房地产市场研究报告中原20xx年苏州越溪项目市场调研报告

房地产市场研究报告中原20xx年苏州越溪项目市场调研报告内容摘要：

%，占消费支出比重 %，同比下降 个百分点，但医疗保健品中 的保健器具消费猛增，人均 元，而上年同期仅为 元，运动型保健器具正成为越来越多的家庭需要。  居住环境继续改善 2020 年全区城镇居民人均居住消费支出 元，同比增长 %，占消费支出比重 %，同比提高 个百分点，其中用于住房装潢的人均支出 元，是上年同期的 倍，占居住消费支出 %，同比提高 个百分点，城镇居民对家庭居住内环境越来越重视。  杂项商品和服务消费平稳增长 2020 年全区城镇居民人均用于杂项商品和服务的消费支出 元，同比增长 %，占消费支出比重 %，与上年同期持平，其中用于理发和美容 ，同比增长 %，占杂项商品和服务消费支出比 重 %，同比提高 4 个百分点。 2020 年吴中区社会消费品快速增长的原因 2020 年， 吴中区 全年实现社会消费品零售总额 997137 万元，比上年增长 %。 社会消费品零售总额增幅比全市提高 个百分点。 限额以下零售企业增长明显高于限额上企业。 由于吴中区大部分居民是分布在各镇区，各镇区鲜有大的零售企业，故限额以下的增长形势明显好于限额以上单位。 2020 年，全区 33 家限额以上贸易单位实现社会消费品零售总额 312200 万元，同比增长 %；限额以下贸易单位和个体户实现消费品零售额 684037 万元，同比增长 %。 其中个体户实现社会消费品零售总额占全区比重达 %，比上年增长 %。 消费品零售额较快增长主要有以下几点成因：  人口规模扩大、人民群众收入的稳步增长是拉动消费品市场内需的主要因素 2020 年我区的城镇居民可支配收入 20432 元，比上年增长 %；农村居民纯收入 9652 元，同比增长 %。 居民收入的稳步增长是拉动消费增长的主要力量。 人口规模 快速扩张，消费品市场人气足。 2020 年底吴中区外来人口已达 万，差不多已接近 万本地户籍人口这一数目，形成了超过百万的消费人群。 吴中区消费品市场持续保持较高增长，人口规模的扩大也是一个重要因素。  旅游业加快发展，助推消费品市场兴旺 2020 年吴中区吸引中外游客 649 万人，旅游收入 亿元，增长%。 特别是黄金周带来的商机更为明显，据有关调查显示，黄金周游客的消费，有一半能形成社会消费品零售额。 旅游对餐饮住宿拉动特别明显， 2020 年 吴中 区住宿餐饮业实现零售额 亿，同比增长%。 旅游业是拉动消费增长的助推器。  商贸流通载体建设亮点多，专业市场形成特色 2020 年吴中区围绕商贸流通 “ 六大板块 ” 和 “ 十大市场 ” ，加快建设步伐。 城市中心商贸区建设升级全面启动，木渎和郭巷汽车交易市场的初具规模，南环桥农副产品批发市场移至吴中，粮食批发市场，花卉苗木市场，羊肉交易市场，书画市场，汽车配件市场等各具特色，占有 一 定的 市场份额。 此外，甪直甫里商业中心，阳明山花园酒店开门迎客，易初莲花、百联超市落户木渎。 这些专业市场不仅给商贸流通带来了商机，也为零售市场带来了生机和活力。 据统计， 2020 年批发业 实现社会消费品零售总额比上年翻了一翻多。  消费升级成为市场增长的主要拉力 随着我市城乡居民收入的快速增长，中等收入群体正在不断壮大，有力地推动 了 我市居民消费结构加快升级。 城乡市场变化主要表现在以下几个方面：近几年吴中商家根据市民消费需求的变化，普遍实行品牌经营战略，营造品牌消费氛围，居民消费行为中对品牌的认同感日益强化，品牌商品的质量、独特的风格、气质、文化特质正在越来越多地影响着人们的消费行为。 目前，无论是住房、汽车、耐用消费品还是日用消费品的消费，名车、名表、名牌服装、名牌化妆品等正越来越多地进入大众的 消费视野，品牌消费已进入快速发展阶段，各种名牌产品的消费量正节节上升。  商家营销手段层出不穷，激发市民消费 商家营销手段层出不穷，激发市民消费。 许多商家充分利用 中国传统节日和流行节日 举行了形式多样的促销活动 ，对 拉动消费增长 很有成效。 小结 吴中区近年来取得了较快的发展， GDP 持续保持快速的增长，第三产业增加值逐年大幅度上升，全社会固定资产投资和社会消费品零售总额都取得了跳跃式的发展，人民生活水平逐步提高，有利于吴中区房地产市场的发展。 4. 越溪副中心概况 越溪副中心现状及规划 越溪副中心区域界定 越溪副中心将东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约 平方公里，由越溪老镇区、核心区和扩展区三部分组成。 整体发展情况综述 越溪 板块 可谓是吴中区的一片处女地，房产开发还尚处于起步阶段，只是由于区政府在该区的安家落户才带动了该区域的发展。 目前该 板块已经被规划为 未来吴中区的副中心，发展潜力强劲。 而从区域的产品上来看，该区的产品以别墅和住宅为主。 不过随着政府的改造， 该区域的商业开发也逐渐开展起来。 越溪板块的 交通网络四通八达，友新 高架、越湖路、绕城高速、东太湖大道等优质高效的交通动脉，使得这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。 友新高架向北 15 分钟车程快速对接城区，向南连接吴江苏震桃一级公路，绕城高速实现了板块与城市外的快速交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区，承担了生态走廊的任务。 同时，从政府规划上来说，在这片约 10 平方公里的土地上，友新高架路两侧将形成东西两大片区，两大片区中又规划了五大居住区域。 虽然目前该区域的人口仅为 万人左右，但政府规划中已将该区域人口设定为 12万，规 划居住用地 400 公顷左右，占整个规划用地的 %。 除了配套国际教育园以及几大住宅区的商业区域，该区块还规划有 4所小学（其一为九年一贯制）和两所中学（含初高中）。 相信不久的将来该地区的居住氛围是非常浓郁的。 该板块向南与吴江彻底联通之后，吴江的住房需求也会被吸引过来。 越溪板块的商业配套情况 目前越溪板块的商业配套基本以街铺的形式为主，只有在国际教育园内有着相对集中的商业设施。 街铺主要分布在越城西路、越翔路、越城东路以及莫舍社区的吴山街上，另外越湖路上也有一些旅馆、洗浴中心、餐饮等配套设施。 其 中越城西路和越翔路上的商铺最为成熟，空臵率也 最低，莫舍社区的吴山街上的商铺目前入住经营的商家比较少，大多数铺面处于空臵状态。 从经营业态上来看，越溪板块的商业配套基本以满足周边居民和国际教育园的学生日常生活需要为主，主要业态包括餐饮、服饰、日用百货、饰品、五金、杂货店、果蔬、便利店、游戏厅、洗浴中心和电信、银行等营业网点为主。 其中餐饮业态占据了绝大部分的比重，这在一定程度上反映出，越溪板块存在着较大的深层次需求。 图 4－ 1：越溪板块商业业态分布情况 35%15%20%5%5%10%10%餐饮服饰日用百货五金建材休闲娱乐银行、电信其它 数据来源：上海中原 从经营面积来看， 50～ 100 平方米 的商铺面积成为目前越溪商铺供应的主力面积段，而 100～ 200 平方米的商铺面积紧随其后。 图 4－ 2：越溪板块商业经营面积段分布情况 5%20%35%30%10%5 ～1 5 m 21 5 ～5 0 m 25 0 ～1 0 0 m 21 0 0 ～2 0 0 m 22 0 0 m 2 以上 数据来源：上海中原 从租金水平来看，由于越溪板块的商铺大都集中在越城西路、越翔路以 及国际教育园，且空臵率较低，因此其租金水平始终保持在一个理想的状况，目前租金水平基本在 2－ 3元 /平方米〃天之间。 但是在一些位臵稍微偏远的区域，以及面积较大的商铺，其租金水平则比较低，基本在1－ 2 元 /平方米〃天之间。 越溪副中心规划 整个越溪副中心规划的形态可概括为 “ 一轴、二心、五片 ”。 “ 一轴 ” 为东西贯通的绿化景观轴，也是城市的一条发展方向轴，位于整个规划区的中心部位，通过该轴的设臵使东西两侧在空间景观上衔接。 “ 二心 ” 分别为友新路两侧的公共设施用地，位于规划区中心部位，主要集中行政办公、文化娱乐、医疗卫生、体育设施、商业金融等，二心也是越溪新城的购物，休闲、文化娱乐的主要场所。 “ 五片 ” 即为五个居住片区，以建设一些多层和小高层住宅为主，并根据各自用地规模设臵相应的配套服务设施用地（如中小学、邻里中心、公共绿地等）。 功能定位：越溪城市副中心是苏州吴中区西南片区中心，具有商业、金融、 文化娱乐、行政办公和居住功能的城市综合功能区；是景观及生态环境良好的城市形象标志性区域；是体现城市文化发展与历史时空延续的现代城市风貌区。 总体目标：规划将越溪城市副中心建设成为经济发达、设施完善、环境优美、富有江南水乡特色的现代化片区中心。 在城市形象上，代表着苏州吴中的发展成就，并反应了苏州吴中城市特色，能顺应城市南扩，能完善吴中城区功能，塑造吴中新景。 图 4－ 3：越溪副中心功能规划 资料来源：中国城市规划行业信息网 图 4－ 4：越溪副中心土地用途规划 资料来源：中国城市规划行业信息网 图 4－ 5：越溪副中心交通规划 资料来源：中国城市规划行业信息网 图 4－ 6：越溪副中心未来发展方向示意图 资料来源：中国城市规划行业信息网 图 4－ 5：越溪副中心未来全景图 资料来源：中国城市规划行业信息网 国际教育园情况 截至日前，国际教育园 南北两区入驻院校已达到 13所，整个国际教育园师生数超过 8 万人 ，距离 2020年全面建成后的规划总人口只差 2万人。 苏州国际教育园 2020 年 3 月奠基，分南北两区开工建设，总投资为70 亿元 ，目前 已完成 亿元 的 工程量，占总投资的 80%，累计完成和在建建 筑总面积 约 180 万平方米，其中教学用房 81万平方米，生活用房 44 万平方米，学生公寓及商业配套 56 万平方米，南区已基本建成，北区初具规模。 旺山工业区 旺山工业园北靠石湖景区，东接苏州吴中经济开发区东区，南临吴江市，西近太湖。 规划范围东依苏州友新路、西至横泾苏旺河，北起越湖路，与上方山石湖风景区以及苏州国际教育园区为邻，南临太湖，总用地 平方公里 (含越溪建成区 )。 主要发展高科技产业，是一个具有高品质环境的综合片区。 越溪标准工业坊：位于旺山工业园的中心，地处越湖路之南、绕城高速公路之北，龙翔 路之西，工业坊内主体标准厂房有两种套型，一种套型是：车间一层，办公楼；二层，沿口高度 米，建筑高度 ，总面积约 3090㎡，（其中办公楼约 860 ㎡、车间约 2160㎡），另一种套型是：车间二层，办公楼三层，度层沿口高度 米，二层沿口高度 5米，建筑高度 米，总面积约 5480 ㎡（其中办公楼约 1150 ㎡，车间约 4350 ㎡）。 二期标准厂房正在筹建中。 工业坊配套设施用地约 77 亩，规划建设较大规模的高、中、低不同档次和类型的打工楼住宅小区、商业区，总建筑面积 ㎡，绿化率 58%，目前一期工程 已经启动并即将竣工。 整个工业坊精细规划，布局合理，吸引了越来越多的中外投资商前来进驻，与越溪人携手共进，共创越溪的美好未来。 越溪高科技创业园：位于旺山光电高科技工业园的南侧，地处东太湖路之南，苏旺路之东， 30 幢标准厂房耸立于绿色环抱之中，两旁道路四通八达，环境优美，交通便利。 其中 A 型厂房建筑面积 3000－ 8000m2；B 型厂房建筑面积 10000－ 12020m2。 越溪副中心周边住宅市场情况 越溪副中心周边的住宅市场，近两年来开发建设了众多大规模的住宅项目，其中包括石湖之韵、石湖华城、锦悦苑、锦和 加州、水岸清华、石湖庭园、石湖小镇、越湖名邸等项目，这些项目未来两到三年的时间内，将供应 170 多万平方米的住宅、别墅和商业面积，其中绝大部分面积为普通住宅，且其房型集中在三室二厅和二室二厅，面积大约在 80－130 平方米之间。 另外，这些项目的商业部分基本为沿街社区商铺的形式，其中石湖华城拥有将近 15 万平方米的沿街商铺面积，锦悦苑有约 1万平方米的商业面积，越湖名邸同样有较大的商业体量。 目前，该区域的住宅项目由于规划的明确并实施、产品物美价廉，交通环境优越等因素支撑，其销售情况都相对比较理想，目前销售均价基本在 4000－ 4500 元 /平方米。 表 4－ 1：越溪副中心周边住宅项目情况 物业名称 物业地址 总建筑面积 （万平方米） 目前价格 （元 /平方米） 交房时间 锦悦苑 南溪江路明溪路 5000 － 石湖庭园 南溪江路明溪路 － 锦和加州 越溪街道溪翔路 4500 石湖华城 越湖路 1083 号 46 4300 石湖之韵 越湖路 4500 越湖名邸 越湖路 56 － － 水岸清华 友新路越湖路 20 － － 石湖小镇 越湖路与马庄路 10 3300 数据来源：上海中原 小结 越溪副中心尽管目前的居住氛围还不是非常的浓郁，商业配套设施不够完善，但是其发展速度以及未来的前景都大大支撑了。