崂山区午山社区旧村改造建设工程项目可行性研究报告

崂山区午山社区旧村改造建设工程项目可行性研究报告内容摘要：

较为方便地相互联系和照顾。 第三类则反映社会需求老年公寓。 让老人们生活在一起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。 ② 项目市场定位 根据本项目的特点和项目承担单位的情况，项目的主要消费群体将是经济富裕人群和新兴的中产阶层，面向事业有成、工作稳定在 ****常住的消费者以及越来越多的外地投资客户。 在户型设计上将考虑不同消费者的需求，在单体房型设计和楼盘房型组合方面满足不同消费者的需要，扩大项目的目标市场。 ③ 区域内项目分析 新华锦爱丁堡国际公寓 新华锦•爱丁堡国际公寓地处松岭路和辽阳东路交接处，属于 ****东城高尚居住区的核心位置；占地面积约 10 万平方米，总规划建筑面积约 27万平方米，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点、公寓住宅、五星级酒店等。 规划建设 20 栋小高层、高层建筑。 小高层住宅设计为 9到 11层，高层规划为 20到 24层，标准户型在 56平方米到 180平方米之间项目 3年后落成。 上实海上海 上实海上海是上实地产 2020 年主要的项目。 上实海上海项目定位于高端豪宅， 5 栋高层，总建筑面积 6万平。 上实海上海户型面积区间在 178— 1000平米之间，精装修。 5栋板式高层。 楼层数： 5楼 28层； 4楼 30层 .楼体高度： 5楼高 ； 4楼高 ； 3楼高。 目前销售均价在 30000 元 /平方米 恒基新天地 恒基新天地项目位于香港东路千禧龙苑东、美林小镇西，恒基新天地由九栋别墅和叠加花园洋房及三栋小高层电梯公寓组成。 恒基新天地为 200500平方米的极品豪宅， 高， 65%的绿化率，户均双车库， 拥有世界顶级物业顾问、世界顶级厨、卫设备、五星级豪华装修，国际 5A级智能化管理，为中国首家精装修智能车库、首家无沥青、水泥路面、首家园外人、车分流。 恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的设计。 由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面、豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。 恒基新天地每户设一套日本大金空调（ DAIKIN）系统。 目前销售均价为 25000 元 /平方米 颐和星苑 颐和星苑位于 ****市崂山区香港东路四姜一湾，石老人以东、沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资、中宇置业有限公司开发，总占地约 1400亩，涉及石湾、北姜、西姜、 东姜 4个自然村 旧区改造。 该项目将规划建设 、 6个原乡欧洲小镇集合建筑规模约 22 万平方米，物业形式为别墅、洋房、多层、小高层，户型面积从 90 到500平米不等，设计有套一、套二、套三、套多种户型。 目前销售均价 18000元 /平方米。 海逸翠庭 海逸翠庭由 ****宏基物业有限公司开发，临 ****石老人国家旅游度假区。 海逸翠庭共 8栋多层，复式住宅。 20%超低密度。 3050 多米的大尺度楼间距。 特色：增加南向采光，楼基座面积小。 海逸翠庭 190— 330 平洋房在售， 190 平户型带阁楼。 海逸翠庭 330 平大户型起价 13998/平，最低 462万 /套。 海逸翠庭地下停车位出售，约 18万。 四、项目定价 住宅定价 以市场比较定价法来确定价格。 比较法的重点是 比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性。 为了使比较实例的选取科学、准确，我们根据该项目的特点，选取了该区域内比较典型的、距离本项目较近的崂山区以上几个项目为比较实例。 考虑位置、配套设施、建筑质量、物业管理、外观、户型组合、楼盘规模等修正因素，本项目可将市场平均售价定多层22020元 /㎡，高层 17000 元 /㎡，海关住宅按政府定价为 6000元 /㎡。 商业用房定价 商业用房的价格受到地理位置、周边商业用房价格等因素比较大，具有一定趋同性。 通过对周边地区商业用房的销售定价的横向比较，目前其销售价格在 1800025000元 /㎡之间，考虑到本项目的位置、周边环境等因素，确定商业用房的价格为 20200元 /㎡。 第四部分 项目建设地点及外部条件 一、项目建设地点 本项目位于 ****市崂山区午山西麓、西临松岭路、南至 ****二中、北至翠岭路。 二、地质条件 目前尚无该地块的正式地质勘察报告，无法判定该地块在地下深层的详细地质情况。 三、抗震设计 根据《建筑抗震设计规范》（ GB500112020）， ****市抗震设防烈度为六度，该地块为对建筑抗震一般地段，建筑物抗震设计按六度设防。 四、外部配套条件 本项目西邻刚建 设完成的滨海大道（松岭路）。 周边的市政配套等基础设施非常完善，完全可以满足项目建设的需要。 给水 给水主要为生活用水、消防用水和部分绿化用水，水源采用城市自来水。 松岭路建有城市自来水管网，可满足项目需要。 排水 本项目排水实行雨污分流制，雨水、污水分别排至松岭路道路排水管网。 电力 ****市目前电力供应较为充足，项目用电可由临近的城市变电所或输电线路接至。 电讯 ****市电讯事业非常发达，目前城市程控交换机总容量已达 300万门，宽带网络建设较为完善，且项目临近松岭路等城市干道，可满足项目 电讯需要。 热力 松岭路铺有市政热力管网，热源为高温蒸汽，可满足项目需要。 交通 项目紧临 ****市的滨海大道（松岭路），通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。 鸟瞰图 第五章 建设规模与内容 一、建设规模 本项目总占地面积为 ，根据 ****市规划局建设工程规划审查函复意见书的要求，该宗地的总建设规模应控制在 725478 平方米内。 根据上述要求，经过对不同的单体建筑组合形式的比较，确定本项目的总建设规模为 725200 平方米其中商品住宅 建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积 70000 平方米，安置住宅建筑面积 230200平方米，公共建筑面积 176000平方米。 二、建设内容 项目建设内容包括单体建筑的土建及公用工程、绿化工程、道路工程及室外公用工程。 第六部分 总体规划 一、总体规划的原则 在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行设计。 合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。 小区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。 方便性：交通组织顺畅自然， 平面布置紧凑合理，充分发挥临近午山的特点，为广大业主创造良好的居住环境和休闲环境。 经济性：选择合理的建设方案，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。 美观性：因形就势，充分利用自然优势，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的意境。 二、总体规划 总平面布置 项目用地为三面环山，西邻路，地形为南高北低、东高西低，最低海拔高程 39米、最高海拔高程达到 179米，山体自然形成的冲沟横穿用地将用地分割成四大片区。 是良好的可建设向阳坡地，地理位置十分理想。 为充分利用优越的 自然条件，总的布置原则是外围紧，中央松，将小区中央区域作为共享空间和中央绿地，使小区绿化与背景山势形成连贯的绿色长廊，创造出具有田园风光特色的居住环境。 为充分利用自然光线，满足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。 高层建筑呈平行或错位布置，避免了对北侧多层建筑的遮挡，保证每户居民均能得到充足的日照时间。 在小区的中央，坐落着中央绿地和小溪、水池，该区域既作为小区的中央绿地，又是共享空间和交流空间。 步行小径穿行其中，将各组团连接成为一个有机和谐的整体。 建筑沿绿地周围层层环绕，开阔的空间视野将山势与园林美景串联 起来，将大自然的美丽风光引入到了小区的内部。 项目总平面布置详见附图。 鸟瞰图 2 道路系统 ① 路网布置 道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游览路线，沿路而行，景色逐次展开。 主干道呈环行布置，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。 道路的走向充分考虑了对小区环境的维护，基本沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物的噪音干扰降至最低。 在小区内部个建筑物前，设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。 在楼前、绿地，设步行路，便于居民散步和内 部组团间的联系。 所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。 ② 道路结构 主干道宽度为 6m，在靠近小区出入口附近，宽度为 8m。 主干道为双向双车道，两块板构造，沥青混凝土路面。 宅间路宽度为 ～ 3m，为一块板构造，沥青混凝土路面。 步行到采取自由松散的道路结构，宽度、走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴。 ③、出入口设计 小区共设三个出入口，全部在松岭路上。 交通系统 三、绿化工程 小区绿化共分两个等级：公共绿地和楼前绿化，公共绿地包括大面积的公共绿地和道路两侧的绿化、行道树。 除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全避免裸露土地。 绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。 根据周边环境和气候特点，选择合适的景观树种和草种，以降低养护费用。 小区的总绿化率为 %,整个小区的公共绿地占地面积为 221852 ㎡。 绿化系统 四、竖向及场地整治 尽量保持原有地形地貌，对原有竖向不做大的变动，减少土石方挖填量，争取土石方自我平衡。 对需加固的边坡分别采取自然放坡、挡土墙、锚杆等 方法加固，对填方区采取分层夯实，土质低劣区进行换土处理。 第七部分 单体建筑建设方案 一、单体建筑内容 本项目的单体建筑包括高层住宅、多层住宅和公建项目。 二、土建工程 建筑设计 采用组团式布局，将不同户型、高度的住宅单元结合地形、地貌形态，分别组合成单元数目不等的住宅楼，在保证户户向阳的前提下，按照编排有序的结构分布。 单体建筑外观采用欧式建筑风格。 外墙面使用不同颜色的涂料涂刷，结合优美的小区自然环境，形成色彩艳丽、层次分明的景色。 住宅平面采用多种户型组合，保证每间房屋均有直接对外的 窗户，主卧室和主客厅均位于南侧。 高层住宅根据实际情况分别采用一梯三户、一梯四户。 结构设计 由于目前尚无该地块的详细地质勘探资料，各单体建筑的基础需根据现场实际情况进行相应的调整。 高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，基础采用柱下独立基础或片筏基础。 三、建筑装饰 本项目主要为住宅，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。 建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的高层裙房部分的外墙面采用天然花岗岩板或大理石板装饰，台阶均采用天然石材。 建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，内门采用空心木门。 住宅的每单元底层设电子防盗门。 四、竖向交通 高层建筑物内部设电梯，电梯原则上采用住宅专用梯，运行速度不超过。 每单元设一部消防电梯，与客梯兼用。 第八部分 公用工程 一、给水工程 给水量计算 小区总人数为 13866 人，人均用水指标取 200L/人• d。 用水量计算详见表 81。 表 81用水量计算表 名 称 单位 数量 用水指标 日用水量 居民用水 人 13866 200（ L/人 d） 2773（ m3/d） 绿化用水 m2 221852 （ L/m2 d） 333（ m3/d） 小计 3106（ m3/d） 不可预计水量 388（ m3/d） 日用水量合计（ m3/d） 3494 最大小时用水量（ m3/h） 室外给水管网 由松岭路市政给水管网引来两路水源，管径为 DN200，接入小区给水管网。 区内给水主管布置为环状管网，敷设在小区主环行干道下，管径为 DN200。 支管布置成枝状管网，接往各单体建筑。 室外给水管材选用球墨给水铸铁管，承插 连接。 室内给水 室内给水管道采用 PPR塑料给水管，给水干管采用热熔连接，支管采用粘接连接。 高层建筑采用竖向分区给水，其中地上 6层以下（含第 6层）由室外管网直接供水， 6层以上由水泵加压供水，供水设备采用恒压变量微机变频给水装置。 加压给水采用集中供应方式，整个小区共设两处给水泵房，分别向就近的高层建筑物供水，蓄水池与水泵房合建。 高层建筑给水竖管在管道井内暗敷，配水支管采用明装敷设。 二、排水 本项目排水采用雨污分流制。 雨水 建筑物降雨重现期取一年，小区降雨重现期取三年。 根据 ****市暴雨强度公式。