奥园韶关项目投资可行性研究报告

奥园韶关项目投资可行性研究报告内容摘要：

意念，低建筑密度、低容积率、高绿化率，小区布局合理，功能分区明显，环境优雅恬静，生活空间自由、开阔，有独特的小区景观，每一个细部都经过艺术化的精雕细琢、立体生态园林绿化 具有强烈的艺术层次感。 17 —— xxxx —— 高质素、高附加值的性能价格比优越的综合性社区。 本项目规划设计致力于营造一种全新的温馨家居生活模式，亲善、和谐、活力、健康的人文社区氛围以及 xx 优质的物业综合管理服务质素将进一步彰显本项目的高附加值。 —— 新技术及环保智能新型材充分运用。 本项目集成了一系列的新材料、新技术、新工艺的运用，集约化程度相对较高。 —— 规模大，配套设施不假外求。 本项目一旦立项，将成为目前 xx产市场在建规模最大的商住社区。 本项目规划配套自成一体，将会有大型室内体育场馆、会所、商业街、主题公园 、幼儿园，并引入大型超市、农贸市场、银行、邮政、医疗卫生等，生活、休闲、娱乐配套设施应有尽有，一应俱全。 —— 发展商资源整合实力首屈一指。 xxxxxx （ 2） 劣势（ weakness） —— 目前项目地块交通仍不顺畅。 虽 xxxxxx —— 周边市政配套设施欠完善。 项目所在稍微偏离城市中心区，故周边市政配套设施及商业繁华度有待进一步完善。 —— 周边生活社区概念尚未形成。 xxxxxxxxxxxx （ 3） 机会（ opportunity） —— 按照 xxxxx 个性和特色为标准进行衡量，目前当地住宅市场同类同档次可类比的项目为零，本项目具 备唯一性； —— 结合目前的市场状况， xx 产市场尚未形成规模开发效应，本项目一旦立项，将成为 xx 规模最大的居住小区；而且目前众楼盘普遍走低、中档次路线，销售均价在 1500 元 /㎡左右。 然而从市场调查表中销售率情况则可以发现，一些上规模、上档次的项目如南枫雅居、南枫碧水园等，均价上到 2020 元 /㎡幅度仍受到市场的追捧。 —— xxxxxxx 18 —— xxxxxx （ 4） 威胁（ threats） —— 作为外来企业，必须防范当地政府出于地方保护主义观念而制造人为的障碍； —— 本土有实力的开发商由于具备优势的人脉和文脉基础，并且随着 大规模城建工程的规划和落实，将必然加剧区域内市场的竞争，同规模、同档次的竞争性楼盘将相继涌现，导致消费者市场进一步细分。 （四） 市场定位 （ 1） 整体形象（品质）定位 xxxxx （ 2） 项目命名 xxxxx （ 3） 目标客户定位 考虑到项目的大规模以及中高档的形象定位，因此所面向的顾客消费群体辐射整个 xxx 并延伸到周边县、乡边缘地带。 根据进一步的市场细分原则，他们包括： ① 本项目客户群主要定位为： 35～ 50 岁左右的行政机关、企事业单位以及公务员队伍（如教师、医疗、电信、公检法等）； ② 年轻白领工薪阶层，此阶层年轻人追求高素质生活，对住宅的 要求日益提高但囿于经济能力，所以会选择房价适中而环境好 、 素质高的楼盘； ③ 附近工厂 、 企业的管理阶层及部分有浓厚地域情缘的原居民； ④ 外资企业及国有垄断性行业员工福利分房； ⑤ 再置业人士，即因家庭人员发展或因地域关系，需要再购进一套住房的再置业者； ⑥ 作为未来物业升值，保值的投机者或购置用于出租的置业人士； 19 （ 4） 价格定位 xxxxxxx 初期总体销售均价在 1800 元 /㎡。 具体定价视开盘后市场反馈信息再作相应调整，整个项目总体均价在 2300 元 /㎡ 左右。 （ 5） 配合项目定位需注意的问题 ① xxx ② xxxx ③ xxxxx ④ xxxxx ⑤ xxxxx （五） 营销渠道 本项目采取自行销售为主、代理销售为辅的方式进行销售。 一方面由于本项目是一个大型项目，开发周期长、资金投入大，为了便于销售环节的管理，更为了能够更好地始终如一地贯彻实施本方案所拟定的整体开发经营思路，本项目发展商需建立一支专业、稳定、经验丰富的高质素销售队伍；另一方面，不容忽视一家专业的成熟的代理中介行在促进销售方面所起到的作用，因此，本项目在强销期阶段介入代理商以达到更好的销售效果。 根据公正、公平原则选择的中介代理公司以共担风险的合作关系，预先支付楼盘销售方面的有关费用并按实际完成销售 额度付款定期结算。 （六） 营销策略要点 1. 整合现有资源。 xxxx 2. 与 xx 府紧密合作。 努力将本项目建设成 xx 优质样板工程，使之成为 xx 地产行业的“名片”、楷模，从而争取政府的各项有利政策。 3. 整合 xx 附近的旅游资源，并最终形成以 xx 待终点的假日旅游热线。 4. 提早 xx 繁华、重要公众场合公开亮相，进行项目展示，培养客户群。 5. 采取高姿态的社会公关活动。 利用商务营销、信函营销、直访营销 20 以及社团传销等营销手法，巧妙利用目标客户群集中的社团进行宣传公关、活动营销，提高营销的命中率。 6. xxxxx 7. xxxxx 六． 项目经营方案 本项目开发周 期较长，而发展商作为全国性知名房地产品牌企业，企业的长远发展战略及企业可持续性发展的思路将极大程度地影响到本项目的实施，因此项目开发公司的企业经营思路就显得极为重要。 针对本项目的具体操作，现就以下两方面作简单说明： （一） 销售模式 本项目的住宅、商铺、车位部分采用全销售方案，以期达到资金的尽快回笼。 在销售过程中以自销为主，即发展商组建自己的销售队伍，统一管理，通过培训上岗。 在工程每一期的强销期阶段，视具体情况引进专业中介代理商协助销售，以便获得更大的销售业绩。 （二） 经营方式 对于会所和运动场所设施则根据集团的特色采 取目标经营的方法，一方面可以减少业主的负担，另一方面又方便对这些设施设备的维护管理，使其得到更好的利用。 但这些设施是对业主实行优惠措施，业主可以凭 xx 住户 IC 卡进行优惠打折。 21 七． 开发建设方案 （一） 建设方式 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，以便有效地控制项目的工期、成本、质量。 （二） 开发方案设想与分析 根据项目规模及发展商项目开发的经验，项目拟分四期进行开发，分别为（前期工程）、首期、二期、三期和四期。 考虑市场推广计划及今后几年住宅物业市道的现状，以及开发商资金回笼的程度，整个项目拟在 5 年内完工。 在取得该 项目预售证时进行内部认购，并结合每一期工程进度及营销策划方案对外公开发售，价格采取低开走高策略，尽快打开市场销售渠道，树立项目品牌形象与口碑。 （详见 项目营销分析 ） （三） 开发进度 项目开发周期拟定 5 年（约 55 个月）分四期进行，具体时间安排如下： 前期工程由 2020 年 4 月 ~2020 年 6 月； 第一期工程由 2020 年 7 月 ~2020 年 6 月； 第二期工程由 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月； 第三期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月； 第四期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月。 22 （四） 主要工程的建设分期（略） （五） 项目建设经营期工序 表及网络图（略） 八． 融资与资金筹措计划 （详见可行性研究部分之投资计划与资金筹措表） 23 九． 项目投资可行性分析 （一） 项目概况（略） （二） 可行性分析的主要技术经济指标 1. 本项目研究主要技术经济参数（表 4）： 项目 面积（㎡） 备注 总建筑面积 360000 不含车位面积 其 中 住宅 多层住宅 199200 小高层住宅 124800 商铺 7200 车位 24750 计 1650 个车位 公建 28800 总投资金额（万元） 含建设期利息 自有资金投入（万元） 20200 银行贷款（万元） 含利息 预售收入再投入（万元） 2. 经分析测算，本项目主要经济指标为：（表 5） 项目名称 指标 得房成本 多层住宅 1640（元 /㎡） 小高层住宅 1882（元 /㎡） 商铺 1747（元 /㎡） 税后利润 万元 全部投资 净现值 万元 内部收益率 % 投资利润率 % 自有资金 净现值 万元 内部收益率 % 投资利润率 % 24 （三） 项目投资估算与资金筹措计划 投资估算与资金筹措计划结合当前房地产项目的具体操作方法，综合本项目各方面客观因素，并参考项目的实际操作经验，以求达到最大限度控制成本、降低开发商的投资风险，使资金尽快回笼，同时也使本项目的投资决策获得最佳的经济效益回报。 项目可售建筑面积为 331200 ㎡；住宅可售面积为 324000 ㎡，其中多层住宅199200 ㎡，小高层住宅 124800 ㎡；商铺可售面积为 7200 ㎡；车位 1650 个。 1. 开发成本估算 （ 1） 土地使用权出让金（含征地及拆迁安置补偿费） 根据市国有土地使用权出让金标准，项目 地块土地款按 40 万元 /亩，总计 12,000 万元。 详见 土地成本构成一览表（表 6） 土地用途 用地面积 （万㎡） 金额 （万元） 单方成本 （元 /㎡） 可售建筑面积 （万㎡） 得房成本（元 /㎡） 多层 6948 600 小高层 4620 600 商铺 432 600 600 总计 20 12020 600 （ 2） 建安工程费（表 7） 序号 项目 工程量（㎡） 单价（元 /㎡） 金额（万元） 一 多层住宅 720 14, 1 土建工程（含桩基础） 199,200 580 11, 2 外墙装修工程 199,200 50 3 水电装修 199,200 90 1, 二 小高层住宅楼 940 11, 1 土建工程（含桩基础） 124,800 650 8, 2 外墙装修工程 124,800 80 3 水电装修 124,800 110 1, 4 电梯 124,800 100 1, 四 商铺 575 1 土建工程 7,200 450 2 外墙装修工程 7,200 45 3 水电装修 7,200 80 五 合计 26, 25 （ 3） 前期工程费（表 8） 序号 项目 计算依据 金额 （ 万元 ） 1 筹建开办费 建安工程费的 % 2 可行性研究费 总投资的 ‰ 3 规划勘测设计费 建安工程费的 % 1, 4 七通一平费 30 元 /㎡ 5 合计 2, （ 4） 基础设施费（表 9） 序号 项目 计算依据 金额 (万元 ) 1 城市基础设施配套费 基建投资额的 % 1, （ 5） 公建配套费（表 10） 序号 项目 建筑面积（㎡） 单价 (元 /㎡ ) 金额 (万元 ) 1 体育馆 6000 2020 1, 2 会所 4000 2020 3 幼儿园 3500 900 4 肉菜农贸市场 3,000 500 5 其他公建 12,300 300 6 小计 28,800 2, （ 6） 开发期间税费（表 11） 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 配套设施建设费 建安工程费的 3% 2 工程质量与施工安全监督 建安工程费的 ‰ 3 物业管理费 建安工程费的 2‟ 4 其它税费 建安工程费的 3% 5 合计 1, （ 7） 不可预见费 取以上（ 1） ~（ 5）项之和的 3% （ 12020++++2834） 3%= 万元 26 （ 8） 以上（ 1） ~（ 7）项合计项目开发成本（见表 12）： 序号 项目 金额 （ 万元 ） 1 土地使用权出让金 12, 2 建安工程费 26, 3 前期工程费 2, 4 基础设施配套费 1, 5 公建配套费 2,834 6 开发期间税费 1, 7 不可预见费 1, 8 合计 48, 2. 开发费用 开发费用汇总表 表 13 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 管理费用 开发成本 15 项之和的 3% 1, 2 销售费用 5, 广告及市场推广费 销售收入的 4% 3, 销售代理费 销售收入的 1% 销售手续费 销售收入的 1% 3 贷款利息 详见“贷款还本付息表” 2, 4 合计 9, 说明：销售收入见“销售收入测算表” 3. 投资成本费用估算表（表 14） 序号 项目 计算依据 合计 （万元） 单方 成本 多层住宅 得房成本 小高层住宅 得房成本 商铺 得房成本。