宁乡金洲开发区土地项目可行性市场研究分析报告整合终稿

宁乡金洲开发区土地项目可行性市场研究分析报告整合终稿内容摘要：

所有商品房做好明码标价工作。 标示内容需包括：商品房销售价格及基本状况，包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、建筑面积销售单价、总售价、付款方式及优惠折扣等；商品房产权转移等代收代付的具体收费项目，收费标准和收费依据；商品 房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准。 商品房销售过程中，经营者需调整销售价格的，应当在执行调整价格的24 小时之前按规定进行明码标价。 凌立 观点： 本次省 物价局、省建设厅 联合颁布的规范商品房价格新规，对进一步促进商品房交易秩序，建立公平、公开、公正的交易环境有重要意义。 同时新规要求将各项“开通费”计入商品房成本，对商品房成本计价方式进行了改 长沙凌立地产顾问有限公司 20 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 变。 由于目前买卖双方主要争论的焦点在燃气开通费上（大约 2400 元），对房屋单价整体的影响并不是很大，有利于开发商在房价中静悄悄的进行转嫁。 4） 、 长沙土地出让 再出新举措，四季度调整基准地价 19 日，长沙市国土资源局、长沙市财政局联合发布《关于激活长沙土地市场有关措施的通告》（以下简称《通告》），几大土地新措施即日同时出台。 规定的最新举措之一，是今年四季度将适时调整基准地价。 我市现行基准地价是 2020 年修订的。 根据规定，城市基准地价应两年调整一次。 我市已从去年 5 月份开始，启动了包括大河西先导区在内的城区新一轮基准地价的修订工作，拟在今年四季度选择适当时机，公布新调整的基准地价，以准确反映我市城区内各区位现实基准地价状况。 《通告》显示，今年我市将大力抓好地价款欠 额清缴工作。 去年 7 月份以来，市国土、市财政两局联合成立了国土收入清欠办公室，在土地市场联合办公，对历年出让的土地价款欠缴项目进行了全面清理，取得了积极的效果。 今年要逐宗研究，逐类处理。 从 5 月份起将欠缴单位信息录入内部办公系统，停办其一切用地审批手续；从 8 月份起将多次催缴不积极配合清缴的单位的欠缴情况分期登报公告，促其缴款；从 10 月份起对欠缴性质严重的单位分批次交由长沙市国土资源执法支队立案，依法追缴。 对今年内全部交清地价款的项目（包括非欠缴项目），长沙市国土资源交易中心对其交易服务费按规定标准的 70%收取。 同时，还将继续抓好闲置土地的清理处置工作。 按照规定，今年长沙市将进一步严格控制经营性土地供应总量。 从今年 5月份起实行按批次供地，一般每隔 2 个月左右供应一个批次，今年计划按 3至 4 个批次供应。 在土地供应中，进一步严格执行熟地挂牌、网上交易、出让监管等制度，严格控制划拨土地供应范围和规模。 而从今年 5 月份起，提前确定和公示挂牌出让地底价，并将最低交易价和出让底价同时并卷报市政府审批，以市政府批准的出让底价作为宗地挂牌出让的起始价予以公示。 长沙凌立地产顾问有限公司 21 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 凌立 观点： 四季度基准地价调整的虽然没有公布，但从本次透露的信息来看，有 所上涨是必然的，上涨的幅度还有待确定。 应为目前的市场地价已远远高出基准地价，基准地价对招拍挂经营性用地的影响并不是很大，但对拆迁补偿标准会有一定的影响。 今后土地出让实行按批次集中供应，表明土地市场的竞争将加剧，同时对开发商的拿地策略是一个考验。 5） 、国务院调整 固定资产投资项目资本金比例 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 2020 年 9 月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾 要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于 35%。 此次 是自 1996 年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调 15 个百分点以后，已经恢复到 1996 年的水平。 项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称 “ 自有资金比例 ”。 自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。 凌立 观点： 房地产项目资本金比例 自 1996 年以来的首次调低，显示了政府部门对房地产业的扶持决心。 政府的态度有 利于拓宽房地产业的融资渠道，缓解目前房产企业的资金压力。 同时，从政策出台背后的动机来看，也反映政府目前对市场存量去化速度、房产企业整体运营状况的担忧。 长沙凌立地产顾问有限公司 22 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 大河西先导区规划研究 大河西先导区发展规划 长沙大河西地区是长株潭城市群 “ 两型社会 ” 建 设的先导区。 长沙大河西先导区的规划区为湘江以西，境内包括长沙国家级高新技术产业开发区、望城开发区及观光农业区、宁乡县金洲新区，涉及四个区县，规划区面积约为 1200 平方公里，建成后人口预计达到 350 万。 按照规划，长沙大河西先导区到 2020 年将建成 “ 两型社会 ” 示范区、高新产业聚集区、城乡统筹样板区、生态宜居新城区和支撑区域发展的增长极。 长沙凌立地产顾问有限公司 23 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 产业布局 “ 三圈一带一核心 ” 大河西先导区依托自身产业基础与优势，将承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能，其产业布局规划为 “ 三圈一带一核心 ” 的整体结构。 “ 三圈 ” 即传统服务业发展圈（岳麓区二环线内）、高新技术发展圈（主要包括麓谷高新区及其拓展区、大学城与含浦科教区和观音港湘江新城区）和先进制造业发展圈（主要包括望城经济开发区和宁乡金洲新区）。 “ 一带 ” 为沿金洲大道、 319 国道的产业拓展轴，以点轴发展的模式，由东自西分别串联传 统服务业聚集区、高新区、现代服务业核心区、创新绿谷区、先进制造业发展区。 （图） “ 一心 ” 为现代服务业核心区，雷锋镇南发展面向全区的金融、信息、会议、商务、法律、中介等。 长沙凌立地产顾问有限公司 24 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 通过采取 “ 总体规划，分期实施，滚动开发，新建与改造并行，保护与开发并重 ” 的策略，先导区的开发建设将分为三期，起步阶段为 20202020年；快速发展阶段为 20202020 年；成熟发展阶段为 20212030 年。 规划目标和定位 规划目标： 着眼于带动全省、辐射全球，力争到 2020 年把先导区建设成为： “ 两型社会 ” 综合配 套改革的示范区 —— 单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平； 高新产业的集聚区 —— 技术进步对经济增长的贡献率在 70%以上，高新技术总产值 4000 亿元以上； 城乡统筹的样板区 —— 城乡居民人均可支配收入分别达到 60000 和40000 元以上； 生态宜居的新城区 —— 建成区面积 200 平方公里，常住人口 150 万； 支撑发展的增长极 —— 核心区实现地区生产总值 3000 亿元，地方财政收入 300 亿元。 发展定位 职能定位：全国 “ 两型社会 ” 综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市 群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。 产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。 生态定位：全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。 城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。 长沙凌立地产顾问有限公司 25 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 大河西先导区房地产发展现状及未来展望 所属区域 楼盘名称 物业类型 价格 望城 金星北板块 南山 苏迪亚诺 别墅、洋房 双拼 6400 独栋 8000 联排 5400 中新森林海 别墅洋房 18802200 新地东方明珠 别墅洋房多层高 层 均价 3000 长沙玫瑰园 小高 层、 别墅 、商业 、 酒店 住宅均价 3500 别墅 80001万 双盈•卧龙湾 小高层 均价 2900 恒大名都 高层、小高层 8月成交均价为 3720 盈峰翠邸 别墅 联排 110万起；双拼 200万起 市府麓谷板块 永祺西京 高层、小高层、公寓商业、写字楼 均价 41004200 保利 麓谷林语 高层、小高层、 别墅 35003700 恒大华府 小高层 精装大平层 成交均价 6000 西岸 .润泽 府 高层小高 37004400 西子湖畔 小高层 均价 4200 郡原广场 高层小户型、酒 店 均价 5500 商铺 1400020200 泽西城 小高层 均价 4200 美林•银谷 酒店 起价 4800均价 5100 卓越•蔚蓝海岸 别墅洋房 洋房均价 4700 麓山润城 小高 均价 3300 共和世家 小高层 精装小户型均价 5500, 大户型 4800 谋房博客 高层 精装房 45000，毛坯40004100 宜居莱茵城 高层 均价 37003800 西山汇景 别墅洋房高层 高层 均价 46805300 洋房均价 6200 金麓国际 高层 均价 4500 未来城 小高层，高层 均价 4400 公园里 高层 折后均价 4000 麓南含浦板块 星语林 汀湘十里 独立联排双拼中式洋房 35004200（洋房） 6100（联体别墅） 9380（独立别墅） 麓山恋 迪亚溪谷 别墅 独栋均价 7800 1批联排均价 4300 2批联排均价 4800 双拼均价 5000 1批叠加均价 4200 2批叠加均价 4650 江山帝景 高层 精装修均价 4500 长沙凌立地产顾问有限公司 26 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 阳光壹佰 国际新城 小户型 公寓、洋房别墅 均价 4900 利海 米兰春天 叠拼庭院、叠拼洋房、联排叠加小高高层 小高层 3000 庭院 3700 宁乡 金洲板块 碧桂园 山湖城 双拼、联排、洋 房 联排： 3100，双拼 4100 1）、房地产发展现状 长株潭成为 “两型社会 ”综改实验区，而先导区战略的导入，又使大河西成为今后几年长沙城市发展的聚焦点。 大河西作为未来城市之宜居新区、生态新区、文化名区、活力新区的板块功能定位将得以全面提升。 在政策大背景下，大河西 房地产 也经历了从普通住宅到高品质住宅的进化历程， 作为湘江西岸长株潭联系的交通枢纽，且拥有大学城科教资源优势和岳麓山稀缺的人居环境，麓南板块无疑抢占先机，为新特区地产第一板块。 而望城含浦等地区楼盘都纷纷迎接先导区落地。 品牌开发商云集的金星大道，一直将想象力推向望城腹地，麓南板块将继续向南延伸。 而金洲大道的通车，使大河西房地产延伸至宁乡。 包括 碧桂园 、 金科地产、玫瑰园地产、 阳光 100、珠江地产、南山地产、卓越地产、利海地产、和晟地产 、建发地产 等 20 余 家品牌开发商先后趟入大河西。 经过多年的发展， 大河西先导区房地产市场可大致划分为望城 金星北板块 、 市府麓谷板块 、 麓南含浦板块 、宁乡 金洲板块 等房地产板块。 2）、 未来展望 市场预留了大量想象空间。 长沙房地产发展前景很看好，特别是 “两型社会 ”和城市一体化进程的加速推进，为市场预留了大量想象空间。 城际交通加速同城效应。 随着先导区区划调整正式起步、金洲大道全线通车、枫林西路拓宽至 66 米等利好的逐一实现，城际交通加速了同城效应，拉近了项目与市区的心理距离，区域价值也得到了充分的认可。 长沙凌立地产顾问有限公司 27 宁乡金洲项目市场可行性研究分析报告 长沙别墅市场概况 （ 1） 、 长沙 城市经济持续快速增长为 别墅 市场的发展带来强有力的支撑 长沙 市 GDP 逐年持续增长， 长沙 房地产已进入快速发展期，潜力大，发展前景看好； 长沙 社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强，人均住房面积不断增长。 伴随着人们经济收入的提高，带来对 别墅 产品的需求增长。 （。