成都龙泉驿区世纪广场写字楼项目可行性分析报告

成都龙泉驿区世纪广场写字楼项目可行性分析报告内容摘要：

于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高， 2020 年上半年销售价格出现较大幅度的上升。 甲乙级写字楼价格差距缩小 各等级写字楼销售价格（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，甲级写字楼销售价格为 18845 元 /平方米，价格相对较为平稳，变化不大。 甲级写字楼在 2020 年经历了一次较 大的价格上涨之后， 2020年价格趋于平稳。 乙级写字楼销售价格为 12181 元 /平方米，进入 2020 年上涨步伐明显加快。 由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。 商务公寓销售价格为 7655 元 /平方米，由于精装修、 LOFT 挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。 例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的 LOFT 产品单价处于市场领先水平。 新开盘项目热销 重点项目开盘情况（ 2020 年上半年） 项目名称 开盘时间 价格 （元 /平方 米） 开盘情况 白金瀚宫国际大厦 202012 10000 写字楼推出 7~15 层，销售率达 90% 东方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 层，销售率达 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 层以下，开盘认购约 12500 平方米 东方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 层，二批次开盘销售 90%以上 奥克斯财富广场 202057 14000 一批次推出 614 层 68 套，认购 46 套，认购面积超过 10000平方米 福年广场 2020618 14000 一批次推出 412 层 106 套，销售 90%，加推 1 14 层 大鼎世纪广场 2020625 1400016000 3 号楼写字楼加精装住宅，销售率约 30% 臵信丽都汇 2020625 12020 推出 108 套，销售率约 90% 曙光国际 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 层 106 套，销售 82 套，销售率约 77% 从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水 后，开盘销售率基本能达到 80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。 二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 新增租赁项目持续供应 成都市新交付使用项目情况（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，总共有 万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的 8 个项目进入租赁市场。 写字楼的市场总存量上升至 万平方米。 其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场单一业 权项目增多。 新增项目较为分散 各板块新增租赁项目体量（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。 例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。 各板块表现不一 各板块优质写字楼租金情况（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼 市中心 CBD 写字楼因 2020 年下 半年仁恒臵地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。 但市中心 CBD 大多数项目使用时间较长，硬件配臵低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。 人民南路 SBD 写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。 汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空臵率较低。 锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空臵率大幅下降。 天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。 虽然目前投入使用的项目尚不多，市场依旧 处于前期市场培育之中，但是随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，城南的办公氛围将逐步培育形成，未来前景较好。 东大街写字楼成长较快，但由于部分拆零出售项目租竞相压价，导致租金出现一定程度波动。 东大街距离市中心较近，加上政府扶持力度较大，在吸引金融企业入驻方面具有较大的吸引力。 整体租金保持增长 成都市优质写字楼租金空置率走势（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年优质写字楼平均租金达到 元 /平方米 .月，环比上涨%。 主要商务板块商务氛围日趋成熟 促使写字楼租金不断走高。 但另一方面写字楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空臵承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度趋缓。 空臵率持续下降 2020 年上半年优质写字楼的平均空臵率为 %，环比下降了 %。 随着实体经济的强势增长，本土企业规模不断扩大、办公环境改善以及外来企业的进驻对写字楼租赁需求不断上升，租赁成交较为活跃，新交付项目招商较为顺利，写字楼空臵率持续下降。 三．成 都写字楼市场总结 1. 市场总结  市场销售强劲 2020 年上半年写字楼供应量为 万平方米，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积 万平方米，销售平稳，销售价格为 11030 元 /平方米，保持了持续上涨，其中甲乙级写字楼价格差距缩小。  租赁成交活跃 2020 年上半年共有 万平方米写字楼交付使用。 由于租赁需求的上升，写字楼租赁市场成交活跃，上半年优质写字楼平均租金达到 元 /平方米 .月，环比上涨 %，平均空臵率进一步下降至 %。 2. 后市预测  销售市场上升，供需两旺 在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，成都市商业地产市场 供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，而上半年的推盘量较小，预计下半年将迎来推盘的高峰。 成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计下半年成交量还将有明显的上升，市场供需两旺的情形将在下半年再度出现。  租赁市场存量增加，压力渐增 租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。 而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。 租赁市场方面，租赁热潮持续，写字楼租金保持上涨趋势，空臵率则 出现较大幅度的下降。 第二部分 龙泉驿区写字楼市场分析 一、龙泉驿区城市概况 龙泉驿区城市概况：位于成都东部，属于成都半小时经济圈  区域范围说明： 龙泉驿区位于 成都市 东部，东至 龙泉山脉 中段，是成都市九区之一、国家级 成都经济技术开发区 所在地、成都市城市向东发展的主体区域、成都市东部新城。 全区幅员面积 556平方公里，共辖 4街道 7镇 1乡。  区域发展规划周期： 5年完成规划，预计每年新开工面积为 1,000万平方米，力争到 2020年我区社会消费品零售总额达到 ，年均递增 16%；外贸出口达到 ，进口 ，进出口总值 ，年均递增20%；新增出口企业 14家 ,出口企业总量达到 60家 ,进出口企业达到 70家。 即20202020年规划。 城市宏观经济情况 城市 GDP 产值及增幅情况 2020 年龙泉驿区 亿元 ,2020 年实现 亿元， 2020 年实现 GDP产值 亿元，按照可比价计算，增幅为 37%。 从 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 城市产 业情况  汽车主导产业快速发展 按照“西部第一、全国一流”的要求，狠抓汽车产业招商促建，成都国际汽车城加速建设，完成了汽车产业功能区规划，初步形成了“九车七机” 【 1】 、125万辆整车（机）生产平台，以汽车为主导的规模以上工业企业实现销售收入700亿元，增长 40%；工业利税 180亿元，增长 35%；百亿企业创建步伐加快，一汽丰田、神钢集团、川渝中烟分别实现销售收入 102亿元、 150亿元、 157亿元。 一是汽车整车（机）制造加快扩张。 一汽大众一期、一汽丰田、专用汽车等实现批量生产，吉利全球鹰 SUV 下线试产，川汽 F99城市越野上市销售，川汽新能源汽车投入试点示范运营，一汽大众二期 35万辆扩能项目进入设备安装调试阶段，一汽客车加快建设；神钢挖掘机、南车掘进机、海瑞克盾构机等 7个整机项目产量不断增长；汽车整车投资 69亿元，占工业投资总额的 %；整车（机）年产量突破 10万台，实现销售收入 326亿元，增长 %。 二是汽车配套产业加快聚集。 一汽大众 EA211发动机、杰克赛尔汽车空调等 59个配套项目签约入驻，成都嘉润、长春线束等 40个项目开工建设，一汽四环、宁波华翔等 29个项目加快建设，富维延锋、博奥江森等 20个项目建成投 产，汽车配套产业完成投资 45亿元，实现工业增加值 30亿元，实现销售收入 100亿元，利税。 三是汽车贸易娱乐产业加快发展。 九峰国际一期、九峰房车展示销售中心建成投用，西部汽车城过渡市场正常营运，九峰国际二期加快建设；成功举办中国〃成都国际汽车精英赛和首届中国〃成都全球汽车论坛。  现代服务业加快发展 第三产业实现增加值 84亿元。 一是商贸流通加速发展。 西南食品城、统一优玛特成功入驻，闽台中天大厦、同飞城市综合体等项目签约落户；三联家禽、银河博美等专业市场交易额达 186亿元，增长 50%；启动家电以旧换新试点 ，汽车、摩托车、家电下乡累计销售额 、财政补贴 3142万元，惠及农户 万户。 二是物流产业加快发展。 长春华阳、长虹民生等项目签约落户，一汽国际物流、宝湾物流加快建设，成都公路口岸入驻经开区，龙泉物流中心功能不断完善。 三是文旅创意蓬勃发展。 成功举办桃花节、汽车节、美食旅游节等特色节会活动，实现销售收入 ，增长 22%；中国艺库、洛带文化艺术村加快建设，山泉镇获全国特色旅游景观镇称号，桃花故里创国家级 4A 景区通过省级验收；全年实现旅游总收入 ，增长 34%；商品房成交 200万平方米，实 现销售收入 92亿元；总部经济、电子商务、服务外包和金融服务等新兴服务业稳步发展。 城市固定资产投资情况 2020年，全社会固定资产投资 260亿元，增长 %；实现规上工业增加值 207亿元，增长 %，总量和增幅均居全市第一；完成全口径财政收入 亿元，增长 %；实现地方财政收入 ，增长 %；一般预算收入 亿元，增长 %；社会消费品零售总额实现 ，增长 %；城镇居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；农民人均纯收入 9000元，增加 1099元；人口自然增长率控制在 ‰以内。 城市房地产投资情况 2020 年，全区在建房地产项目 44 个。 批准新开工项目 11 个（花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创东公元、世茂雅筑、畔山花语、竹林尚书、林溪美城、东域龙湾），批准续建 13 个项目 24 个批次（分别是龙城1 号二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城 D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾三期、皇冠国际二期、桃源铭二期、大湖区二期、香水城二期、花香龙都二期），批准新建商品房开工面积 315 万平方米，同比增长（以下简称增长） 92%。 全区房产投资（不含土地收入，仅指工程投入） 42 亿元，增长 51%；批准新建商品房预售面积（新增供应） 226 万平方米，增长 51%；全年新建商品房销售 21950 套，面积 202 万平方米，增长 %，销售金额 93 亿元，增长 29%。 新建商品住宅销售 19122 套、 187 万平方米；商业 1569 套、 万平方米；车库 1259 个、 万平方米；全区二手房成交 6985套，面积 万平方米，同比下降 1%；全区商品房销售均价 4602 元 /平方米，增长 19%。 房地产行业（含建筑业）实现地 税收入 亿元，增长 44%，房地产业对财政税收的支柱地位依旧突出。 城市人口情况 截至 2020 年，全区常驻人口 60 万人。 城市发展规划 发展： 一直以来以建设“汽车龙泉”、“田园龙泉”、“幸福龙泉”为目标，在不断推进过程中实现计划。 百亿企业集群、千亿产业支柱、万亿产业基地 —— 龙泉驿区 (经开区 )汽车产业发展规划中全新亮相的三个关键词，彰显出该区主导产业呈现的磅礴大气。 经开区汽车产业园已列入全省重点支持发展的四大千亿元产业园之一，而今龙泉驿区 (经开区 )又紧紧抓住汽车整车产业布局调整 的机遇，自加压力，提出到 2017年基本形成万亿产业基地的宏伟蓝图。 到 2017年，汽车整车生产将超过 100万台，实现销售收入 1800亿。