房地产市场研究报告柳州尔海山庄项目可行性研究报告

房地产市场研究报告柳州尔海山庄项目可行性研究报告内容摘要：

起步。 特别是 2020年、 2020 年柳州旧城改造全面启动，进一步促进了房地产市场的发展。 在 2020年柳 州房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积 万平方米，比上年增加了 20%。 a） 市场供求两旺，交易再创新高 2020 年，柳州商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，柳州商品房成交继续保持旺盛势头，在连续 3 年的高速增长后继续大比例攀升。 其中： 供应 —— 全年批准预售面积 ，比 2020年增加 60%% 成交 —— 全年预售登记面积 ，比 2020年增加 20% b） 高速发展的势头具有强大的支撑因素： 柳州房地产市场的发展近年还将保持高速发展的势头，主要 根据如下几方面因素： ※ 城市扩张，促进柳州房地产市场的发展。 柳州在未来 5年的市区人口在现有 100万元的基础增加 50 万人口，以每人居住 10平方米，将增加 500万平方米住宅的需求量，还不包括改善居住环境的更换需求，而柳州至 2020年 8月历年累计住宅开发施工面积仅 360多万平方米，需求与供给存在很大的差距。 ※ 柳州城镇人均居住面积偏小，仅 平方米（ 2020 数据），距离全国人平均住房建筑面积 平方米以及世界正常发展水平的人均住宅建筑面 积 3035 平方米尚有很大的差距，现有内部住宅需求量还很大。 ※ 旧城改造拉 动住宅市场的需求。 柳州旧城近两年拆迁住宅面积达到 100万平方米，拆迁势头还将持续至 2020 年的城市改造完成。 旧城改造面积一平方米将拉动 平方米的需求（根据惯例），旧城改造拉动需求市场也是市场持续火旺的有力支撑点； ※ 柳州市整体经济高速发展，就业机会增加，人们可支配收入增加，购买力的提升为房地产的发展提供稳固的支撑，近年来柳州居民可支配收入保持 20%左右的增长速度，失业率保持在 极低水平。 c） 市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁： 2020年全年新增经营性项目 土地出让面积为。 这个数据将直接影响到近年的市场供应， 2020年柳州住宅消费市场非常火暴。 可以预见， 2020 年以至今后几年市场氛围良好，但竞争将相对激烈。 三、柳州高尚住宅市场整体情况： (一 ) 柳州房地产中高尚住宅市场发展回顾： 相对于其他同等接别和经济水平的城市，柳州的房地产市场起步晚起点低，真正意义的高尚住宅只有在近年才出现，主要以如下住宅的开发面市为标志： 鸿府和蓝色港湾：推出时间为 2020 年初，特点为：地处传统商业旺地五星商圈，周边配套完善，交通便利、户型主要以三房两厅以上大户型， 房价在 3500元 /平方米左右，销售情况非常理想。 桂中别墅：推出时间为 2020 年中，属于柳州别墅市场的一个尝试，特点是：欧洲风格三层别墅，户型和建筑特色一般，园林一般，面积较大。 售价为 60100万元 /栋。 销售情况尚好，现已经售出 90%。 经典时代：推出时间为 2020 年初，特点为：地处城市新的行政政治中心的江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，分别代表北派和岭南派的建筑风格，项目规模大，配套完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。 经典时代多层住宅售价为 2100 元 /平方米，别墅售价为 60100 万元 /栋。 销售情况非常理想，现已经售罄。 金河湾：推出时间为 2020 年初，特点是：地处河西新区柳江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，岭南派的建筑风格，项目规模大，园林规划较好，配套相对完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。 售价在 18002020 元 /平方米。 销售情况较好，一期推出已经售罄，二期 2020 年推出依然热销。 华林君邸：推出时间为 2020 年 10 月。 特点是：地处河东行政区，社区园林规划好、物业产品比较先进（采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合），建筑风格超出柳州市场现有楼盘，现楼销售。 售价在叠拼式别墅 （大复式的形式） 35004000元 /平方米，多层 28003000 元 /平方米，销售火暴。 凤起新都：推出时间预计在 2020 年。 特点是：地处城市出口（桂柳高速入口处），项目超大规模（占地 430 亩），大社区，规划配套完善。 户型包括一房、两房、三房、四房和复式楼各种户型，推盘价约 2500 元 /平方米，销售现场关注度较大。 (二 ) 柳州高尚住宅发展的特点分析： 根据对柳州近年推出同时代最高尚的住宅的特点和销售情况的分析，我们认为柳州高尚住宅体现如下特点： 近年来，房地产项目品质不断提升，产品综合竞争力所产生的效应逐 步取代单一竞争优势的效力； 整体来说，柳州现有房地产市场尚属于比较初级的阶段，高尚住宅真正的 高尚含金量不足，相对房地产市场比较发达的城市尚有很大的差距； 柳州居民对高尚住宅的要求越来越高，对高尚住宅的追捧度和热心度较强，需求非常旺盛； 高尚住宅价格已经达到一定的高度，价格与其对应的产品品质不相符，反应居民对高尚住宅的心理承受力较强。 豪宅以及别墅的产品尚属于市场空白（现市场上没有真正意义的豪宅或别墅），开发空间较大。 (三 ) 柳州市高尚住宅未来的趋势： 由于政策因素，柳州自 2020 年 6 月份已经不再批 出别墅用地项目，项目已经批出的项目只有包括本案项目和柳州市协和房地产开发有限公司的龙潭公园别墅地块（约 230 亩）的两个项目，相对来说，别墅的开发量受到源头的限制，根据对柳州高尚住宅市场的分析，我们对柳州今后高尚住宅的未来趋势预测如下： 别墅项目之间的竞争相对较少，别墅的开发成功率较大。 （据悉协和龙潭公园别墅项目将于 2020 年年底后才可能启动）。 豪宅市场供应量将呈上升趋势，预计在柳州未来三年高尚住宅的投放量将达到 30 万平方米（凤起新都不算严格意义的高尚住宅），竞争相对比较激烈。 高尚住宅的边沿化 趋势明显。 市中心由于受地价以及土地规模的影响，难以形成真正具有品位的高尚住宅区域，随着柳州城市的改造和市政道路的建设，稍微偏离市中心的具有独特自然景观的地块更具有开发高尚住宅的基础。 项目产品以及 产品的细节设计将受到更多关注，相对于其他概念而言，其重要性将明显提高。 外地甚至境外设计师将更多地进入柳州的设计市场，将会带来更多令柳州耳目一新的概念和设计。 高尚住宅的产品将出现革命性的突破。 产品将成为高尚住宅项目竞争的制胜法宝。 高尚住宅项目的营销层次将得到提升。 在 2020 年中前，柳州当地的营销策划公司仍占 据多数项目。 随着广东和上海的营销策划机构的陆续抢滩，特别是高素质的楼盘更加是外地专业营销策划机构的主要目标。 随着外地专业机构的介入，项目的营销层次将得到整体的提升。 华林君邸就聘请（香港）决策资源中地置业作为其产品策划和营销策划机构。 整体需求将会平稳中有升，对顶级项目的追捧将持续火旺。 柳州相对其他城市其高尚住宅的开发层次尚属于初期，现有开发的产品与其城市经济地位具有较大的差距，一直以来没有良好的产品满足高端客户的需求，顶级项目的市场容量的随着高品位项目的开发被释放（特别是别墅项目的开发将满足高端客户的 需求）。 另外随着经济的持续高速增长，越来越多的人群进入享受高尚住宅的时期，多高尚项目的需求将稳中有升。 (四 ) 目前柳州高尚住宅项目开发的风险及对策： 风险点： 目前，高尚住宅市场红红火火，但高位风险也随之凸现，集中表现在客源、产品、地段三者之间的矛盾，分别体现在： a） 价值选择风险：受静态市场局面的诱惑，高价位拿地，而开发与销售动作迟缓；远离市场热点区域或过早进入“尚无人气”的潜力版块，“单打独斗”； b） 价值创造风险：比如在市远郊且交通不便的区域开发联排式别墅，开发总价高但无明显膏腴同类产品的港商住宅，项目产品具有 明显的规划设计质量缺陷； c） 价值传播风险：比如：过于依赖产品优势和外部市场环境而轻视营销的作用；营销模式简陋单一或者不恰当。 对策： 在竞争激烈的市场环境下，开发尚应该高度重视开发中存在价值选择风险、价值创造风险、简直传播风险，形成正确的开发策略： a）细致、充分、深入的市场研判； b）精准、到位的市场定位； c）创造品质优越、市场接受度高的产品； d）准确的营销主题； e）创新的营销手段。 第四章 项目开发研究和预测： 根据上述对柳州经济和柳州房地产市场以及柳州高尚住宅市场的分析研究，结合本 项目的时机情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。 一、项目环境分析 地块周边景观： a） 东方景观：项目东方为莲花山系（莲花山由诸多山丘围拢呈莲花状）的东南角，山形为独特的喀斯特山体，形状奇特而优美。 b） 西方景观：西方近景为刚投入适用之广西最大的长途客运站 —— 莲花车站，远景为观音山，也是喀斯特山体的小山 c） 南方景观：项目南方为莲花山系的最南端，也是独特的喀斯特山体的小山。 d） 北方景观：项目北方近景为建设中的商业和住宅项目 —— 宝莲新都，远景为柳州机械厂厂区，景观尚可。 项目周边配套： a） 商业配套：项目北面建 设中的宝莲新都占地面积 230 亩，商业建筑面积达到 10 万平方米，是一个具有完善商业结构的商业住宅综合项目； b） 文化配套：项目西北方向有广西商校和广西工艺美术学校，文化氛围比较浓郁，同时柳州机械厂内有小学，距离中学十三中仅 3 站路，文教配套尚可； c） 环境卫生、社会治安情况：项目周边随着柳石路的改造，整个项目的环境得到很大的改善，加上宝莲新都的建设，和南二环路的建设以及阳和搭桥的建设，周边的环境已经具备开发高尚住宅的条件。 由于该区域没有太多的出租屋和农民房，大多数是旧工业厂房，社会治安情况相对较好。 d） 交通条件：交通条件 本项目具有先天的优势，相比其他区域，包括长途汽 车、公交和机场，柳石路是城市进出的主干道，项目面前南二环路接城市内环路的南环路，柳石路接动环路，均为城市主干道，交通极端便利。 e） 周边景观：项目南面为柳州洛维旅游风景区，西边为羊角山和龙潭公园，靠近项目紧邻莲花客运站的柳石路西侧为人工建设的城市休闲广场，周边景观尚好。 二、项目地块 SWOT 分析： 通过以上分析，我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源，在进行项目定位之前，我还进行项目地块的 SWOT 分析： 优势分析： d） 交通便利：在上文已经阐述； e） 周边环境较好： 上文已经阐述； f） 文化氛围：处于学校周围，文化艺术氛围浓郁； g） 自然条件：有山两面包围，后有靠山，前景灿烂； h） 项目本身地块：地形呈扇型，地块平整，无须搬迁，顺延山势，造景方便，地质勘测表明地下水丰富，造水景条件成熟； i） 周边经济未来前景好：洛维风景区和阳和工业园成为柳州旅游产业和工业的主力。 劣势分析： a）长途汽车站的影响：长途汽车站，容易给客户一种杂乱的感觉，不利于营造高尚品质氛围； b）主干道车流量大，存在噪音污染； c）环境卫生存在隐患：周边尚没有形成高尚社区的环境，需要一定时间营造氛围； d）城市规 划的影响：城市规划中没有明确该区域的功能，致使可能存在其他与本项目定位格格不入的项目产生。 机会分析： a） 用地规模：相比市区其他项目，本项目属于中大型楼盘，具有一定的规模，有发展空间； b） 市场别墅地不再批出，成为柳州最后一个别墅项目成为可能； c） 市场尚属于竞争初期，竞争特别是高端产品的竞争较弱； d） 未来阳和工业园的起动以及阳和大桥的通车成为促进本项目迅速提升的一个有利因素； e） 通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件，实现错位开发。 挑战分析： a） 消费习惯：柳州人民消费习惯于在市中心购买豪宅，在稍 偏于市中心的区域需要一个宣传灌输的过程； b） 竞争楼盘开始增多，客户选择面大，特别华林君邸以及凤起新都项目的启动，对本项目的销售具有一定的影响。 结论： 本项目地块具备开发高尚住宅的条件，但需要与柳州市场的产品进行错位开发，确保项目的成功运作。 因此项目的建筑规划、园林规划以及后续的营销策划包括物业管理非常重要，项目的开发必须有一支具有成熟高尚项目运作经验的团队实施。 三、项目市场定位 (一 )项目市场细分： 随着城市化进程的不断加快，人们对喧嚣的城市生活越来越厌倦，需要回归自然，对清新的空气和幽雅的生活环境越 来越向往，对于收入较高的白领以上阶层，他们往往把目光投向一些郊外环境主题楼盘。 根据上面对柳州房地产进行的宏观分析以及对本项目区域房地产情况进行的微观分析，我们的目标客户锁定位柳州市收入较高的高级白领以上的富人阶层。 根据我们前面的市场调查，我们发现柳州房地产市场中高端现为柳州市场的空白点，楼盘普遍在低品质运行，相比周边桂林和南宁都有不小的差距，更罔提广州、深圳等房地产市场发展前沿的城市，这与柳州整体经济水平有很大的反差（柳州的经济实力与南宁基本持平，大大超过桂林）。 基于对柳州整体经济消费力和房地产市场现状的分 析，以及本项目的开发条件的研究，我们对本项目设定的目标市场为： 别墅项目： ※ 从地理上细分：柳州市区以及柳州下属县镇； ※。