房地产市场研究报告山东莒南市房地产市场调查报告

房地产市场研究报告山东莒南市房地产市场调查报告内容摘要：

人流多，商业气氛要比内街浓，来往的行人和车辆都直接第一眼可以看到商铺，不用大量做广告、宣传，价格不要太高。 商业步行街商铺、品牌内商铺、店连屋商铺都相差不多，都在35%左右，这些商品较高档，最能受人注意，吸引人流，位置和地段占优势， 价格较高。 一般人都不喜欢买二层商铺，人流要比一层少，主要靠一楼来吸引人流，如果一层经营不好，将直接影响到二层经营状况，虽然租金和售价较低但风险较大。 从经营者那里访谈了解到，很多经营者想买独立小店面，自己来经营买小商品。 6 您认为新天地广场商业项目成功经营的关键在于。 44%13%14%29%大型超市专业经营统一招商交通影响 44%的人群建议要有一个大型超市或大卖场来吸引人流。 虽然目前在市场上超市或商场都有，而且在隆山路周围大型超市或卖场还没有，目前有些商场都比较小型、杂乱。 13%的人群认为经营定位要 专业化，这主要是经营者对本项目的看法，因他们对整个市场相当了解，要结合自己特色来打造专业市场，同一条街都经营相同的类型，不要什么都经营，造成一种杂的局面，商品定位不要过高，按消费者消费水平来定位，让富裕人能买到较高档品牌，同时也能让一般消费水准买到自己心爱的商品。 统一招商和管理有 14%人群赞同，在交谈之中，百姓对房产方面的市场情况相对较缺乏，大多数人买了店面自己来经营，如果经营状况不好的话就出租，每年收取一定的租金，但也有部分人对统一招商和管理感兴趣，可以减少风险，节省人力。 29%的人群认为交通对他们来 购物显得很重要，有了停车场，一些自己有私家车的家庭出入带来极其方便，可以带一家人来休闲购物，同时也可以吸引一些乡镇的人流开车前来购物。 第五部分 产品定位 一、目标市场的定位 目标客户群的定位 以企业单位中高等收入、政府公务员及私营小业主为对象，以城市高消费者为辅的一个消费群体，还有就是借助本项目本身的特色与品质来吸引乡、镇区域的消费者和投资者，由于本案商业题量相应较大，考虑后期的销售存在一定的难度，同时可以考虑外销。 在日照、临沂甚至对浙江进行推广宣传，吸引更多的外来资金，以此刺激当 地市场。 目标客户群层次 第一目标群：经营生意的商人及公务员。 第二目标群：有闲散资金的投资客。 第三目标群：周边乡镇的其它人仕。 第四目标群：外地投资客 目标消费者特征 （ 1）分布区域：县城消费者为主，乡镇为辅。 （ 2）年龄：集中在 3040岁为主， 4055岁为辅。 （ 3）需求：以三房二厅为主，两房二厅为辅。 （ 4）置业状态：以本地一次置业的居民为主，以二次置业的居民为辅。 （ 5）职位：各企业中层管理人员，技术人员居多，自营商人为重点。 （ 6）收入：家庭收入 2万 4万之间的中等及中 等偏高收入阶层人士为主。 客户需求动机 （ 1）目前住宅的户型设计不科学，功能无法满足需要，配套不完善，环境差 等众多因素，希望改换新的居住环境。 （ 2）现有的住宅面积太小，无法满足生活娱乐的需要，想换大一点的房子。 （ 3）要成家的年青人想从父母家独立出去，自己购房住。 （ 4）结婚后仍与父母住在一起，孩子大了，不方便，需要自己独立居住。 （ 5）做生意赚到钱，由租店面到买店面。 （ 6）觉得钱放银行贬值，想买店面增值。 （ 7）从乡镇到县城做生意及子女进城读书。 购买过程中受到的影响因素 住宅 （ 1）根 据调查，购房者主要会征求配偶的意见，也会参考家庭其他重要成 员与有购房经验朋友的意见，主要是通过朋友来界定其价格、质量、位置等因素。 （ 2）影响购房决策最主要因依次为价格、周边环境、交通、生活配套、物业管理。 （ 3）就产品本身影响购房决策的重要因素依次为：户型、厅室方向、绿化景观、通风情况等。 （ 4）决策过程中，幼儿园、学校、菜场、购物和医院的配套是置业者主要考虑因素之一。 商铺 （ 1）考察周边商业氛围、经营业态、经营状况、店面售价及租金。 （ 2）了解区域发展情况和走势，了解政府规划。 （ 3）权衡资金 的回报率 （ 4）投资门槛的高低 （ 5）征求家庭其他重要成员与有购房经验朋友和生意伙伴的意见，主要是通过朋友来界定其价格、回报率、位置和区域发展等因素。 二 项目建议 与我们项目处于同一区域，同一地段而先本案启动的有富源商贸城和商业步行街两个项目，在一定程度上抢先占据了很大部分市场份额，造成了我们的入市不利。 经分析得出以上两个项目存在很多的劣势和危机： 富源商贸城的商铺基本设在住宅下面，隆山路上的沿街店面房有限，基本都是内街的店面房，符合了商贸城布局和建筑风格。 为此降低了楼盘的品质和档次，给住宅业主 带了一些环境隐患和安全问题及进出带来了很大不便；同样不利于进行商业活动。 富源商贸城商业运行上，市场没有统一经营，管理，顺其自生自灭，对市场的能否形成存在很大的风险，同时在市场内部产生恶性竞争，阻碍了市场的规范和发展。 在本案销售中没有一个整体的商业营销手段，和金世界商业步行街一样，都是自买自营。 这样对一个商贸城来说，风险太大，富源商贸城店面体量大，商铺面积大，总价高，相应租金也高，在经营中可能会出现大量的闲置店面房，空置率大，对投资的客户来说，是一种风险。 商贸城定位一般都是以中低档的商业，如经营生活用品，服装 ，杂货等等。 金世界步行街临隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三层住宅下面两层店面。 一方面降低了步行街的档次，另一方面由于市场在居民区内，不利于开展商业活动。 在营销策划上，本案没有吸引之处的商业营销手段，纯粹意义上的自买自营。 由于市场没有统一招商、统一管理、统一运行，在一定程度上阻碍了市场的发展，商业的风险大。 在价格定位上没有一定的区分，统一价格 3998元 /㎡。 价格体系的不明确，导致了位置差的铺面销售成难度，价格 好的一买而空，多户争抢。 同时达不到利润空间的最大化。 鉴于以上 2个项目出现的问题和自身的优 势：本案在产品定位，商业运行，营销手段，价格体系，市场培育，广告宣传及推广等诸多环节上投入更多的思考和心血。 我们完全有信心把慧通新天地树造为莒南的商业龙头，和新城市的坐标。 同时经过多方面的努力，我们有能力做到追求利益的最大化。 在整体规划方面，我们可以作到 “动 ”“静 ”分开， “商 ”“住 ”分离，即小区的外围是商铺，里面则是有绿化景观的全封闭的高档小区，建筑的外立面尽可能做得与商业的色调相配，符合老百姓所追求的温馨、庄重。 这将大大提升楼盘的形象和品质，进而提升住宅的档次，以实现利润的最大化。 在住宅方面，我们建议 面积分配应以三房为主，两房为辅，具体比例为：两室 80100平米 比率 :30%,(两室朝南二厅一卫 \一室朝南二厅一卫 )。 小三房 100120平米 比率 : 55%(三室朝南二厅一卫 \两室朝南二厅一卫 )。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二厅一卫 \二室朝南二厅一卫 )。 层高为 米。 多双阳台 ,南面一飘窗。 可适当选择突出卖点。 商业房的定位是本案的重点，本案的最大优势是沿主街门面的体量大，我们应尽可能让这些门面满足多个层次客户的需求，尽快尽可能以高价售出这些门面。 以下是各商业布局的 定位情况： 6号楼即临隆山路的一、二两层店面房做成美食一条街。 避免商业竞争，不同于本案旁边的两个项目，做出我们的特色。 根据市场调查了解到：莒南目前没有一个环境优美，价格适中的餐饮消费的好场所，可见市场还是空白，对我们来说是一次机遇也是一种挑战。 随着生活水平的提高和老百姓消费观念的改变，在紧张的工作之余更追求生活的享受。 在 6楼隆山路上的店面三楼，我们定位休闲 为主的保健按摩、美容美体中心、桑拿休闲、台球城，咖啡吧，茶馆等等。 在莒南现在还没有一个大型的娱乐场所，有的也都是比较小，零散的。 没有集中的稍高档的消费场 所。 周遍通过富源商贸城和金世界步行街的经营和发展，这里将成为了一个新的商业中心，消费档次得到了一定的提升，附近小区的建成增加了消费群，给这里带来了高档消费群体。 四层到五层可以做宾馆，档次在大酒店和一般小宾馆之间。 同时给人一种旅馆的价格，酒店的享受。 根据调查目前市场上最高档的是桃源大酒店，但是价格偏高，而一般的小宾馆价格虽然低但是居住环境差。 5号楼首层定位产权式独立分割的商铺，分内、外两条街，这样便于销售和经营。 通过招商，确定商业精品购物中心，引进一些知名品牌如奥康皮鞋，红蜻蜓鞋类，劲霸，李宁， NIKE服饰 ，珠宝首饰，化妆品等知名品牌，直接提升我们商业的品质。 在莒南的商业中，只有分散几家精品店，我们可以把那些商家集中，整合品牌市场，使我们的项目成为老百姓心里高档消费的购物天地。 4号楼下面的两层独立店面相应的和 5北边的商铺形成室内“步行街”，经营高档产品。 二层（根据市场需求可以分出一部分三层）则引进大型的购物中心或大型超市。 莒南虽然有几家超市，但规模都不是很大，购物不齐全，还达不到老百姓心目中理想的购物中心。 因此应市场需求，引进大型超市，形成莒南唯一的品牌的购物中心。 部分三楼及四楼定位休闲为主的台球城，咖啡吧 ， KTV，夜总会等。 为了汇聚更多的人流，为了提升本案在莒南商业老大的地位，更为了我们后期的品牌树造和更快的销售。 在媚山路上设立三大主题广场，包括：喷泉广场、市民休闲广场、演艺广场近 2020多平方米。 底下一层是大型购物停车位。 在商业运行手段上：采用统一经营管理，引进知名的商业管理公司进驻。 势必打造成莒南的商业王国，“一站式”成就莒南商业新坐标。 吃、喝、玩、乐、购物、休闲、酒店、文化于一体。 同时在项目前期对外做好招商工作，尽量在开盘销售前确定主体进驻大商家及一些知名品牌。 为销售工作顺利进行提供强大的支持。 在营销手段和价格策略上：全面实行 3年包租，年回报 8%，三年一次性从房款扣除。 一方面可以更好的做到统一经营、统一管理，培育好市场，另一方面更好的使老百姓降低投资风险，使销售工作顺利开展。 如特殊情况可以申请自己经营，不采用包租形式，但经营的商品符合商场统一管理。 具体销售操作： 6一、二两层连卖，三 — 五按面积销售或按套销售。 5一层按独立店面以套建筑面积计价，二楼以上按面积虚拟分割卖产权。 4一、二两层连卖。 5楼五层到十二层则在前期销售过程中根据老 百姓的意愿在进行定位和销售。 货到付款 《 2020 房地产营销策划大全》 ： 1323556639 更多优惠详情请登陆： 郑重承诺： 如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货。 全国范围送货上门。 货到付款。 内容简介： 一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、 41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地 、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出 2020 年以及 2020 年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系1323556639 验证。 内容简介： 精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件 ! 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