房地产市场研究报告石家庄市生态欢乐世界项目建议书

房地产市场研究报告石家庄市生态欢乐世界项目建议书内容摘要：

民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。 （ 1）恩格尔系数下降。 （ 2）交通通信消费呈快速增长态势。 上半年，省会居民家庭交通通信类人均消费支出 元，同比增长 %，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到 %。 （ 3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。 人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到 体育场所健身，到文化场所充电。 社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。 上半年，人均教育文化娱乐及服务支出 元，同比增长 %。 其中参观游览、健身活动、 文娱活动等文化娱乐服务支出人均 元，增长 %； 教育支出人均 元，增长 %。 今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。 （ 4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。 生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务 消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。 上半年，省会居民家庭杂项商品及服务消费人均支出 元，同比增长 %。 其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长 %，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长%。 游客日益理性化： 2020 年五一黄金周期间，石家庄市共接待中外游客 123 万人次，旅游业总收入 亿元，均比上一年同期有大幅度提高。 在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。 在出游方式上，旅游主体由以前的团体游 为主，变成了散客游、自助游为主。 据统计，黄金周期间来石市旅游的游客中团队游占 25%，散客自助游占 75%。 游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时间，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。 自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅游标志牌等硬件设施的逐步完善，另一方面也是游客消费个性化、舒适化的趋势使然。 房地产需求量大： 业内研究人士认为，从 2020 年下半年开始，石家庄市房产价格正进入一个较快的涨升期。 位于石 家庄开发区的楼盘“心海假日”正在接受的预定价格是 3000 多元/平米，而在 2020 年春节前，价格还只有 2700 元 /平米左右；龙凤湖畔的景观地产项目“天籁山水清音”二期销售均价目前已达到 2698 元 /平米。 2020 年一季度，石家庄市商品房销售价格比去年同期上涨 %，其中多层住宅价格比去年同期上涨 %，高层住宅价格上涨 %。 石家庄市房管局发布的 2020 年房产统计资料显示： 2020 年，石家庄市新建商品房 （ 含经济适用房 ） 销售面积 万平方米，成交额为 亿元，分别比上一年同期增长 24%和 %。 其中普通住宅销售面积为 万平方米，交易额为 亿元，分别比上一年同期增加 %和 %，每平方米均价已超过 2020元，并呈供求两旺态势。 对于目前房产市场的旺盛形势，多数行业人士认为，是市场决定的。 供给方面的原因是，房产市场供应处在一个临时断档期，土地、建材价格上涨较快造成了眼下价格上涨的趋势；需求方面一是因为市场本身需求较旺，年结婚需房者达 2 万对，另一方面是城市拆迁改造增加，带来大量引致性需求，第三方面是因农业人口进城和外来人口迁入产生的需求。 除此之外，另外一个不可 忽视的重要原因是，房产投资的增加。 目前，人们能够选择的投资渠道太狭窄，在房产市场一片红火的形势下，房产保值增值的功能被不断放大，资金便纷纷投入到房产市场了。 面对不断升温的房产市场，业内人士预言， 2020 年及以后，石家庄房价还将持续升高，而房地产市场中投资性购房的比例还将增加。 旅游业迅猛发展： （ 1）河北省 2020 年，河北共接待海内外游客 7385 万人次，其中接待海外游客 万人次，旅游总收入 350 亿元，接待人次和总收入分别比历史上最好的 2020 年增长％和 ％，继续大 幅度高于当年全省国民经济和全国旅游业平均增长速度（以上数字由省旅游局提供）。 （ 2）石家庄市 石家庄市旅游业自 20 世纪 80 年代起步，经历了二十多年的发展历程，取得了长足的发展。 现已成为河北省乃至华北地区重要的旅游城市，是海内外宾客旅游观光、休闲度假目的地之一。 石家庄市发展旅游业有着省内其他城市及周边省会城市无可比拟的优势。 一是综合实力强，基础设施好，旅游功能比较完善，发展旅游业有较好的硬件设施；二是作为河北省省会和交通、通讯枢纽，城市知名度高，人口流动量大；三是地理位置优越，距离北京、天津仅 300 公里左右 ，又是北京、天津等地游客去往河南、山西等地的中转站；四是旅游业起步较早，为进一步发展积累了经验。 因此今后要进一步发挥优势，抓住机遇，加大工作力度，加快发展步伐，从计划、投资、财税、物价、土地、交通、电力、建设等方面，研究制定一系列优惠政策和扶植措施，为旅游业的大发展创造必要的条件和宽松的政策环境。 石家庄市的旅游资源十分丰富，这其中既有历史文化名城、现代革命纪念地等人文资源，又有山林、湖泊、温泉等自然资源，还有风俗民情、商贸购物、都市观光等独特资源，不仅种类全、数量多，而且开发价值很高，旅游资源的特点是“红 、绿、古、新”，将重点发展红色旅游、绿色生态旅游、古迹名胜旅游和新都市旅游。 秀山胜水、古寺名桥、革命圣地、新兴大城市为旅游业发展奠定了良好基础。 全市现有国家级重点文物保护单位 18 处，省级重点文物保护单位 105 处，市、县级重点文物保护单位 240 余处，各类文物景点多达 1200 余处；有国家级风景名胜区 2 处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区 2 处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城 —— 正定；以及省级旅游度假村 4 处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园１处（五岳寨），省级森林公园 7 处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省级爱国主义教育基地 6 处。 独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。 石家庄市目前已形成比较完备的旅游产业体系。 全市已建成开放且有一定规模的旅游景区 40 余处，星级宾馆 24 家，涉外定点饭店 12 家，定点餐馆 5 家，景区内集体、个体旅游宾馆饭店 510 家，全市旅游宾馆（饭店）总床位近 2 万张。 现有国际旅行社 12 家，国内旅行社 85 家，旅游产品定点生产厂 4 家；旅游汽车公司 2 家，全市旅游直接从业人员达 万人。 （ 3）鹿泉市 鹿泉市西倚太行山，北濒滹沱河，旅游资 源丰富。 全市有自然旅游资源 4 类 27处，人文旅游资源 10 类 20 处，其中有国家 4A 级风景区 1 处，省级风景名胜区 1处，河北省重点文物保护单位 4 处，鹿泉市重点文物保护单位 6 处。 在大量旅游资源中，抱犊寨、历史文化名山封龙山和宗教圣地龙泉寺的地位尤其突出。 石家庄城市空间发展战略把鹿泉市确立为“省会西花园”。 经过近 10 年的开发建设，目前，鹿泉市旅游初具规模。 现已开放的景区有 10个即 5 个自然风光旅游点：抱犊寨、龙凤湖、封龙山、西山森林公园、九景山庄， 5个宗教旅游点：龙泉寺、莲花山、玉皇顶、十方院、灵岩寺，共开放景区面积约 46平方公里。 正在开发建设的景区（点）有双龙山森林公园、青幽峪、水峪生态园区、宝泉寺等六处。 景区知名度不断提高，游客遍布省内外，各景区基础设施不断完善，功能较为齐全。 秀美的景色吸引了大批的中外游客到鹿泉旅游观光，龙凤湖南、北岸开发、双龙山公园等一批新景观正在加紧建设，军事游乐园、封龙山开发、动物园搬迁项目已经确定，北起抱犊寨、南至封龙山 30 余华里的“西山旅游休闲带”已初步形成。 现直接从事旅游业人员 1360 人，间接从业人员 2700 人，共计 4060 人。 2020年接待游客 190 万人次，景区旅游收入 2560 万元， 社会综合效益 亿元，占全市国民生产总值比重的 3%。 石家庄市域游乐场所和人造景观分析： （ 1）水上公园 水上公园是石家庄市民心河沿岸 22 个公园之一，前身是数个废弃的大窑坑，废窑坑既大又深，坑内臭水、垃圾充斥。 1997 年，市委、市政府决定在这里修建公园，引民心河之水，并于 1998 年 10 月 1 日正式建成开园，成为一个集休闲与娱乐、知识与趣味于一体的综合性城市公园。 水上公园占地总面积 570 亩，其中水面面积 170亩。 共分六大景区，三十多个景点，景区分为生命之源、开心娱乐、水上游览、欧陆风情、燕赵之光 、金霞天寿六大景区。 位于公园东部的游乐项目区，吸引社会资金近 3000 万元，引进游乐项目 28 个，成为石家庄地区项目最多、最大的游乐场。 其中的海战船遨游太空、阿拉伯飞毯、浑天球、超大型激流勇进，均按项另行收费。 占地 2020 平米的儿童乐园内，有 60 平米的超大蹦蹦床加滑杆，滑车等游艺设备，以无动力的设备达到有动力的效果。 （ 2）天山海世界 AAAA 级旅游景区，又名河北天山全民健身活动中心，坐落在河北省石家庄高新技术开发区内，总建筑面积 17000 平方米， 1999 年 10 月建成开放，是目前市内规模最大、服务功能最齐全 、集娱乐、休闲和健身为一体的室内恒温大型水上乐园。 该项目以 “ 水 ” 为主体，处处体现了水的存在。 万余平方米的戏水大厅，分儿童戏水区、成人戏水区、按摩区、造浪区及漂流河。 为了满足冬泳的需要，戏水大厅设置了恒温设备，保持了室温 30℃，水温 27℃；为了解决水质问题采用了 24 小时不间断循环水消毒，使水的纯净度达到国际标准；另外特设了一次能容纳 200 余人的快餐厅，以及桑拿、保健、按摩等设备设施。 投资方天山集团计划建设二期工程，拟建商场、星级酒店、写字楼。 （ 3）“希望绿洲” “希望绿洲”位于石家庄东南分区内，南临塔北 路，东临谈固东街，北、西临规划路。 公园总占地面积约 170 亩，总投资约 3 亿元。 “挖掘历史文化、弘扬革命文化、繁荣现代文化”是 “ 希望绿洲 ” 公园的建设思路。 “ 希望绿洲 ” 把经典园林、燕赵文化和青少年素质教育有机结合起来，是集园林景观、文化性、娱乐性、教育性为一体的园林景观。 公园分为六大景区：燕赵之光景区（传统文化）、太行风情景区（革命文化）、希望之舟景区（现代文化）、自然博物馆景区、传统美德景区、综合服务区。 综合服务区是青少年的活动区，将设机器人挑战区、电磁场游戏等。 “ 希望绿洲 ” 现已开始招 商，整个工程计划到 2020 年完成。 （ 4）植物园 北京好时光儿童健身活动中心投资 800 万元，在植物园西北角建设大型过山车、双龙出海等 10 个游乐项目，吸引了大量的游客， 2020 年五一黄金周期间共接待游客 11 万人次，比去年同期增长了 80%。 可见游乐园和游乐设施在石家庄其周边地区极具市场潜力。 （ 5）项目区（青龙山）周边 ① 蟠龙湖：位于石家庄南 25 公里元氏县境内的省级旅游主题公园旅游区，主体为水库，水域面积 平方公里，库容 7387 万立方米，以开展水上休闲娱乐活动为主：水空飞人、快艇队形、皮划艇表演、划船、游泳、垂钓、沙滩排球、 冲水滑梯及民间艺术演出等。 周边还有蟠龙寺、蟠龙洞等景点。 ② 封龙山景区，收费很低，尚未对游人全部开放 ③ 龙凤湖、凤凰山，已初步建成，度假村、别墅为主，别墅售价 2020～ 3000元 /平方米 ，因开发主体多而风格不一，现正在做主题乐园旅游区总体规划。 （ 6）正定县 正定现存文物古迹众多，号称 “ 八朝古建、千年古韵 ” ，无论从建造年代、建筑风格、文物价值方面，还是保存的完整程度方面都在我国享有盛誉，有 “ 中国古建筑博物馆 ” 之称。 正定县内还有为数不少的微缩型主题乐园，如根据《红楼梦》描述建造的清式建筑群荣国府，西游记 宫、封神演义宫，军事游乐园。 位于大佛寺东邻的野城，以巴比伦空中花园式建筑布局，利用现代技术手段，荟萃再现了古今中外的历史典故、神话传说、名胜古迹等。 外地游客到石家庄览古，在众多的古迹名胜中，两处景点是必看的：一是正定的隆兴寺，一是赵县的赵州桥。 而荣国府、西游记宫、赵云庙、封神宫等现代人文景点，则门前冷落。 数据也印证了这个现状，据正定县文物保管所的贡所长介绍，文保所共管理 7 个名胜古迹景点， 2020 年，除隆兴寺接待了三十多万人次的游客外，其他 6 个景点接待的游客人数都不多，荣国府也仅 10 万人次。 （以上部分资料和 数字由各地主管部门提供，部分是规划组调研所得。 ） 市场发展预测 SWOT 分析与对策： “生态欢乐世界”虽然优势明显，机会众多，但也面临一系列困难，存在着潜在的威胁。 只有在正确分析各种利弊的基础上，才能扬长避短，把握机遇，消除威胁，使该项目持续、健康、高速发展，实现做好、做精、做强目标。 一、优 势 基地内资源的可塑性好，外部交通便捷。 生态欢乐世界 “ 核心建设区 ” 规划用地约 2600 亩，周边 “ 生态农业 环境 保护区 ” 1600 余亩， 规划区域范围内 拥有优美、极具观赏价值和利用价值的山峦山 坡，区内层峦叠嶂、水清苗壮，基地内资源的可塑性好。 项目距石家庄市环城高速铜冶出口匝道仅 2 公里，距石家庄市中心（火车站） 15 公里， 位处“封龙山历史文化区”入口，紧邻河北省会石家庄市， 区位和交通。