恒大上海市南桥镇华亭小区项目可行性研究报告

恒大上海市南桥镇华亭小区项目可行性研究报告内容摘要：

遵照有关规定，本项目由项目法人上海恒大房地产开发有限公司承诺出资项目资本金 亿元，并保证在项目运作期内及时到位。 其中项目一期占地约 亩，总投资约 亿元，项目法人承诺出资 亿元。 项目法人资本金占总投资比重 20%，保证满足资本金制度的要求。  贷 款利息  本项目计划向银行融资 6 亿元，约占直接投资资金的 23%，贷款利息为 万元。  项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押。 考虑到银行的融资制度和运营压力，计划分三批向银行贷款。 每批融资额度为 2亿元人民币。 图示（贷款流入示意）  贷款利率三年期为 %，五年期为 %。 制订分批贷款计划，2 亿 2 亿 2 亿 03 年 04 年 05 年 尽量缩短还款年限、减少利息成本的支出（参见后文现金流量分析及建议部分）。  预售款  项目建设资金不足部分拟通过预售房产解决。  按市场调研预测：项目产品在运作期内平均售价 3500 元 /m2（考虑了商铺部分价格比重）；预计年销售量平均在 10万平方米左右，即年销售额平均在 35000 万元。 七、项目财务评价 现金流量分析  现金流入  在项目运作期内，现金流入来源于项目的银行贷款和各期产品销售收入。  项目 现金流入分析见表 71。 — 表 71— 华亭小区项目现金流入量分析表 单位：万元 年序 T 年限 银行贷款 销售收入 当年现金流入 量 备注 0 2020 年 20200 0 20200 经分析安排贷款 6亿元预算 1 2020 年 20200 17500 37500 销售 5 万平方米 2 2020 年 20200 35000 55000 销售 10 万平方米 3 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 4 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 5 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 6 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 7 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 8 2020 年 0 35000 35000 销售 10 万平方米 9 2020 年 0 30695 30695 销售 万 平方米 现金流入量总计 353195 说明：年限指自上年末到该年末的年限。  现金流出  项目的现金流出是项目在不同运作阶段投资支出，包括前期费用、工程建安支出、市政配套支出、贷款本利、营销费用支出、税金支出、管理费用支出等。  项目现金流出量分析见表 72。 — 表 72— 华亭小区项目现金流出量分析表 单位：万元 年序 T 年限 直接投资支出 间接投资支出 当年现金流出量 备注 土地成本支出 建安配套投 资 营销 费用 税金 贷款本利 其他费用 0 2020年 27318 0 0 0 0 0 27318 1 2020年 32461 525 1050 0 2 2020年 1050 2100 偿还 1 亿贷款 3 2020年 0 1050 2100 偿还 1 亿贷款 4 2020年 0 1050 2100 偿还 2 亿贷款 5 2020年 0 1050 2100 偿还 2 亿贷款 6 2020年 0 1050 2100 0 7 2020年 0 1050 2100 0 8 2020年 0 1050 2100 0 9 2020年 0 0 现金流出量总计 说明：年限指自上年末到该年末的年限。  综上，项目现金流量分析见表 73。  可以看出：项目经过近 9年的运作，其净现金流量达到 32163万元。 — 表 73— 华亭小区项目现金流量分析总表 单位：万元 年序 T 年限 当年现金流入量 当年现金流出量 当年净现金流量 累计净现金流量 备注 0 2020 年 20200 27318 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 项目运作终期累计净现金流量 说明：年限指自上年末到该年末的年限。 财务净现值和内部收益率  财务净现值  根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率 %（ 5年期）作为贴现率，将项目运作期内各年所发生的现金流入量与现金流出量差额进行折现，可以得到项目的财务净现值。  经计算，项目的财务净现值为 21754 万元。  项目财务净现值计算表见表 74。 — 表 74— 华亭小区项目财务净现值计算表 单位：万元 年序 T 年份 当年现金 流入量 当年现金 流出量 当年净现金 流量 折现系数 当年净现值 累计净现值 备注 I=% 0 2020 年 20200 27318 7318 1 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 项目运作终期累计净现值 说明：年份指该年年末，起始时间为 2020 年末。  内部收益率  内部收益率是项目所能接受的最高贴现率，也是项目所能得到的最高收益率。  项目内部收益率计算表见表 75。  经计算，项目的内部收益率为 %。 — 表 75— 华亭小区项目内部收益率计算表 单位：万元 年序 T 年份 当年净现金流 量 折现系数 当年净现值 备注 I1=15% I2=10% I1=15% I2=10% 0 2020 年 7318 1 1 7318 7318 1 2020 年 2 2020 年 3 2020 年 4 2020 年 5 2020 年 6 2020 年 7 2020 年 8 2020 年 9 2020 年 项目运作终期累计净现值 说明：年份指该年年末，起始时间为 2020 年末。 因此，项目内部收益率区间为 10%～ 15%，插入法求得为 % 投资回收期  静态回收期  从项目现金流量分析表（表 73）上可以看出，在 2020 年项目累计净现金流量开始出现正值。  经计算，项目静态回收期为 年。  动态回收期  从项目财务净现值分析表（表 74）可以看出，在 2020 年项目累计净现金流量现值开始出现正值。  经计算，项目动态回收期为 年。 财务评价小结  项目在运作终期，净现金流量达到 32163 万元，财务净现值高达 21754 万元。  项目最高收益率超过 10%。  因项目投资较大，预计在 7年左右可收回投资。  从财务状况上看，项目获利状况良好，经济上可行。 八、风险分析 盈亏平衡分析  在经济、技术可行的情况下，项目未来运作的最大风险来源于产 品的销售风险。  尽可能提高去化率是项目投资获利的根本落脚点。  本项目的盈亏平衡分析就是要确定项目的保本销售量。  由项目投资成本估算表（参见表 66）可得， 项目保本销售量度＝项目总投资 /产品平均售价 经计算，保本销售量在 75 万平方米左右。  可以看出，本项目规模大、投资量较多，致使盈亏平衡点较高，经营运作面临较大压力。 敏感性分析  项目土地实行公开招标，最终土地中标价格变动对项目经济效益产生敏感影响。  项目运作时间较长（ 812 年），未来市场的变化使项目产品销售均价产生变动，因此产品销售均价亦是重要的敏感因素。  综合考虑市场、政策、经济和不确定因素等风险，对敏感因素分析取177。 10%变动幅度加以研究。  设定投资税后利润为项目经济目标值。  土地价格敏感分析  土地 价格敏感分析如表 81。  当土地价格增加或减少 10%时，投资利润相应减少或增加 25%左右。  经计算土地价格的敏感系数为。 相比之下，项目经济目标值对土地价格较为敏感。 — 表 81— 土地价格敏感因素分析表 土地投标价格（万元） 投资税后利润（万元） 投资回报率 平均变动幅度 地价 变动 利润额 变动 回报率 变动 65 0% 28534 0% % 0% 10% 21608 % % % % 10% 35460 % % % % 土地价格之敏感系数 =  产品售价敏感分析  敏感分析计算见表 82。  当产品销售均价增加或减少 10%时，项目投资税后利润相应增加或减少接近 90%。  经计算，项目产品销售均价之敏感系数为。