房地产开发项目可行性研究报告案例

房地产开发项目可行性研究报告案例内容摘要：

2020 年住宅的套型模式：各 空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。 套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。 套型基本面积达到国家预定的目标。 根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。 设施标准 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《 X x 省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 ①外墙：高级外墙涂料；② 内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗： 高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：铝合金封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统 以及保安监视系统等。 住宅户型规划 根据“佳园二期”区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下 3 种户型： 多层住宅 A 户型：每户建筑面积 100 平方米。 多层住宅 B 户型：每户建筑面积 160 平方米。 联排低层住宅 C 户型：每户建筑面积 260 平方米。 多层住宅 A、 B 两种户型各 196 套；联排低层住宅 39 套。 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和 书房。 各种功能空间卧室 (单双人间 )、起居室 (厅 )、厨房、卫生间 ]的使用面积满足规定的要求。 联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排。 依据初步规划方案，“佳园二期”主要工程项目见表 3－ 3。 表 3－ 3 主要工程量一览表 序 号 项 目 名 称 说 明 1 土建工程 建筑面积 76100m2 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积 50960m2 建筑面积 10140m2 建筑面积 15000m2 2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程 (强电 ) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线 (端子接单元口 ) 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 8 通风了程 地下停车库通风 9 闭路电视 住宅区 10 室外工程 室外绿化及部分道路场地 五、建设方案 地形 建设场地为 D 厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。 根据“佳园一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数 据，地块高程约为 ～ 米，高程差为 1 米左右。 场地自然条件 (1)地貌：场地位于 A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。 表层现状为建筑物及回填土层。 (2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为 ～ 米，地下水埋深－～－ 米。 根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。 (3)地震烈度：根据建 设部建抗 (1993)13 号《关于执行“中国地震烈度区划图 (1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44 号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按 A 市地区标准，设防烈度要求为 8 度。 (4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021－ 94)、《建筑地基基础设计规范》 (GBJ 7－ 89)、《建筑抗震设计规范》 (CBJll－ 89)、《土的分类标准》(GBJl45－ 90)。 根据佳园小区地质勘察报告，地基上主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积 (沼 )相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好， 周围场地内无不良地质现象。 场地土类型属中软场地土，场地类别Ⅲ类建筑场地。 片区规划 A 市规划局已对白龙路沿线 C 民族园片区做过控制性详细规划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 小区整体规划设计原则 (1)高绿化低密度； (2)综合服务配套设施齐全； (3)户型设计适应“升级换代”居住要求； (4)体现小区独特的整体建筑风格。 总平面布局 “佳园二期”总平面略呈“ T”形 布局，由 4 个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口。 在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“’ 98 佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。 交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车库出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接北面20 米宽的区域规划路。 规划指标 根据“佳园二期”初步方案及建 设规模，规划指标见表3－ 4 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 表 3－ 4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标 序 号 项 目 指 标 1 总用地面积 2 总建筑面积 76100平方米 3 地下建筑面积 (地下停车场 ) 15000平方米 4 地上建筑面积 61100平方米 其中：多层住宅 50960平方米 联排低层高档住宅 10140平方米 5 建筑层数地上 2～ 7层 地下 1层 6 建筑总高 7～ 22米 7 建筑层高地上 ～ 4米 地下 8 建筑容积率 9 绿地率 40%以上 10 停车 地上 不停车 地下 500辆 建筑方案总体构思 建设地块紧连“’ 98 佳园小区”，背靠 C 民族园，位置居园区中北部。 基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与“’ 98佳园小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 平面设计 (1) 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 住宅经济技术指标见表 3－ 5。 表 3－ 5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标 序 号 指标名称 单 位 指 标 1 套内使用面积 平方米 /套 80、 12 208 2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100 4 住宅标准层使用系数 % 80 5 套内建筑面积 多层住宅 A型 多层住宅 B型 联排低层高档住宅 C型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 100 160 260 6 户内平均居住人数 人 /户 7 居住户数 户 431 8 居住人数 人 1379 (2)公用建筑。 中心花园广场地下设一层车库，地下车库出入口均为小区北面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》 (JCJ100)的有关规定。 物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物，均建于地上。 室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和 谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型： 基础选型及处理 (1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 (2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。 上部结构 “佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高档住宅及公用建 筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。 防震工程按 8 度设防。 5．公用设施方案 本住宅区因与’ 98 佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。 供水排水 水源为城市自来水管网，进水管径为 DN200～ DN800，由佳园小区预留口接人，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下： (1)用水标准和用水量。 住宅生活用水： 140 公升 /人日， K＝ ； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约 231 立方米。 (2)给水。 1)设 300～ 500 立方米消防水池，安装通用消防水泵 2台，自动消防水泵 2 台。 建设区内已有水泵房。 2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱 (每单元一个 )。 3)城市自来水进水管不小于 DNl50，设一组水表装置。 (3)室内给水和消防给水系统。 1)室内生活给水： 4 层以上屋顶水箱给水， 1～ 3 层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。 2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。 (4)室内外排水。 1)室内污水排放量按供水量的 85%～ 90%估算，约 173 立方米。 室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管 2)室外雨水按清污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按 A 市地区暴雨强度公式计算。 供电 (1)供配电系统。 1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。 2)供电电源及电压：供电电压为 10kV 电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。 3)主要电力供应指标：设备容量 2155kW， 计算负荷1657kW，变压器总装机容量 2134kV A。 目前厂内配电室变压器装机容量为 2X 315kV A。 4)计量方式： 10kV 系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。 (2)照明及电力设计。 1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按 5kW/户计算。 2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。 照度标准按国家标准 GB 133－ 90 的中值选取。 主要光源为节能型荧光灯， 住宅预留灯位，由用户装修选定。 在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯， 3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。 所有远程控制设备均设置手动控制功能。 供气 采用城市管道煤气供气方式。 主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算 (每户每月 40～ 50立方米 )，从’ 98佳园小区预留口接入。 通风空调 (1)住宅空调。 高级住宅可采用分体热泵式空调器 (挂壁式或立柜式 )。 由住户自行购置 (一般不需要 )。 (2)通气及防排烟设计。 地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。 安装机械排烟系统，排风量按每小时换 6 次气计算。 设备用房换气次数为 4～ 6 次 /小时 (变配电房按 10 次 /小时计算 )。 弱电设计 (1)小区通信线路由 A 市市话网直接引入。 (2)高。