公路平均旅行时间 1小时缩短 3/4，同时旅客还可以在舒适快速的列车上，饱览海南东海岸旖旎的自然风光和人文景观。 而将于 2020 年全面建成的“两桥一路”将彻底改变文昌交通现状，文昌将完全融入整个海南阳光东海岸的旅游交通网络中。 三 、 文昌可预见的未来 海南航天发射基地 文昌旅游资源不强势的现状将根本改变，资源的强势将扭转交通劣势带来的边缘化，人文资源和自然资源的整体优势 将形成海南新的旅游核心。 从 1994年开始启动的海南航天发射基地项目， 在 2020 年被海南省政府列入“十五” 规 划当中。 2020年 9月，中国国务院、中央军委批准宣布，中国将在海南省文昌市建设新航天发射场。 我国唯一的一个航天主题公园 —— 文昌航天发射中心主题公园将于航天发射场同时建设。 建成后，可同时容纳 3000 人观看卫星发射。 该项目的建设将对文昌的经济社会产生重要的促进拉动作用，尤其体现在对旅游产业的促进上。 一是航天城作为绝无仅有的科技项目，本身就是稀缺的旅游景点，丰富了现有的旅游产品结构；二是伴随卫星发射中 心建造，将有高强度的基础设施建设投资，如高等级公路、发射基地、港口等，将大大改善目前文昌的基础设施条件，为旅游度假产业的海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 21 发展奠定基础条件；三是卫星发射中心建设将会带来大量高素质产业人口，扩大消费，增加就业，促进文昌高科技产业和教育的进一步发展，提高人口素质，推进城市化进程；四是客观上提升文昌的国际影响力，扩大了当地旅游度假市场覆盖的范围。 世界级阳光东海岸六大节点之一 2020 年，海南市人民政府向世人隆重推出海南南东海岸旅游开发思路，它包括南起三亚，北到海口，囊括三亚海棠湾、陵水的香水湾、清水湾，万宁 的石梅湾、神州半岛，琼海的博鳌水城，文昌铜鼓岭，海口的美丽沙等地 ， 约 300 多公里的海岸线上集中了海南最精华的旅游资源。 而文昌作为其中唯一一处尚未完全开发的重点节点，无疑是该旅游带最具吸引 力 和最具发展潜力的亮丽明珠。 目前，海南正在成片规划，倾力打造新的超级旅游度假带。 最优质的旅游资源和最具实力的企业紧密结合，强强联手，一条世界级的黄金旅游度假带将很快崛起，在不久的将来，海南的东海岸必将让世人刮目相看。 重大基础设施“两桥一路”对文昌的带动作用 “两桥一路”是海南省重要、重大基础设施开发项目。 “两桥”：指海口至铺前的跨海大桥和清澜至东郊的八门湾跨海大桥；“一路”：指滨海旅游快速干线。 目前，文昌清澜港跨海大桥与东环铁路已正式动工兴建。 “两桥一路”的建设，使文昌北起文昌市铺前镇木兰港，东至东郊椰林，通过清澜港跨海大桥至高隆湾旅游度假区的滨海旅游带完全打通，成为连接文昌铜鼓岭、文昌卫星 发 射基地和海南东海岸阳光海岸世界级旅游滨海干线的重要枢纽。 海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 22 文昌滨海旅游带的形成，有利于当地滨海旅游产业形成规模集聚效应，加快文昌市城市化进程，使文昌成为一个多景点、多种休闲旅游度假业态、多产业共存的一个多元旅游区，对文昌的旅游地 位提升和经济的加速增长均极为有利。 而作为整个旅游区内资源最好，条件最优的地点，区域营销的成功对项目拉动的作用不言而喻。 区域的知名度和影响力越大，对游客在此逗留的时间和花费金钱的数量的影响越大，也使项目能和周边的旅游项目相互补充，形成协同效应，增加了项目的可行性。 而且，两桥一路的建设，大大缩短了海口市区与文昌景区的距离，使文昌成为海口周边最重要的旅游目的地，也能很大程度上与海口形成更高层次上的互补，增加了项目在吸引海口游客方面的影响力。 海南文昌“两桥一路”规划 图 海石滩 旅游综合 项目可行性研究报告 海南三赢土地房地产评估咨询有限公司 23 第四节 房地产市场 简析 一、 文 昌房地产市场 市场整体情况 目前 ，文昌房地产 市场处于快速上涨时期。 2020 年，文昌市清澜开发区正在销售的楼盘只有森海湾、文昌市区正在销售的楼盘有文华园、亿嘉广场、金山广场、怡喜园几个项目，累计开发面积不足二十万平方米， 而目前 在文昌市区，相继开发了月亮城、金山花园以及部分市政小区 ；于此 同时，在清澜开发区迅速涌现了同创碧海城、同业天海紫贝、清澜别院、椰海尚品等部分中高端商品房项目，开发面积接近五十万平方米。 而文昌地区的房价，在航天城落户文昌的消息还没有正式报道之前，市区内的普通商品房，中低端商品房销售均价 为 1300元 /平方米，市区周边地区中高端商品房销售均价为 1600元 /平方米，而清澜开发区的龙头项目 —— 中南森海湾销售均价大约在 2800元左右 /平方米。 在航天城落户文昌之后，房价迅速上涨，突破两千余元的销售起价，销售均价达到 3000余元 /平方米。 而清澜开发区的商品房项目，销售均价基本已经达到 3500元 /平方米的价格以上。 住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力 从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价。