房地产营销策划-武汉汤逊湖某别墅项目市场调查报告

房地产营销策划-武汉汤逊湖某别墅项目市场调查报告内容摘要：

清风别墅 长江房地产 江夏区庙山开发区 独立别墅 300400 ㎡ 联排别墅 200 ㎡ 联排 2530 元 /㎡ 双联 2900 元 /㎡ 独立 3600 元 /㎡ 20% 销售情况较差、音乐地产概念认同率不高 三、别墅的生命 周期 别墅是有生命周期的，一般情况为两年，两年内销售不出去，就可能不好销售了。 因为别墅不同于洋房，别墅的消费群体也不同于洋房，一个洋房的户型放置二年或三年户型可能仍然不落后，但别墅不一样，由于消费群体的特殊性（层次最高，喜欢追新求异，求个性化），很多新出的别墅户型生命周期不强，因而作为销售来说，必须尽早脱手。 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 17 四、别墅成败分析 别墅 虹景花园 汤逊湖山庄 东湖山庄 东湖中华会 沙湖别墅 天鹅湖 碧波山庄 台银桂花园 成败分析 成功：定位准确，抓住客户心理，打科技牌 失败：小区配套不好，基础配套也差 ，规划差 失败：建筑，规划的失败 失败：建筑，规划的失败 失败：外立面颜色不当，销售周期拉长 成功：整体规划不错，销售短平快 失败：规划差，户型差，配套不到位，销售周期拉长 失败：密度太高，销售周期 太长 结论： 从前几年的别墅市场来看，以前的别墅开发除了个别的项目在市场的定位、客户心理的把握、开发理念的运用、营销推广的成功之外，其它项目在开发过程中，都存在不同的问题，要么建筑规划不到位，要么景观设计差，要么不考虑配套，要么不考虑密度，有的是销售周期拉长，还有的连最其本的细节处理－外立面都出问题。 开发商在开发过程中存在一个共同的问题，缺乏市场研究，产品简单拷贝，不从客户的需求出发，不了解他们的消费心理，缺乏市场定位和整合营销，这是开发的大忌。 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 18 第三节 武汉目前别墅市场分析 一、三镇各片区别墅分布及别墅元素基本情况 （一）武昌地区 别墅名称 开发企业 所在区域 别墅类别 面积 (平方米 ) 价格 (元 /平方米 ) 说明 东湖山庄别墅 武汉利源房地产综合开发公司 东湖梨园旁 单栋别墅 联体别墅 400 3000 空置 虹景花园别墅 洪汇物业发展公司 原华工大院墙东 独立别墅 联体别墅 200 185250 7000 1500 美金 售罄 北港春苑 武汉诚翔房地产开发公司 东湖新技术开发区北港园区内珞狮路南湖边 独立别墅 联体别墅 250350 200 2188 1966 售罄 金秋别墅 武汉宝安房地产开发有限公司 南湖花园 独立别墅 200、 300 4000 售罄 玉龙岛花园 武汉宏宇实业发展有限公司 汤逊湖畔 独立别墅 联体别墅 2 550 160、 295 2230 2130 一二三期售罄四期在售 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 19 汤逊湖山庄 华泰置业实业股份有限公司 江夏区庙山 独立别墅 联体别墅 180250 140180 21002226 1290 空置 创业农庄 武汉东湖科技 创业农庄 江夏区庙山 独立别墅 联体别墅 280 180 23002500 20202300 不予考虑 丽岛花园 联合置业 武昌珞狮路南湖畔 独立别墅 350690 5500 基本售罄 沙湖花园别墅 中天物业 徐东路 联体别墅 190350 3780 基本售罄 南湖山庄 武汉佳和房地产 武昌珞狮路 286号 LEHO、集合别墅 220 3800 澳门山庄 武汉市顺联房地产 (武汉 )有限公司 江夏区庙山 独立别墅 双联别墅 270 200 2620 2280 一期基本 售罄 银河湾 鑫万国地 产 江夏区藏龙岛科技园内 独立别墅 联体别墅 200410 230 24002500 2020 在售 东亭花园 (玫瑰苑 ) 武汉城开集团 武昌中北路 联体别墅 180330 33003500 销售不错 水蓝郡 湖北长城建设实 光谷、南湖畔 独立别墅 190240 4500 销售约 20%左右 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 20 业有限公司 联体别墅 300500 2750 梅南山居 新大陆置业 光谷 .汤逊湖畔 独立别墅 230400 30003700 主要卖商铺 联体别墅 200300 2600 南波湾 湖北 农垦房地产开发公司 光谷、南湖畔 独立别墅 联体别墅 洋房 220310 230350 130200 18002100 15002020 14301800 约 5%左右 宜家汤臣 弘福置业 光谷南湖畔 独立 370 180 万 /栋 30% 双联 251 90110 万 /套 四联 202 5060 万 /套 清风别墅 长江房地产 光谷汤逊湖畔 独立 双联 联排 260350 250300 176250 联排 2530 元 /㎡ 双联 2900 元 /㎡ 独立 3600 元 /㎡ 20% 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 21 （二）汉口地区 别墅名称 开发企业 所在区域 别墅类别 面积 价格 说明 桂花园别墅 武汉台银房地产开发有限公司 江汉区常青路常宁里特 1 号 独立别墅 联体别墅 200310 180 4000 3500 基本售罄 华苑小区 市住宅开发公司 江汉区红旗渠路 独立别墅 联体别墅 340 240 17001800 待售 佳海华苑 新地置业、佳海房地产 发展大道与黄埔大街交汇处 独立别墅 联体别墅 240280 240300 均 3000 均 2680 基本售罄 碧海花园 武汉宏宇实业 发展有限公司 金银湖畔 独立别墅 联体别墅 200400 200 20204000 2020 一期基本 售罄 嘉禾园 海兴房地产开发有限公司 东西湖区一、二支沟间 独立别墅 355660 27002800 在售 竹叶苑 招银物业 江岸区竹叶山 集合别墅 180220 2170 在售 四季花城 武汉万科房地产公司 东西湖金山大道银桥南 联排别墅 250 3000 不好 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 22 高尔夫城市花园 武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司 天河机场路金山大道 独立别墅 270460 2500 在售 黄金 海岸 湖北汇丰置业有限责任公司 金山大道环湖路东 独立别墅 双联别墅 并联别墅 169310 1880 1780 1680 很好 汀香水榭 武汉美好愿景置业有限公司 金银湖畔 联排别墅 160220 1700 一期售罄 （三） 汉阳地区 别墅名称 开发企业 所在区域 别墅类别 面积 价格 说明 天鹅湖假日山庄 武汉新鸿基置业有限公司 武汉经济开发区三角湖渡假村旁 独立别墅 联体别墅 300 250 2400 2200 基本售罄 碧波山庄 易通房地产 武汉经济开发区后官湖畔 独立别墅 联体别 墅 150500 100 16802380 1580 别墅难卖 金色港湾 新港房地产 武汉经济开发区 , 独立别墅 200500 60009000 一二期基本售 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 23 前临 三角湖 联体别墅 200300 罄 锦绣豪园 武汉勤兴置业公司 武汉经济开发区沌口小区 6 号地 独立别墅 180300 均 3000 一二期售罄 后期别墅难卖 联体别墅 135195 大洋彼岸 武汉鸿亚实业公司 蔡甸区子官湖畔 独立别墅 300500 均 2300 联体别墅 250300 海天一色 武汉美好愿景 /海天集团 蔡甸区官塘湖畔 单体别墅 160300 均 28003200 销售 100% 联体别墅 210320 均 18002800 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 24 二、典型片区配套分析 为更直观的反映目前武汉别墅现状，我司特选取金银湖、沌口、光谷（庙山）三大别墅聚集地来进行综合比较： 金银湖片区 □ 自然环境：金银湖 (附近有很多小湖点缀 )，候 鸟保护区，植物观光园 □ 基础配套： A、 交通：楚天第一道 (金山大道， 100 米宽 )，直通成熟的台资开发区，机场高速公路，环湖路 (沿湖而建，已配备飞利浦路灯 )，马池路的开通，拉近了别墅区与市中心距离，约 16 分钟车程， B、 高尔夫球场，华中最大，标准的 18 洞 72 杆。 C、 人民会议中心，华中最大邮检中心。 D、 跑马场的启动。 □ 市政府的大力支持，投资整治周边的水管，下水道，拟建成武汉的后花园 □ 教育的配套：武汉工业学院，睿升学校 □ 消费观念： A、 商业意识较浓，投资意识较强 B、 喜欢把别墅作为身份象征的附加值。 沌口片区 A、 环境：三角湖，后 官湖，开发区成熟的绿化带 B、 基础配套： 1) 交通：八车道龙阳大道，四车道高架桥，开发区本身成熟的交通体系，距王家湾约 12 分钟车程 2) 大型体育中心：积聚人气的好地方 3) 神龙医院，中百社区超市、小型超市，汽车城等 4) 教育：育才幼儿园、三角湖小学、神龙中小学，武汉外国语学校、江汉大学 C、 消费观念：由于没有长江大桥的阻隔，汉阳的别墅消费群体部分为汉口人，部分为汉阳人，观念相对比较开放 汤逊湖市场分析报告 零度地产顾问（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 25 光谷片区 A、自然环境：南湖，汤逊湖，梅南山， B、基础配套： 1) 交通：六车道，道路系统需修整 2) 教育：这是一大 优势 3) 其它：基本没有 表一：消费观念权数分析 片区 金银湖 沌口 光谷 消费观念 100 80 75 表二：片区配套权数分析 片区 金银湖 沌口 光谷 交通 100 80 90 配套 100 75 85 自然。