尺度-成都金堂高尔夫项目前期可行性分析-65页

尺度-成都金堂高尔夫项目前期可行性分析-65页内容摘要：

老成灌路； 106 国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达； 车程高速 40 分钟，老成灌路 1 小时；但均需交纳过路费； 目前中高端 平均房价为 4000元 /㎡ 自然景观资源突出，避暑胜地； 世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源； 气候宜人，空气质量高； 生活配套匮乏 华阳 有人民南路南延线，成仁路等； 华阳新客运中心 及 府河成都港 ； 距离成都车程 10 分钟； 目前中高端 平均房价为 4000元 /㎡ 位居城南，“富”气顺延，人气较足； 紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。 生活配套 不足 龙泉 拥有五纵三横的快速交通网络：“五纵”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路； 拥有成都最大客运站十陵客运站； 距成都的车程 2030 分钟； 目前中端 平均房价为 2200元 /㎡ 有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏； 具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区 —十陵历史文化风景区位于龙泉； 著名的 花果之乡，休闲胜地。 生活配套一般 温江 成温邛高速，光华大道，交通网络发达； 进城的时间在 10 分钟以内； 目前中高端 平均房价为 3200元 /㎡ 处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富； “贵”气较盛，区域认知度高。 空气质量高，有众多的森林苗圃。 花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。 生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套 牧马山 成雅高速、成都 —— 双流 —— 新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般； 平均房价集中在 4000元 /㎡以上 区域内高尔夫球场为 目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户； 区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；景观位置较好的高端物业； 森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地； 生活配套不完善，几乎无其他方面的配套 金堂 成绵高速， 2020 年底成金路通车后， 进成都时间不到半小时 目前中端 均价2020 元 /㎡ 被誉为 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县 “一江三河八岸 ”的水系环境，有中国独具的水城特色。 本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。 生活配套一般 从上述几个典型区域比较来看，金堂 凭借目前的现状暂时 不具备明显 区域 休闲华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 房地产 发展 优势。 五、 金堂 差异化竞争发展战略 作为 未来 成都半小时圈层的成员之一，金堂 暂 不具备明显竞争优势，如果 在现状条件下 将其 与其它几个区域定位雷同，其未来在 成都 休闲房地产市场 中 存在较大竞争压力； 故本项目需要 跳出金堂区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心 ，通过差异化竞争 打造西南 个性化 休闲 旗舰 基地。 本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。 华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第二章 项目休闲产业发展方向 一 、 特色吸引物的选择 特色吸引物的选择 方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。 那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们 如何选择 特色吸引物作为休闲产业的核心。 如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化。 （一） 本案 发展 休闲 产业 的资源基础 发展休闲产业的资源基础分类 衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备一定特性。 资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。 一般来讲，稀缺资源可以分为 先天资源与后天资源：  先天稀缺性资源 —— 自然生态资源 、 历史人文资源  后天稀缺性资源 —— 人造 休闲设施 本案发展休闲产业的资源基础评价 整体来看，依托于成都这个西南中心城市， 横向比较成都各个区县， 在 1 小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山 都江堰”、龙泉、大邑、崇州、 温江、 牧马山等区域， 其 资源基础分析如下： 区域 拥有资源 评价 青城山 —都江堰 极其稀缺的自然生态资源 浓厚的人文历史积淀 自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域 温江 生态农业区，水土质量成都最佳 “国色天乡”主题公园 先天资源一般，但 近年通过人造 休闲设施 成功 打开了 成都休闲市场。 龙泉 独特的人文历史风情 生态农业、自然山体植被 大型运动基地 先天资源具有一定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础 大邑 稀缺的自然资源西岭雪山、温泉 一定的历史知名度 先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有一定休闲产业发展基础 华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 牧马山 高尔夫景观球场 森林公园 先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业 崇州 文景江温泉开发区 先天资源稀缺性一般，过于单一 金堂（赵镇） 丰富的水系资源 先天资源具有 一定的稀缺性，但多样性不足 对比其他区域，我们认为：  金堂在现有资源条件下，发展休闲产业 存在 一定 难度 主要表现 在先天性的 自然资源与人文 历史 资源 稀缺性不足 ， 同时 由于野生动物园将关闭，唯一可以作为人造景观资源的 项目也将退出历史舞台。  要想改变现状， 必须在人造 休闲设施 上做文章 在人文资源与自然资源单一情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源 ，这一点上 可参考温江 与牧马山的 模式 —— 温江正是利用花博园、国色天乡打开 了 休闲市场。 结论  对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源、人文历史资源作为特色吸引物，则在 发展前景上存在一定的风险性。  唯一可行的道路，是自己引入一个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。 为 找 准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。 （二） 各区域休闲产业的发展态势 区域 休闲类型 档次 青城山 — 都江堰 养生休闲为主 中高档次为主 温江 养生休闲 、娱乐休闲 为主 中端 为主 龙泉 体育休闲 、民俗风情休闲 中档为主 大邑 康体 休闲 、民俗风情休闲 中档为主 华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 牧马山 商务休闲、 体育 休闲 高档为主 崇州 温泉康体休闲 中档为主 根据对比 我们发现 ：  商务休闲、体育休闲比较稀缺 现在成都 周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有的休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲、康体休闲、民俗风情休闲为主，而商务休闲、体育休闲 、娱乐休闲 比较稀缺，发展 同比中国 发达地区也显得滞后。  高档休闲消费较少 由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业、旅游资源衍生的，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休闲产业比较匮乏。 结论： 如果本案要想实现突破， 则人造特色 必须定位于高端， 并 在体育休闲 与娱乐休闲之间进行选择。 （三）人造 特色吸 引物的确定 项目可选择的特色吸引物比较 根据上述分析，区域适宜建设的 人造 特色吸引物大致为 两类 ， 分别 为大型的娱乐休闲设施 、 大型的体育休闲设施。 特色吸引物类别 主要类型 案例代表 娱乐休闲设施 大型主题公园等 华侨城 体育休闲设施 体育场馆集群、高尔夫等 “ 新亚洲•体育城” “观澜湖” 以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。 如本案开发体育休闲设施， 鉴于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境、富有动态变化的浅 丘地势、充沛的水系资源，本案 特色吸引物应确定为 高尔夫 球场。 同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能相结合。 结论 华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物为： —— 将“商务休闲功能”与“体育休闲功能”相结合的特色高尔夫球场。 那么，本案应发展什么样的高尔夫球场。 本案的休闲产业发展方向如何。 二、 高 尔夫 球场 发展建议 （一） 中国高尔夫发展 概况 自从 1984 年来中国第一座高尔夫球场建成以来，在近 10 年的时间内，我国的高尔夫球场目前已达上百座， 目前正式注册的高尔夫球场有 195 座，分布在全国 22 个城市中，并已 经拥有着世界上成长最快的高尔夫市场。 但是，在 2020 年1 月 10 日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场的通知 ， 在此之后，现存的高尔夫球场则不得不向着合理、规范的发展过程进行过渡。 近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势： 规模化 我国 已经建成注册的 204 个球场中， 超过 标准 18 洞球场有 179 个，占总数的 %。 这一比例大大高于国外。 特色化： 随着高尔夫运动与旅游、度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如 海南省 与云南省的“四季球场 ” ，云南省的“高原球场” 等。 模式化 我国高尔夫球场建设从初期的萌芽、摸索，到 现在已经形成了三种开发模式 ：  “球场核 心 模式” ，区位好、优质会员满额的高尔夫球场具有一定盈利能力；  “球场、房产平衡模式” ，球场收益与支出差不多平衡，公司主要靠高尔夫别墅房地产盈利；  “房产核心模式” ，高尔夫球场 入 不敷出，主要靠高尔夫别墅和高档房产巨额利润获得总体盈利。 由于第三种模式的不可持续，现在业界已经开始经营与开发相分离，这变相促进了产业的成熟化发展。 华宝集团金堂项目可行性研究报告 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 （二） 成都高尔夫发展概况 （详细情况见附件 二 ）  球场 成都 仅 有两个 18 洞的标准 高尔夫球场，分别位于牧马山和青城山，两座球场的评定在国内都排在中等偏上。  球场配套 对比省外球场地，成都球场 配套的商务部分明显 比重 不足。  市场状况 经过近年来的市场培育，高尔夫球场生意比较火热。 牧马山高尔夫球场每个月要承接 35003800 场球，一年算下来就有 4 万多场。 根据我们的深访，成都的这两个球场一般都需要预约，而且周末在下午 3 点以前不接受访客。  俱乐部经营状况 成都两个标准球场的会员 总 数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，根据我们的深访，业内人士认为成都市场正处于快速发展中。 特别值得一提的是， 牧马山高尔夫球场 的会员中， 三分之二是近两年才加入进来的。  消费客群组成 成都业余 高尔夫球手中有 90%是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追求时尚的富家子弟是另外 10%的主要人员构成 ； 在目前成都千余名业余高尔夫球手中，男女比例为 20 比 1。 对比上海、广州、北京等地的高尔夫俱乐部，成都高尔夫本地化明显，作为西南中心城市，高端高尔夫球市场还有很大拓展空间。 根据市场分析我们发现：  成都本地高尔夫市场正处于上升期，而且高端需求并未完全释放。  成都本地高尔夫球场 建设规模偏小，而且商务休闲设施不足。  成都本地高尔夫球场特色不够突出。  综合判断，成都滞后于全国水平，甚至落后。